租房市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)渡到了新的階段，你準(zhǔn)備好了嗎？

文 | 房互君

圖 | 網(wǎng)絡(luò)

上周，貝殼公布了2024年一季度業(yè)績(jī)報(bào)告，作為其“一體兩翼”戰(zhàn)略組成部分的租房業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)首次出現(xiàn)在了財(cái)報(bào)中。當(dāng)季，貝殼總交易額為6299億元，凈收入為164億元，貝殼租房服務(wù)收入達(dá)到26.3億元，占比16%。

和傳統(tǒng)撮合交易的租賃業(yè)務(wù)不同，貝殼“一翼”的租房包括分散式省心租和集中式公寓兩大業(yè)務(wù)核心，省心租業(yè)務(wù)模式是市場(chǎng)上的全新業(yè)務(wù)模型，在過(guò)往的文章中我們?cè)敿?xì)介紹過(guò) 。 從2021年年底貝殼啟動(dòng)租房業(yè)務(wù)，至今僅兩年半時(shí)間，省心租在管房源在管房源突破24萬(wàn)套，集中式長(zhǎng)租公寓在管規(guī)模超過(guò)1.1萬(wàn)套，去年同期為約7000套，增量明顯。

從數(shù)據(jù)上看，由于全國(guó)范圍內(nèi)沒(méi)有完全相同的業(yè)務(wù)模型對(duì)標(biāo)，簡(jiǎn)單以我愛(ài)我家相寓業(yè)務(wù)類(lèi)比的話(huà)，去年全年相寓業(yè)務(wù)收入57.6億元，截止一季度末，相寓在管房源27.9萬(wàn)套。

從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，貝殼租房在管房源量已經(jīng)快趕上發(fā)展近十年的相寓體量，且季度業(yè)務(wù)收入接近相寓半年收入。

毫無(wú)疑問(wèn)，貝殼租房已經(jīng)印證了其新模式的可行性和市場(chǎng)空間。 那么，在多數(shù)行業(yè)企業(yè)仍在尋求怎么“活下去”的當(dāng)下，貝殼租房如何在短時(shí)間內(nèi)找到新的發(fā)展模式并快速成長(zhǎng)，它的出現(xiàn)和壯大的背后，有著怎樣的市場(chǎng)背景和企業(yè)基因推動(dòng)？

租賃市場(chǎng)的第三種業(yè)務(wù)模式

當(dāng)下，全國(guó)多個(gè)主流城市的二手房交易市場(chǎng)掛牌量增加、成交周期變長(zhǎng)、議價(jià)空間變大。在二手房交易市場(chǎng)不活躍的情況下，越來(lái)越多的房源會(huì)流入租房市場(chǎng)。

那么，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，如果房子在交易市場(chǎng)并不能獲得良好的收益情況下，怎么讓自己的房子在租房市場(chǎng)獲得更高的回報(bào)，逐步成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。

作為業(yè)主，如果有房源要出租，會(huì)有幾種選擇？

第一種方式，業(yè)主直租。

業(yè)主通過(guò)中介或者自身的渠道，將房源租給租客，租客和業(yè)主簽訂合同，租客將租金按照約定的方式打給業(yè)主。由于是業(yè)主直簽，在中介撮合完兩方交易之后，后續(xù)流程中間方不再參與，未來(lái)房屋維修、解約、空置期等問(wèn)題，需要業(yè)主親自處理，尤其是年代時(shí)間長(zhǎng)的老房子，頻繁維修對(duì)業(yè)主是個(gè)很耗精力的事情。

第二種方式，業(yè)主將房子委托給運(yùn)營(yíng)方，最為典型的就是長(zhǎng)租公寓。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)為了保障自身的利潤(rùn)，常用“吃差價(jià)”的二房東模式，運(yùn)營(yíng)方收房之后，通過(guò)加價(jià)、打隔斷等方式，將整體房租提升，達(dá)到盈利。

