就在剛剛，位于南通綠城誠園的一套法拍房慘遭流拍。

信息顯示，這套法拍房位于小區3幢101室和3幢B101室，其中住宅建面約118㎡，地下室建面約258㎡，合計建面約376㎡，房源市場評估價約440萬，起拍價約308萬，本場無人報名。

這套法拍房是1樓帶地下室房型，較為特殊。信息顯示，今年1月份小區成交了一套類似房型，掛牌價370萬，成交價335萬，成交單價約1.07萬/㎡。按照這個成交價估算，上述法拍房總價在402萬左右。

當然，如果按照當初綠城誠園新房銷售價格估算（住宅均價約2.5萬/㎡，地下室均價7500元/㎡），這套法拍房買入價格在488萬左右。而如今起拍價僅約308萬，相比買入價狂降180萬，為何依舊無人問津？

▲法拍房源內部實拍圖

關于綠城誠園，新東區第一大神盤，曾經“一房難求”就是TA的代名詞。

2019年8月首開，僅140秒即售罄；2019年11月二期加推，298套房源3小時賣光；2020年5月收官開盤，230套房源吸引到711組客戶。不到一年時間，四開四捷火爆至極。

▲綠城誠園開盤現場圖丨來源網絡

這期間甚至還有爆料稱“綠城誠園線上開盤房源被內定”，據說給“槍手”3萬元就可鎖定意向房源，但這一說法被銷售方否認。

▲圖源網絡

那么，曾經如此搶手的綠城紅盤，為何也會跌落神壇？筆者認為除了老生常談的市場大環境影響之外，還有以下兩點原因——

第一，綠城的品牌效應減弱

十年前，綠城在南通市區只有玉蘭公寓一個項目，地段好、價格高、品質口碑也都不錯，于是大家都把“綠城”和“高端”及“稀缺”聯系在一起。

但從2018年開始，隨著綠城在南通開發的項目越來越多，且不止一個項目被曝出質量問題，綠城的口碑逐漸受到一定影響，綠城的房子也不再“物以稀為貴”，如網友所言——現在的綠城早已不是10年前的綠城。

第二，綠城誠園的產品過時

隨著改善客群漸成市場主流，各大房企對于產品力的提升也越來越卷。不僅僅是面積越做越大，戶型設計也在升級迭代，社區景觀、外立面、主入口、會所、地庫等等也都要與時俱進。

在這樣的大環境下，曾被譽為高端盤的綠城誠園顯然就有些不夠看了。比如，目前所謂的高端盤，外立面材質多為金屬鋁板＋大面積玻璃，配色則以低飽和素色為主流，主打一個冷淡風和輕盈感，但綠城誠園的外立面卻是略顯笨重的暖黃色真石漆。

▲綠城誠園外立面實景圖丨來源網絡

又比如，綠城誠園118㎡戶型，也就是上述法拍房的戶型，竟是這種狹長型設計，這種既不方正也不通透的布局，采光通風都會受影響，居住舒適度一般。

▲綠城誠園118㎡戶型圖

值得一提的是，綠城曉風印月的118㎡戶型，也是這種狹長型設計，難道這是南通綠城的特色？

▲綠城曉風印月118㎡戶型圖

像這種短板明顯的產品，在市場下行期自然是走在降價的第一波。另外，綠城誠園的這個房型交付時還曾因地下室采光井問題遭業主維權，以上種種都為房價下跌埋下了“伏筆”……

數據顯示，目前綠城誠園二手房掛牌量為109套，掛牌均價23896元/㎡；歷史成交30套，近半年成交均價19932元/㎡，對比新房均價下跌約5000元/㎡。

另外，筆者還統計了綠城在南通其他四個次新房最新數據，詳情如下——

就近半年成交均價來看，只有蘭園高于新房價。該項目一共成交了26套，其中有兩套為疊墅產品，或許對整體均價有一定拉升。

另外三個項目成交價都跌破了新房價，好在跌幅都不算太大，曉風印月跌幅約8%，沁園和桂語江南跌幅都在13%左右。

最后提問，在南通目前的市場行情下，你認為“綠城”二字還能否起到抗跌作用？歡迎評論區留言討論。