隨著市場的不斷調(diào)整，民營房企老大的座位也要開始更迭了。

今年的千億房企要比往年來得更晚一些，等了5個月終于出現(xiàn)。

目前沖進(jìn)了千億銷售額的房企僅有三家，不出意外是保利、中海、萬科，而華潤的千億將在下個月達(dá)成。

在看榜單時，地產(chǎn)君發(fā)現(xiàn)，在悄無聲息間，今年的地產(chǎn)民企一哥已經(jīng)開始換人了。

5月的銷售榜單TOP10中，純民企的只剩下濱江和龍湖這兩家。

而濱江的銷售額已經(jīng)連續(xù)五個月超越了龍湖，可謂是大哥輪流做，今年到我家。

01

地產(chǎn)江湖風(fēng)云變幻

如今恒大、碧桂園的時代已經(jīng)遠(yuǎn)去，濱江、龍湖這些穩(wěn)健民營房企開始走向舞臺中央。

回望房地產(chǎn)行業(yè)四十年發(fā)展歷程，在上個世紀(jì)九十年代末，合生創(chuàng)展乘著改革發(fā)展的浪潮在廣州大肆擴(kuò)張規(guī)模。

進(jìn)入二十一世紀(jì)初，合生創(chuàng)展成為內(nèi)地第一個銷售過百億的房企，也是初代民營房企老大，被稱為地產(chǎn)界的航空母艦。

隨后的房企開始憑借 “高杠桿、高周轉(zhuǎn)、強(qiáng)擴(kuò)張” 策略，開始全國化發(fā)展，“規(guī)模為王”的論調(diào)成為主旋律。

這個時期涌現(xiàn)出不少民企巨頭，比如并稱“華南五虎”的富力、恒大、碧桂園、雅居樂和合生創(chuàng)展，曾經(jīng)的“并購?fù)酢比趧?chuàng)與世茂，信奉“愛拼才會贏”的閩系黑馬等等。

自2010年萬科成為第一家千億房企時起，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入黃金發(fā)展期，此后“恒萬碧”常年霸榜前三。

2016年，恒大登頂銷售榜榜首，房企的規(guī)模開始成倍增長，那年共有12家房企進(jìn)入千億。

2017年大概是民營房企最強(qiáng)盛的時期，百強(qiáng)房企中有一多半都是民企。

那年碧桂園以五千多億銷售額成為排名房企第一，龍湖也在那年排進(jìn)前十。

2018年碧桂園率先突破七千億，2019年濱江也進(jìn)入了千億俱樂部。

一個行業(yè)不可能一直興盛。

地產(chǎn)行業(yè)從繁榮走向落寞，始于2020年的“三道紅線”政策。

從恒大事件開始，標(biāo)桿房企違約的報道屢見不鮮，這些奉行高周轉(zhuǎn)的房企開始遭受反噬。

在此之前房企TOP10中起碼有一半是民企，然而2022年前十房企只有碧桂園和龍湖兩家了。

孫宏斌為了債務(wù)重組四處奔走、許家印被帶走、楊惠妍主動降薪放話“砸鍋賣鐵支持公司”......可以看出民企這幾年的掙扎沉浮。

雖然近兩年的年度榜單上碧桂園依然排在龍湖前面，但說到民企一哥，大家都已經(jīng)默認(rèn)是龍湖了。

而據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年前5個月，前十僅有濱江和龍湖，濱江以全口徑銷售額433.1億元的成績，位列民營房企第一。

濱江不再僅僅是杭州一哥，更是成為了全國民營房企老大。

碧桂園、恒大輪番當(dāng)了多年民營房企老大，現(xiàn)在，濱江取代了他們，成為新晉地產(chǎn)民企一哥，這也意味著民營房企的發(fā)展史翻開了嶄新的一頁。

02

民企之光奪得第一

濱江是一家非常低調(diào)的民營房企，但行業(yè)內(nèi)對這家公司也不算陌生，因其天花板級別的員工福利待遇，成為很多地產(chǎn)人心中“別人家公司”的存在。

