最近，有網(wǎng)友問我，他按揭的銀行說可以申請先息后本，這是不是個坑？

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不查不知道，現(xiàn)在廣州能申請先息后本的銀行還真不少，四大里的農(nóng)行，廣發(fā)、興業(yè)等股份制銀行都新推了該業(yè)務(wù)。

“先息后本”就是一筆貸款，每月先還利息，約定在一定期限后再一次性或者分期償還本金。之前多見于經(jīng)營貸。

現(xiàn)在廣州可以做這種房貸的“先息”期，分別有24期（2年）、36期（3年）和60期（5年）不等。

在“先息后本”還款期內(nèi)，可以自由選擇先還本金的數(shù)額，最低就是象征性的1元。

以一筆300萬元30年等額本息貸款為例，按照目前最低首套房貸利率3.4%（-55bp）計算，月供為13304元。

這其中，在供樓的第一年，每月還的房貸中本金大約為4800-5000元，利息約8300-8500元。

△數(shù)據(jù)來源：房衛(wèi)士

你沒看錯，選擇月供一直不變（等額本息）這種還款方式，開始幾年還得更多的是利息

300萬貸款如果選擇頭幾年先息后本，每月大約4800-5000元的本金，就可以押后2-5年后再開始還（繼續(xù)計算入月供）。

這樣可以在供樓的初期，比如新房還未收樓需要租房時，減輕一些負擔(dān)。

PS，如果你選擇的是另一種還款方式——等額本金，因為一開始月供中還的本金更多一些，更能減輕一些負擔(dān)。詳見下表，不再贅述。

算過賬后，現(xiàn)在說一下你最想知道的答案，到底要不要選擇先息后本？會不會是忽悠？

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首先，必須清楚的是，先息后本只是一個緩兵之計，借的錢都是要還的，只是早晚而已；但也不至于會踩到大坑。

選擇先息后本，對于房奴來說，友好的一點就是得到一個喘息的機會，比如買房之后，家里突發(fā)變故需要用錢，又或者失業(yè)等等。

但等到“先息”期結(jié)束，把這幾年你基本上沒還過的本金再合并進去的時候，到時候利息必定會增加。

對于銀行來說，作為打開門做生意的商業(yè)機構(gòu)，它肯定也是逐利的。現(xiàn)在先讓你不用急著還本金，后面它也能賺取更多的利息

除此之外，大家還需要知道的是，現(xiàn)在銀行變得更體貼，也是有原因的。

這其中的深層邏輯，還是樓市下行、樓價下跌。

擱以往，如果借款人斷供，那么最后一步就是房子被銀行收回、抵押拍賣，用以還債。

但現(xiàn)在，如果你買房的時候，抵押給銀行的房子值500萬（從發(fā)展商買入的價格），但過了幾年，房價跌了，二手房的市場價只有420萬。

銀行就算能按市場價將房子拍賣，它還是有80萬元的貸款，面臨收不回來。

這時候，怎么辦呢？

它就只能選擇跟你一塊扛，你可以選擇先松一口氣，銀行也更希望一直跟你做長期合伙人。

房貸、房價下行這口鍋，銀行和你一起背……

03

最近，我還聽說，一種Plus版本的“先息后本”——“氣球貸”也重出江湖了。

“氣球貸”這個名字非常形象，即“前小后大”。

可以按約定的總期數(shù)計算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金，其前期月供較少。

比先息后本要復(fù)雜一點的是，“氣球貸”還會確定一個名義貸款期限和一個實際貸款期限。

名義貸款期限較長，一般為10至30年，而實際貸款期限較短，一般為3至5年。

以200萬元貸款為例，貸款利率3.4%，分攤到名義30年的“氣球貸”等額本息還款為：前期月供約8870元，第5年到期一次性償還178.7萬元。

一目了然，這種貸款方式風(fēng)險比普通的房貸要大得多。

你或許會好奇，有誰會剛買房的時候沒什么錢，給最長年限的月供，等到三五年后，就變得不差錢，有能力一次性付款了？

無疑就是篤定未來幾年房價會漲，想以小博大的人了。

按照上面的借款方案，在實際貸款的5年里，借款人共償還本息約53.2萬元。

如果這期間，他順利將房子溢價出售，并覆蓋了這幾年的利息成本，他就有錢賺了。

問題是，有此等勝算，基本可以稱之為“樓市巴菲特”了。

銀行現(xiàn)在為何變得如此有商有量？

我查了一下央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年4月，居民貸款減少5166億元，比2023年4月多減少2755億元。其中，居民短期貸款和中長期貸款分別減少3518億元、1666億元。

現(xiàn)在，老百姓還是更愿意捂緊錢袋子，或者為未來生活可能會發(fā)生的變化存錢，而非借錢去消費。

銀行生意難做了，也得變著法維持留住客戶。