因此，運(yùn)營(yíng)方跟房主收房時(shí)，一方面會(huì)和房主壓價(jià)，通常收房?jī)r(jià)為市場(chǎng)租金7-8成；另外一方面，會(huì)和業(yè)主要求更多的空置期、裝修期以及更長(zhǎng)的付款周期，從多維度來(lái)降低自身的風(fēng)險(xiǎn)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，直租方式，業(yè)主獲得更高的收益，但是會(huì)帶來(lái)時(shí)間和精力的損耗；第二種方式委托方式，對(duì)希望獲得更高收益率的業(yè)主來(lái)說(shuō)，并不是劃算的選擇，此外， 由于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方把控著資金，隨著租金市場(chǎng)的波動(dòng)造成長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方暴雷多發(fā)，甚至出現(xiàn)業(yè)主收不到租金的狀況發(fā)生。

·蛋殼公寓暴雷曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)

對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，獲得穩(wěn)定的市場(chǎng)化租金收益和省心省力，似乎難以兼得。

同樣，在租客端，通過(guò)房東直租房源，房東無(wú)法及時(shí)響應(yīng)租后服務(wù)需求；通過(guò)運(yùn)營(yíng)方租房，一方面價(jià)格高于直租價(jià)格，另外運(yùn)營(yíng)方未來(lái)可能出現(xiàn)的暴雷等運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也可能被轉(zhuǎn)嫁到租客。

如此看來(lái)， 既能讓業(yè)主和房客直簽直租，又能有低價(jià)的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)租后服務(wù)，是解決當(dāng)下兩類(lèi)租房方式痛點(diǎn)的最佳方式。

2021年底，針對(duì)市場(chǎng)的痛點(diǎn)，貝殼省心租給出了解題思路。

第一步，貝殼省心租跟符合條件房源的業(yè)主“收房”，約定好房源空置期及租金后便托管給貝殼，省心租團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)招募租客，同時(shí)，貝殼省心租團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)后續(xù)房源的全部維修事項(xiàng)以及管家等服務(wù)；

第二步，貝殼省心租通過(guò)其平臺(tái)流量和管家招募租客，當(dāng)租客看中省心租房源之后，租客和貝殼省心租簽訂合同，雙方自行約定付款方式。此時(shí)，省心租是沒(méi)有通過(guò)提升租金而吃差價(jià)的，租客的租金和直租一樣。

貝殼省心租可以看成是直租方式的創(chuàng)新升級(jí)模式。貝殼省心租撮合了租客和業(yè)主的交易，但是，和常規(guī)的直租撮合交易不同，貝殼省心租并不收取租客的中介費(fèi)，而是根據(jù)居住周期支付每個(gè)月10%左右不等的服務(wù)費(fèi)，對(duì)于租客而言，通過(guò)省心租租房子租期更靈活，同時(shí)也能獲得較為省心的租后服務(wù)。

省心租“微利可持續(xù)”的邏輯

在整個(gè)流程中，貝殼省心租僅向業(yè)主約定空置期、業(yè)主管理費(fèi)；向租客按月收取服務(wù)費(fèi)。在貝殼省心租這三項(xiàng)收入中，最為關(guān)鍵的是空置期。

以北京為例，在和業(yè)主簽約時(shí)候，貝殼省心租和業(yè)主會(huì)根據(jù)房源情況約定空置期。空置期一旦約定， 就像是貝殼省心租和業(yè)主之前簽了一個(gè)“對(duì)賭”協(xié)議，如果在空置期內(nèi)甚至遠(yuǎn)低于空置期完成了房源出租，貝殼省心租就能在空置期上有一筆不小的收入 ，而一旦在空置期內(nèi)沒(méi)有完成房源出租，則貝殼省心租要賠償業(yè)主空置期之外未出租時(shí)間的租金。

這極大的考驗(yàn)著貝殼省心租團(tuán)隊(duì)對(duì)出房效率的判斷、平臺(tái)的實(shí)際出房能力和風(fēng)險(xiǎn)管理能力。這也是貝殼持續(xù)發(fā)力省心租的底氣，從2022年開(kāi)始，貝殼陸續(xù)在北京、上海、深圳、天津、成都、杭州、蘇州、寧波、武漢、廣州、南京、西安、濟(jì)南13個(gè)城市推出“省心租”，今年一季度末貝殼省心租入住率達(dá)96.5%，同比提升約2.7個(gè)百分點(diǎn)。