別的不說，光是今年的20天春節(jié)假期就已經(jīng)讓不少地產(chǎn)人遭受到了“暴擊”。

四月末的時候濱江披露了2023年的年報和2024年一季度的報告，全面詳實的數(shù)據(jù)也體現(xiàn)出了其韌性和穩(wěn)健。

2023年，濱江營收高達(dá)704億，同比大增近70%；凈負(fù)債率僅15.08%，現(xiàn)金短債比2.42倍，三道紅線持續(xù)綠檔。

在市場持續(xù)下跌的2024年一季度，營收137億元，同比增長35.85%，歸母凈利潤6.6億元，同比增長17.84%，實現(xiàn)逆市雙增長。

濱江的賬面也不差錢，截至今年一季度，貨幣資金287.6億元，可以輕松應(yīng)對1年內(nèi)到期的非流動負(fù)債90.84億元。

2023年末的時候，濱江銷售金額1534.7億，排名提升至行業(yè)第11位，進(jìn)入2024年，濱江的行業(yè)排名已經(jīng)連續(xù)幾個月都排進(jìn)前十，在民企中排第一。

可以看出，濱江一如既往的穩(wěn)健，是行業(yè)內(nèi)屈指可數(shù)未曾發(fā)生流動性危機(jī)的民營房企之一，也逐漸被譽(yù)為“民企之光”。

在地產(chǎn)君看來，濱江可以保持穩(wěn)健發(fā)展，主要也是多方面的因素構(gòu)成。

第一，深耕杭州。

如果要問全國哪個城市的產(chǎn)品品質(zhì)最高，毫無疑問是杭州，因為杭州有綠城與濱江，這兩家連帶其他房企一起將杭州卷成一個新的高度。

杭州作為大本營為濱江其貢獻(xiàn)著過半的業(yè)績，在綠城從杭州走向全國化時，濱江依然選擇深耕杭州。

按照濱江的穩(wěn)區(qū)域戰(zhàn)略，杭州、杭州之外浙江省內(nèi)，外省市場占比將維持在6:3:1，濱江也被戲稱為“杭州第二城投”。

第二，品牌優(yōu)勢。

濱江深耕高能級城市，聚焦高端改善市場，并且擁有極強(qiáng)的產(chǎn)品力。

同時，濱江產(chǎn)品單價也很高，近三年濱江的銷售均價都保持在行業(yè)top3，去年是行業(yè)第一，達(dá)到43073元/㎡。

產(chǎn)品賣得好、交付滿意度高、客戶忠誠度也高，長期積累下來的品牌口碑也是濱江這幾年保持逆勢增長的關(guān)鍵原因之一。

第三，人員高效。

濱江還有一個典型特點就是高人效。

去年，房產(chǎn)板塊1076名員工，創(chuàng)下1534.7億銷售額，人均效能高達(dá)1.43億元，人效行業(yè)第一，工資及福利投入同比增加。

人員精干、層級少，可以節(jié)省很多時間成本，效率也就高起來了。

03

狹路相逢再起風(fēng)云

當(dāng)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期后，行業(yè)內(nèi)還有競爭力的民營房企基本就剩下濱江、龍湖等優(yōu)質(zhì)民企。

從今年前幾個月的數(shù)據(jù)來看，濱江雖然超越了龍湖，但并沒有拉開很大的差距，差值一直在二三十億元之間。

2024年前5個月銷售額（億元）

這只是銷售額的對比，其他方面龍湖的表現(xiàn)也不弱于濱江，在地產(chǎn)君看來，后續(xù)龍湖不是沒有反超的可能。

龍湖憑借審慎的開發(fā)和長期的運(yùn)營來穿越周期，積極轉(zhuǎn)型經(jīng)營性業(yè)務(wù)，構(gòu)建財務(wù)護(hù)城河，2023年經(jīng)營性業(yè)務(wù)對利潤的貢獻(xiàn)率超過60%。

濱江則通過始終如一的品質(zhì)，資源集中在高能級城市，保持財務(wù)穩(wěn)健穿越周期。

兩者狹路相逢，隨著市場的不斷調(diào)整，地產(chǎn)民企一哥的爭奪戰(zhàn)還在繼續(xù)。

接下來濱江能否繼續(xù)穩(wěn)坐民營房企一哥之位，后續(xù)見真章。

如今的行業(yè)從供不應(yīng)求走向飽和過剩后，連國央企都難以招架這個局面，更何況民營房企。

還能留在牌桌的都有一定的過人之處，地產(chǎn)君也希望像龍湖、濱江這樣優(yōu)秀的穩(wěn)健民營房企可以更多一些。

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