轉讓房地產案

藍天公司、福地公司及東勝公司聯合開發及轉讓房地產案

海南省某高校成立了藍天后勤服務集團有限公司（以下稱“藍天公司”），專門負責開發、經營該校臨街房地產。2008年6月，藍天公司與福地房地產開發有限公司（以下稱“福地公司”）簽訂了《聯合開發房地產協議書》，約定由藍天公司提供土地使用權，由福地公司投資人民幣5000萬元，將主校臨街房產改造成營業用房。建成后，雙方各自擁有50%產權，分別辦理產權證，各自經營管理。由于藍天公司提供的土地使用權是劃撥土地，雙方還約定由藍天公司負責辦理審批手續，由福地公司補繳土地出讓金。2011年5月，福地公司在投入部分資金后遇到財務危機，經藍天公司同意，福地公司與東勝建設開發有限公司（以下稱“東勝公司”）簽訂了《房地產轉讓合同》，將福地公司在《聯合開發房地產協議書》中的所有權利轉讓給東勝公司。合同簽訂時，涉案房產已建成，但仍是劃撥土地，土地使用權證及房屋產權證均未取得。雙方約定東勝公司在合同簽訂時支付3000萬元定金，在2011年12月31日前，福地公司拿到房屋產權證時交付剩余購房款。后因劃撥土地轉讓申請未得到相關部門批準，東勝公司向人民法院起訴，要求解除與福地公司簽訂的《房地產轉讓合同》，福地公司雙倍返還定金6000萬元，藍天公司承擔連帶責任。福地公司也向人民法院起訴要求藍天公司承擔違約賁任。

土地使用權轉讓

聯合開發房地產的情況很常見。以劃撥土地作為投資，也屬于房地產轉讓的范疇。

劃撥土地使用權指的是土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。

以劃撥方式都取得的國有土地使用權，如果與他人進行合作建房的話會被視為將土地使用權轉讓，而只要被轉讓方能夠及時辦理土地使用權變更登記手續，那么就是有效的。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。而土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，行為無效。

合作建房合同被認定無效后，如果出地一方用以出資的土地已經過戶到雙方當事人名下或者過戶到出資一方名下，由于合同被認定無效，出資一方取得的該土地使用權喪失依據，應當返還給出地一方。依照土地與地上建筑物歸屬的“房地合一”原則，該土地上的合建房屋亦應歸屬出地一方。當出資一方的出資已物化到合建房屋中時（即房屋已部分建成），依照法律規定的無效合同處理原則，出地一方應當將其取得的出資一方出資轉化為合建房屋的部分返還出資方。基于合建房屋的權屬及性質，不能實物返還，只能采用折價補償的方式。人民法院應當綜合評判出資一方的出資數額、合建房屋的建設程度及當地房地產業的利潤等情況，確定出地一方的折價補償數額。

由此，可以看出，以土地使用權出資合作建房，也是土地使用權轉讓的一種形式，也應當符合土地使用權轉讓的要件。故法院判定《聯合開發房地產協議書》無效是正確的。由于福地公司和東勝公司在《房地產轉讓合同》中約定的房地產在訴訟過程中尚未取得土地使用權證和房產證，不具備法律規定的房地產轉讓的前提條件，因此，法院判定《房地產轉讓合同》無效，也是正確的。在合同被確認無效的情況下，雙方應當相互返還財產，不能返還原財產的，要折價賠償。

法律依據

《土地管理法》第五十四條

建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；
（四）法律、行政法規規定的其他用地

房地產轉讓的消極條件

房地產轉讓的消極條件是指房地產轉讓時不得具有的情形。進行轉讓的房地產在法定情形下，由于權屬不定，或者處分權存在瑕疵，為避免爭議，法律禁止其進行轉讓。

1. 未經其他共有人書面同意處分的共有房地產。在房地產是數人共有的情況下，對其進行轉讓需要全體共有人達成一致意見。一個共有人或者幾個共有人未經其他共有人同意，而私自處分共有房地產的，是典型的無權處分行為，除事后取得其他共有人的同意。

2. 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產。在司法機關和行政機關依法采取強制措施后，房地產權利處于凍結狀態，隨時有被拍賣或者另行處分的可能。因此，在上述狀態還未解除的情況下，權利人不得轉讓房地產。

3. 依法收國土地使用權的房地產。依法收回土地使用權是指有關人民政府土地行政主管部門為公共利益之需要，或者土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準等原因將原來交由用地人使用的劃撥土地或者出讓土地使用權收回。房地產權利是土地和房產權利的結合，土地使用權被國家收回后，當事人的房地產權利就存在瑕疵。除非重新獲得土地使用權，否則該房地產不得轉讓。

法律依據

《城市房地產管理法》第三十八條

下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

審理結果

法院在查明上述事實后，對上述案件進行合并審理，認為本案中的《聯合開發房地產協議書》與《房地產轉讓合同》因標的物不具備法定的轉讓條件，違反了法律、行政法規的強制性規定因此均是無效協議，各方均應返還收取對方的財產，福地公司應向東勝公司返還定金3000萬元。

以土地使用權出資合作建房，也是土地使用權轉讓的一種形式，也應當符合土地使用權轉讓的要件。故法院判定《聯合開發房地產協議書》無效。由于福地公司和東勝公司在《房地產轉讓合同》中約定的房地產在訴訟過程中尚未取得土地使用權證和房產證，不具備法律規定的房地產轉讓的前提條件，因此，法院判定《房地產轉讓合同》同樣無效。雙方應當相互返還財產，不能返還原財產的，則折價賠償。

參考資料

《房地產法原理與案例教程(2014年)》

《中華人民共和國土地管理法(2019年修訂版)》

《中華人民共和國房地產管理法》

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