現(xiàn)在的牛奶廠，真的讓人有點看不透了。

前幾個月，大家還在嘆息牛奶廠風光不再，一片“跌麻了”的哀嚎聲。可誰能想到，這幾天劇情大反轉(zhuǎn)，有房源成交逆流而上了！

金地天河公館有一套房源卻以12萬/㎡成交，直接捅破片區(qū)天花板！

究竟咋回事？牛奶廠，又好起來了？

12萬/㎡的“天價”房，

到底是什么來頭？

金地天河公館成交的這套房源為南向低樓層，為166.05㎡的四房兩廳，成交總價為1998萬，折合單價為12萬/㎡。

亮點在于，這套房把“高價”與“速決”玩得爐火純青。最初掛牌價2324萬，中間調(diào)價下降一萬，最終以1998萬落錘，全程僅耗時9天。

這套房子，在當下的市場行情來看，的確不同尋常。

為啥這樣說？

去年11月也成交了一套同大小同戶型的房源，成交總價為825萬，均價為4.9萬/㎡。

小區(qū)三月的成交均價也才4.6萬/㎡。

也就是說，半年時間，金地天河公館的房價就翻了2.4倍！

金地天河公館最近一次單價超10萬/㎡的二手成交，還要追溯到2023年5月，成交了一套約214.44㎡的別墅，成交總價為2300萬，折合單價10萬/㎡。

關(guān)鍵在于上一次成交的是別墅，這一次不過是大平層。

這顯然十分不同尋常，為了弄清楚真相，我也迅速向多名中介打聽詳情。

知情者透露，說這套房是金融客操手，高評高貸，為了套現(xiàn)金出來，所以成交價就高了。

中介們都直言，這套房成交價虛高，并沒有參考價值，理性看待就是了，并不是真正的房子漲價了。

牛奶廠現(xiàn)狀：

4萬+成新常態(tài)

最近，牛奶廠的二手房價也確實跌得有點狠，我們來看看板塊內(nèi)“四大金剛”的表現(xiàn)。

可以看到，近一年來，牛奶廠代表二手樓盤均價又狠降了一波。

目前四大樓盤的均價停留在4字頭，比起去年，普遍回落了13-20%，真跌麻了。

跌得最狠的是招商雍華府，從5字頭降到4字頭，跌幅高達20.07%。

牛奶廠業(yè)主：心酸酸的。

當聚焦到單套房源時，降價的幅度呈現(xiàn)出不同的情況。以各小區(qū)的四房為例。

先說金地天河公館，今年4月還成交了一套143.57㎡的四房，成交總價688萬，均價4.7萬/㎡。

同為143.57㎡的四房，2024年1月的成交價為905萬，均價6.3萬/㎡，跌了25.4%。

華潤天合今年3月成交了一套122.54㎡的四房，總價為600萬，均價4.9萬/㎡。比起去年成交的那套降了355萬，跌幅高達37.18%。

或者是招商雍華府，近期成交了一套650萬的128.1㎡的四房，均價5萬/㎡。去年5月成交的那套127.41㎡的四房下降了106萬，下跌了15.25%。

又或者是龍湖首開天宸原著，130.04㎡的四房，今年2月的成交總價為628萬，均價4.8萬/㎡。而去年成交的130.75㎡的四房，總價為690萬，均價5.2萬/㎡，下跌了7.7%。

現(xiàn)在的問題是：牛奶廠還能重返往日榮光嗎？

說個扎心的事實，真的有點難了。

一是市場整體下行，這幾年大家都在擠水分，牛奶廠也不例外。從這兩年的成交數(shù)據(jù)來看，牛奶廠目前也處在以價換量的階段。

二是板塊競爭激烈，周邊新盤圍剿。目前天河在售新盤就有20+，而且新盤在價格、產(chǎn)品、配套上各有優(yōu)勢，牛奶廠，對比起來就沒這么香了。

不過牛奶廠的底牌仍在，學位+低密+主城地段，仍是改善客“心頭好”。再說了，現(xiàn)在奶廠的各項配套也正在努力兌現(xiàn)。從長遠看，隨著優(yōu)質(zhì)新盤陸續(xù)落地，將加速牛奶廠配套成熟，其實還是值得看好的。

對于想入手牛奶廠的買家而言，如果抱著“抄底暴漲”的心態(tài)，現(xiàn)在進場大概率會失望。但如果是自住需求，目前也算是一個不錯的二手淘筍時機，不少房源已經(jīng)跌回幾年前的價格，如果遇到心水房源，不妨大膽出手。