· 普通省心租房屋狀態(tài)圖

對(duì)于貝殼來(lái)說(shuō)，雖然省心租看似“微利”，而且比直租方式做得更“重”，且需要向租客和業(yè)主雙方提供更長(zhǎng)期的服務(wù)。 但是，也正是這種長(zhǎng)期的服務(wù)，讓貝殼能更加穩(wěn)定的拉近貝殼和業(yè)主以及和租客的關(guān)系，以讓他們能在貝殼包括房產(chǎn)交易、裝修等“一體兩翼”業(yè)務(wù)中產(chǎn)生更多的連接。

實(shí)際上，翻開(kāi)貝殼以及它的前身鏈家的成長(zhǎng)史，我們發(fā)現(xiàn)，貝殼做了很多看似不賺錢(qián)甚至虧錢(qián)的事情。比如，鏈家率先在行業(yè)內(nèi)開(kāi)設(shè)免費(fèi)打印、免費(fèi)電動(dòng)車(chē)充電、免費(fèi)收快遞等便民服務(wù)，這些“貼錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)”，為鏈家贏得了社區(qū)周邊市民的口碑，讓鏈家和社區(qū)居民有了更多的鏈接，從而有了更多的業(yè)務(wù)交互可能性。

因此，省心租“微利”的背后，是貝殼租房陪伴著租客不斷的成長(zhǎng)，并提供給他們買(mǎi)房、裝修等全生命周期的開(kāi)始；也是貝殼租房持續(xù)為業(yè)主提供資產(chǎn)增值服務(wù)的開(kāi)始，在讓業(yè)主獲得市場(chǎng)化收益的同時(shí)，不斷加深對(duì)貝殼的信賴(lài)和使用頻率。

· 省心租上海服務(wù)項(xiàng)目

（各城市服務(wù)以當(dāng)?shù)毓緸闇?zhǔn)）

毫無(wú)疑問(wèn)，在市場(chǎng)處于上行階段時(shí)，以長(zhǎng)租公寓為代表房源托管方式，利潤(rùn)最為豐厚。 一方面，運(yùn)營(yíng)方有賺取房源差價(jià)的空間，另外一方面，對(duì)租客收租方式和對(duì)房主付租金的方式，決定了托管方可以利用時(shí)間差沉淀租客租金，從而獲取資金收益。

隨著未來(lái)租房市場(chǎng)波動(dòng)的可能性加大，托管方式必然受到?jīng)_擊。當(dāng)市場(chǎng)上行時(shí)，運(yùn)營(yíng)方有推高房租的輿論壓力；當(dāng)市場(chǎng)下行時(shí)，運(yùn)營(yíng)方需要承擔(dān)房租下降帶來(lái)的壓力；此外， 城市監(jiān)管部門(mén)也在加強(qiáng)租金的監(jiān)管，運(yùn)營(yíng)方沉淀資金的政策風(fēng)險(xiǎn)在加大。

因此，貝殼省心租看似“微利”的運(yùn)營(yíng)方式，實(shí)際上也是最安全最符合未來(lái)資產(chǎn)管理市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)方式。

“省心租”為何能快速成長(zhǎng)？

貝殼省心租業(yè)務(wù)成立之后，呈現(xiàn)指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)。

2022年初，貝殼省心租模式在成都率先落地。2022年7月，成都貝殼省心租率先宣告完成階段性目標(biāo)，管理房源超過(guò)12000多套，出租率達(dá)到93.7%，整體實(shí)現(xiàn)盈利。

截至2023年三季度末，貝殼租房業(yè)務(wù)中“省心租”的在管房源量從2022年同期的5萬(wàn)套提升至16萬(wàn)套，入住率達(dá)到95.9%。

