上海樓市最近邁的步子有點(diǎn)大

l5月27日，上海近年來(lái)“最有力的九條房產(chǎn)政策出爐”，限購(gòu)政策基本直松到底

l6月7日，上海土地限價(jià)取消，意味著以后的新房不再有“建議零售價(jià)”

l6月21日，上海取消新房集中公示，新房達(dá)到取證標(biāo)準(zhǔn)就能取證

l6月24日，露香園別墅28w元/㎡、中海順昌玖里別墅29.8w元/㎡取證

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是：

放松上海限購(gòu)、降低置業(yè)成本，擴(kuò)大了上海樓市的“基本盤”；

再給予開發(fā)商更高的自由度，想什么時(shí)候賣、賣多少錢，各憑本事；

露香園和中海順昌玖里接近30w的“離譜價(jià)格”，打響了新政后上海新房市場(chǎng)的“第一槍”。

01

這一槍打的有多猛呢？

2020 年三季度，露香園一期入市的時(shí)候，聯(lián)排別墅的均價(jià)僅約為21w 元/ ㎡，不到四年，漲了7w，漲幅超33%！

截止目前為止，上海新房市場(chǎng)中沒(méi)有任何一個(gè)板塊的新房，能夠做到如此“大幅度”的漲幅，近4 年漲幅最高的板塊前灘，也不過(guò)是從10w+ 漲到了13w 。

要是上海新房沒(méi)有“放開限價(jià)”，這種逼近30w 的價(jià)格，別說(shuō)購(gòu)房者了，連開發(fā)商都是萬(wàn)萬(wàn)不敢想的，畢竟當(dāng)年預(yù)計(jì)的“樂(lè)觀價(jià)格”也不過(guò)只有25w元/㎡，哪怕這是上海最核心的土地，也是上海最頂尖的產(chǎn)品。

3 個(gè)月之前，還有自媒體預(yù)計(jì)露香園別墅才 22w+

當(dāng)然，這種“頂級(jí)豪宅”距離普通購(gòu)房者還有些太遙遠(yuǎn)，畢竟不是誰(shuí)都能拿出“一個(gè)小目標(biāo)”的，但一種略帶焦慮的氣氛，已經(jīng)覆蓋到了普通購(gòu)房者的身上。

02

上海的新房，要開啟一輪“暴漲”了么？

上漲或許會(huì)，暴漲不現(xiàn)實(shí)。

更有可能的發(fā)展路徑應(yīng)該是：

新房和二手房之間的一二手倒掛將逐漸消失，回歸“市場(chǎng)價(jià)”。

從露香園28w 的價(jià)格，也能夠看出這一特點(diǎn)：價(jià)格是高，但并不離譜。

露香園28w 的價(jià)格也不是沒(méi)賣過(guò)，一期的疊墅，在去年就已經(jīng)達(dá)到了27.2w 的價(jià)格。

來(lái)源于鏈家成交截圖

即使今年豪宅的二手市場(chǎng)整體都有所回落，但目前露香園掛牌的聯(lián)排別墅價(jià)格，“過(guò)億”也是很普遍的。

只有“業(yè)主急售”的二手房源，才能夠看到25w 以內(nèi)的單價(jià)。

來(lái)源于某中介公開的露香園別墅房源

再加上這次露香園只推出了12 套聯(lián)排的稀缺，以及產(chǎn)品力更強(qiáng)。

28w 的露香園 不像當(dāng)年沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“云錦東方”，擁有著極強(qiáng)的倒掛屬性，買到就賺 xx 萬(wàn)。 但也不是“高到離譜”，這個(gè)價(jià)格的露香園依舊有成交、有市場(chǎng)。

