如果你是開發商，現在正在愁著怎么把樓盤賣掉；或者，如果你是一個業主，現在也正愁著怎么把頭手的房子賣掉。那么，5月的市場成交特征的變化，我建議你認真的看看。

市場越來越顯示出截然不同的分化特征，弄清楚這個分化特征，對買賣雙方的操作，都有價值。

看深圳5月的成交數據，你從不同的視角看，可能會得出完全不同的結論，或者是，新的啟發。

單看二手房成交，市場是有企穩跡象的。5月深圳二手過戶量3963套，連續3個月維持在4000套上下。如果是計算網簽成交量，則是連續3個月維持在5000套的“枯榮線”上下。整個1-5月，深圳二手房過戶量，同比上升了2成5。而且，考慮到最近的政策力度更大，預料6月的成交量甚至會更好一些。

這是個好消息，說明二手房市場在努力的筑底。當然，這個背后的核心因素之一是政策驅動，今年以來，是深圳乃至全國火力最猛的政策周期。所以，還要繼續觀察后續政策的力度。

但如果把二手房成交和新盤成交對比起來看，則觀感又有不同。

5月，深圳新盤成交2009套，連續3個月維持在2000套上下。注意，雖然說5月批售量也大幅下滑，但是考慮到充足的庫存量，我們依然可以明確的說：新盤成交依然拉垮。今年前5個月，深圳新房成交量同比下跌了3成。這和二手房的成交波動，形成了鮮明反差。

進一步比較。2024年前5月，深圳二手房成交累計1.7萬套，月均約3444套；新盤成交累計9200多套，月均約1842套。而去年同期，深圳二手房成交累計接近1.4萬套，月均約2766套；新盤成交累計1.3萬套，月均約2632套。顯示出：二手房VS新房的月度成交對比，從去年的基本打平，到今年，二手房基本上是“壓著新房打”，有的月份幾乎快是新房成交的一倍，似乎買家根本不去看新盤一樣。

這個反差，我認為說明了很多。

其一，說明了二手房降價更“自由”，進而提升了二手房的性價比。相對于新房限價，二手房在這一輪的危機中，顯得更加的靈活，業主展開了更為迅猛的降價，從而獲得了客戶的優先選擇權。

這一點從價格曲線上能看得很清楚。比如看中原的新房價格統計，5月新房成交均價55330元/平米，整體比較“穩定”（大家知道，這個穩定的背后是限價）。

但再看二手房的價格曲線，樂有家統計的5月住宅二手價是6.27萬/平米，比去年6月平均跌了高達12%。而如果和2021年最高價是8萬/平米相比，則市場平均跌幅更是高達22%。

因為二手房價格跌的狠，買家就會優先跑去看二手。還是那句話：不是星巴克喝不起，米粒更有性價比。

其二，說明了市場進入“用家”時代，而用家不愿意等太久。“用家”和“炒家”的行動邏輯不一樣，后者愿意等待，因為相信時間站在他的那一邊。但是用家不愿意等待，你交房交的晚，他要付兩份錢——一份是月供，一份是租金。如果預期未來房子成長性降低，那么他是能省則省。這個情況下，即買即住的二手房更優。

其三，則是說明了購房人對新盤依然“心有余悸”，怕你交不了樓。這依然體現在不少開發商身上，我們之前的買房新框架里談到過這一點——開發商的品牌背書。對開發商資金鏈的評估，已經是近兩年買房人必須考察的指標。

以上三個因素，共同促成了二手房和新盤的市場反差。那么，面對這樣的市場狀況，開發商如果想把自己的房子賣得好一些，我建議不妨往以上者三個方向上加把勁兒。比如準現樓賣房子，將會是今年和未來的新特征。這幾個月，我跑市場看到，橫崗的信義金御山、西麗的漢園茗院，開發商都搞成了準現樓賣。這是值得重視的行業變化。

承接上面的二手房價格下降，還有一點需要強調的，新的市場特征不僅包括二手房單價的下降，還包括總價——低總價的二手房成交的更好，市場成交主打一個低總價。

5月深圳一共成交的接近4000套二手房里面，總價500萬以下的成交占比升到了58%，接近6成。這是2021年深度調整以來的單月同比最高值，2021-203年5月，這個比重分別為：42%、45%、49%。低總價成交，顯示出“節節升高”的明確特征。

我認為，這個特征，進一步說明了房地產市場“用家主導的時代來臨”。上面說了，用家買樓和炒家不同，用家就是“誰便宜買誰”，因為他的首要目標不一樣。我用新盤市場舉個例子就明白了，在新盤市場上，無論是深圳還是上海，我們都能看到：限價豪宅反而會比剛需盤賣得好，像上海的恒昌玖里、深圳的胤璇，依然都被搶購。這個背后，說明了買家都還是帶有強烈的投資升值意圖的。但是用家買樓，重點看的是“安全邊際”，不是成長性。這跟A股這1年來，煤炭石油高息股強勁走紅，是一樣的道理。

以上這幾個市場特征，在過往的文章里我們都已有涉及。無論是對賣房子，還是買房子，無論是對新盤，還是二手房，如何能夠更好的賣掉，以及如何能夠更好的買到，都有相應的參考意義。

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