半年之后，2024年一季度，省心租在管房源在管房源增長(zhǎng)8萬(wàn)套，突破24萬(wàn)套，入住率達(dá)96.5%。

這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，貝殼省心租在管房源量增長(zhǎng)的同時(shí)，入住率也在逐步提升。在管房源量增長(zhǎng)，意味著貝殼省心租的市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大； 而入住率的提升，則意味著其在管房源的出房效率在提升，出房效率提升，直接提升了貝殼省心租利潤(rùn)空間。

克而瑞機(jī)構(gòu)最新的一項(xiàng)研究表明，當(dāng)前租賃市場(chǎng)的規(guī)模已達(dá)1.7萬(wàn)億元，到2026年，租賃市場(chǎng)的規(guī)模將達(dá)到1.8萬(wàn)億；另有研究表明，目前中國(guó)租房人口已達(dá)2.4億，占全國(guó)總?cè)丝诘慕?9%，預(yù)計(jì)到2030年，中國(guó)租房人口將達(dá)到2.6億。

租賃市場(chǎng)規(guī)模在擴(kuò)大的同時(shí)，租客對(duì)租房品質(zhì)的要求也在增長(zhǎng)。清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院在2023年一項(xiàng)聯(lián)合調(diào)查顯示，租客對(duì)居住品質(zhì)的要求，已經(jīng)排在通勤時(shí)間、地段之后，位列租客考慮租房的第三大因素。

另?yè)?jù)貝殼租房北京省心租續(xù)租客戶(hù)訪(fǎng)談?wù){(diào)研顯示，租客續(xù)租的原因前三包括房屋本身合適（占比54.9%）、有租客管家服務(wù)（占比54.2%）、維修方便（占比50.7%）。

· 省心租房?jī)?nèi)墻面維修

也就是說(shuō)，貝殼省心租的快速增長(zhǎng)， 準(zhǔn)確把握了不斷增長(zhǎng)的租房市場(chǎng)空間中租客的需求變化，平衡考慮了租金價(jià)格和租客對(duì)管家、維修等服務(wù)的需求，最終經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的檢驗(yàn)，成功獲得了市場(chǎng)認(rèn)可。

貝殼找房副總裁、貝殼租房公寓首席運(yùn)營(yíng)官宋春暉早在貝殼租房業(yè)務(wù)起步時(shí)就曾經(jīng)公開(kāi)表示，痛點(diǎn)多、效率低、供需不匹配是貝殼租房看到的機(jī)會(huì)，“所以把貝殼租房從交易服務(wù)，升級(jí)延伸到資管服務(wù)和租住生活服務(wù)。”

在之前的文章中，我們分析過(guò)，貝殼省心租的最大優(yōu)勢(shì)在于其效率，龐大的經(jīng)紀(jì)人體系和高效的平臺(tái)數(shù)據(jù)體系意味著強(qiáng)大的出房能力，使得貝殼省心租敢于向房主“對(duì)賭”免租期。

效率，是貝殼省心租的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是其壁壘和護(hù)城河。

在新的市場(chǎng)環(huán)境下，房主追求更高的租金收益、房客追求更高的性?xún)r(jià)，二房東吃差價(jià)模式必然難以持續(xù)、傳統(tǒng)的居間方式需要在品質(zhì)服務(wù)上升級(jí)換代，貝殼省心租為行業(yè)提供了一個(gè)全新的可行性方案。

現(xiàn)在，在貝殼省心租的推動(dòng)下，租房市場(chǎng)也過(guò)渡到了新的階段。在未來(lái)的租房市場(chǎng)上，租房服務(wù)商將不再能坐享市場(chǎng)紅利，而是比拼自身的服務(wù)品質(zhì)、出房能力、風(fēng)險(xiǎn)管理能力等綜合能力。 租賃市場(chǎng)的服務(wù)商們，準(zhǔn)備好了嗎？（完）

聯(lián)系作者、商務(wù)等，房互君 微信：aiqiyi2046

法律支持：北京中治律師事務(wù)所合伙人 劉檢玲

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