豪宅，本就不像需要“去庫(kù)存”的剛需產(chǎn)品

所以才能夠率先一步到位，直接將新房?jī)r(jià)格走到“市場(chǎng)價(jià)”這個(gè)終點(diǎn)。

但剛需產(chǎn)品還不敢“一步到位”，得循序漸進(jìn)。

即使開發(fā)商擁有了“自主定價(jià)”、“自由入市”的權(quán)利，但依舊要考慮去化速度、回款周期等等多方因素，決定定價(jià)。

賣12 套房子，和賣1200 套房子的“策略”，是絕對(duì)不一樣的。

所以即使新房放開限價(jià)，正常剛需剛改的新盤急切地“暴漲”也是不現(xiàn)實(shí)的事情，穩(wěn)步“上升”回歸市場(chǎng)價(jià)，才是最可能出現(xiàn)的“發(fā)展”。

那么，其實(shí)我們還需要討論一個(gè)問(wèn)題：

市場(chǎng)價(jià)嘛，本質(zhì)在二手市場(chǎng)買家與賣家的博弈。

而六月份的二手市場(chǎng)，很明顯，成交量驟增。

5 月份每天只網(wǎng)簽四五百套，6 月份則每天成交近千套，合理預(yù)計(jì)6 月二手成交或?qū)⒃?.5w 套，將突破二手成交的“枯榮線”，甚至更高。

03

二手市場(chǎng)的“回暖”，會(huì)帶動(dòng)“市場(chǎng)價(jià)”暴漲么？

也不會(huì)，現(xiàn)在增多的二手交易，更多還是“以價(jià)換量”。

雖然有不少房東確實(shí)因?yàn)檎咛岣吡俗约旱男睦眍A(yù)期，但能順利成交的，還是接受了一定的議價(jià)空間，以價(jià)格換取較快速的成交周期。

別說(shuō)回到2015 年時(shí)的“盛世”，能達(dá)到2019 年、2020 年的“回暖”，都沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

有人說(shuō)，當(dāng)年2015 年房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候，不也是內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅先行，其他區(qū)域緊隨其后么？

但時(shí)代已經(jīng)不同了！

一個(gè)是上海的房?jī)r(jià)本身就已經(jīng)“偏高”了，基數(shù)變大。

上海的眾多政策，本質(zhì)上還是維“穩(wěn)”。

只不過(guò)不止是維持購(gòu)房者的“穩(wěn)”、房東的“穩(wěn)”、同時(shí)還有開發(fā)商的“穩(wěn)”。

另一個(gè)是上海目前還活躍在樓市中的購(gòu)房群體也已經(jīng)不同了，現(xiàn)在真的就只剩剛需。

以往的投資客，哪怕是2019 年臨港那波的投資客也正在消失，甚至，豪宅這種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，連云錦東方這種豪宅投資客，也會(huì)逐漸消失。

在這兩層背景之下，加上最近頻出的政策刺激，上海樓市確實(shí)會(huì)開始走俏，但大概率也只會(huì)“小升”。

為什么上海新房會(huì)取消“房地聯(lián)動(dòng)價(jià)”？

也是因?yàn)椤笆袌?chǎng)價(jià)”如今已經(jīng)基本透明且穩(wěn)定，“房地聯(lián)動(dòng)價(jià)”的意義已經(jīng)不大了，即使定價(jià)權(quán)交還開發(fā)商，開發(fā)商的定價(jià)也不會(huì)“超脫市場(chǎng)”。

當(dāng)然，既然把定價(jià)權(quán)交還給了開發(fā)商，回歸市場(chǎng)，那我們或許也要適應(yīng)那些稀缺豪宅貴到“離譜”的定價(jià)。

最后，上海樓市在這么多政策促進(jìn)之下，“我”更應(yīng)該注意什么？

心態(tài)平穩(wěn)，就已經(jīng)贏了一半。

別急躁，因?yàn)榻箲]的心情，而影響了決定；

也別猶豫，反而錯(cuò)過(guò)了真正適合自己的房子；

剛需置業(yè)，沒(méi)有對(duì)錯(cuò)，只有適合與不適合，適合自己的房子，就是好房子。

當(dāng)然，如果有合適的新房的話，可以優(yōu)先選擇，因?yàn)楝F(xiàn)在新房的性價(jià)比依然在，以后或許就沒(méi)有了。

關(guān)注大爆炸運(yùn)氣大爆發(fā)