深圳的天氣很熱，然而更熱的是位于深圳灣超總的豪宅新盤——中海·深灣玖序。

它的上車門檻最低2200萬，在參觀驗(yàn)資門檻高達(dá)1000萬的情況下，深灣玖序仍創(chuàng)下了累計(jì)到訪量2000+的夸張數(shù)據(jù)，而項(xiàng)目首批僅推出293套房源。

這段時(shí)間，這個(gè)盤被全國媒體刷屏，在深圳市場上的各種討論也很多，群里找我咨詢的粉絲更是不少。

今天我就從客觀的角度跟大家分析一下：

深灣玖序，到底能不能沖？

還在糾結(jié)？全網(wǎng)最靠譜分析來了

對于深灣玖序，市場關(guān)注的是：誰在買？

首批次推售293套，i深圳登記近856組，中海要求必須凍資500萬，且2天內(nèi)簽約才可入圍。

也就是說，中海不僅要求你買得起房，還要求你能立馬付得起錢。所以這凍資入圍的516組，不是名義上的「有錢人」，而是實(shí)實(shí)在在「賬上躺著幾千萬的有錢人」。

項(xiàng)目從一開始就對客戶資質(zhì)要求比較嚴(yán)格，畢竟一共才293套房，不需要那么多客戶，只要真正的有實(shí)力的客戶就行了。

當(dāng)然，大家知道房地產(chǎn)行業(yè)6月30日是個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，半年業(yè)績很重要，不僅要賣出來，還要簽回來。中海是目前最穩(wěn)健的房企之一，對于簽約回款要求非常高，不接受延期簽約，所以中海不要買得起房的客戶，而是要可以立馬付得起房款的客戶。

我跟粉絲開玩笑說，你要是能買到，真的要感謝中海，因?yàn)橹泻Ｔ跒樗臉I(yè)主篩選鄰居，您未來的鄰居跟你一樣，資金實(shí)力已經(jīng)被中海驗(yàn)證了。

而對準(zhǔn)備買深灣玖序的購房者，更關(guān)注的是：產(chǎn)品是不是不夠完美？有沒有投資預(yù)期？

我收集了這么幾個(gè)大家關(guān)注的問題：

1、沒有開放式陽臺，通風(fēng)采光會(huì)不會(huì)受影響？

2、聽說得房率不高，是不是真的？

3、聽說項(xiàng)目還包括5.8萬m2的自持小面積公寓，居住的純粹度怎么保證？

4、網(wǎng)傳深圳灣后海總部基地將規(guī)劃調(diào)整出兩塊居住用地，想買深圳灣的是不是可以再等等？

對于這幾點(diǎn)問題，我特意問了中海項(xiàng)目上的人、業(yè)內(nèi)的專家，還和幾位同行探討了一下，得出了這么幾個(gè)答案，絕對專業(yè)。

1、深灣玖序是全玻璃幕墻，采用最先進(jìn)最安全的開窗方式，采光通風(fēng)完全不用擔(dān)心。

其實(shí)，取消陽臺在國際豪宅領(lǐng)域也是大趨勢。

比如紐約的Central Park Tower、墨爾本南岸的Australia 108，為了把視野觀感做到極致，就多采用無陽臺設(shè)計(jì)。

距離深灣玖序不遠(yuǎn)的深圳灣悅府也沒有陽臺，同樣不影響它成為深圳頂豪天花板。

深灣玖序三面都是落地玻璃，328m2戶型的采光面有40多米，252m2戶型的采光面有32米，就連196m2戶型的采光面也有27米。

因此，即便是最低樓層，也無需擔(dān)心采光問題。

而且，為了追求完美立面與自然通風(fēng)，深灣玖序創(chuàng)造性地采用了高端寫字樓的開窗方式——平推窗，是目前超高層高端寫字樓用的最先進(jìn)也是最安全的開窗方式，可以打開較大的開啟面積，提供更大的通風(fēng)量。

這種設(shè)計(jì)是目前最前沿的通風(fēng)解決方案，平衡了美觀和功能性，就是成本會(huì)更高，所以一般普通住宅很少使用。

2、深灣玖序得房率真不低，綜合使用率高達(dá)84%。

深灣玖序此次取證首推的293套約196-252-328㎡大平層，雖然是高層產(chǎn)品，但算上陽臺贈(zèng)送面積和獨(dú)立電梯廳使用空間，實(shí)際使用率還是比較可觀的。

我?guī)痛蠹宜懔艘幌拢?/p>

252㎡/196㎡戶型：套內(nèi)得房率74%，加上贈(zèng)送陽臺一半面積和獨(dú)立電梯廳使用空間，綜合使用率約81%；

328㎡戶型：套內(nèi)得房率78%，加上贈(zèng)送陽臺一半面積和獨(dú)立電梯廳使用空間，綜合使用率達(dá)84%。

3、全年期高端自持住宅，并不是普通的租賃公寓。

深灣玖序項(xiàng)目東北角有一棟全年期自持租賃住房。但據(jù)中海地產(chǎn)官方透露，其目前已和全球奢華酒店簽約合作意向，未來將由奢華酒店加持，定位是端酒店行政公寓，為深灣超總提供高端居住服務(wù)。

而且，自持單位的出入口是獨(dú)立和對外的，位于白石二路與深灣二路的街角，與商品房出入口分開，加上未來租客身份非富即貴，并不會(huì)影響小區(qū)整體的居住品質(zhì)和圈層氛圍。

4、項(xiàng)目確實(shí)是深超總唯一住宅用地。

去年地塊調(diào)規(guī)出讓前，深超總的宅地供應(yīng)斷了22年。

從法定圖則來看，中海·深灣玖序，是片區(qū)內(nèi)截至目前唯一可售的新房住宅，目前片區(qū)內(nèi)也并無其他地塊住宅設(shè)計(jì)內(nèi)容，而且這些地塊也都不滿足住宅日照規(guī)范條件。

但要我說，對于深灣玖序的評價(jià)，如果只是以有沒有凸陽臺、實(shí)用率高不高、外形不像傳統(tǒng)住宅、有沒有性價(jià)比作為標(biāo)準(zhǔn)，未免會(huì)有些膚淺了。

深灣玖序的價(jià)值，其實(shí)更在于不可復(fù)制的核心地段。

有些樓盤，注定贏在起跑線上

新盤如云，神仙打架的2024年，深灣玖序?yàn)槭裁茨軌颢@得高關(guān)注度？

答案，來自于它贏在起跑線上的天賦優(yōu)勢——地段、資源、稀缺性，面面均好。

1、深灣玖序?qū)Τ鞘泻诵馁Y源的極致占有，是塔尖資產(chǎn)持續(xù)保值增值的「永動(dòng)機(jī)」。

富人們很聰明，他們從來只愿意為真正好的東西埋單。

無論是紐約One57、CentralParkTower，還是倫敦海德公園1號，全世界的知名頂豪都具有那個(gè)讓你不得不下單的理由：

貨幣洪流中，這才是那個(gè)能擊穿周期的城市塔尖資產(chǎn)。

在深圳，能稱得上塔尖的地段，屈指可數(shù)。

深超總無疑是塔尖中的塔尖。

論規(guī)劃起點(diǎn)、空間形態(tài)和城市功能配置，深超總是目前唯一超越前海中心的區(qū)域。

發(fā)展定位上，深超總致力于塑造具有獨(dú)特標(biāo)簽的城市意象，通過文化、智能、生境和生活四個(gè)方面的強(qiáng)化，讓“深超總=深圳灣”，成為展示粵港澳大灣區(qū)競爭力和影響力的全球城市“巔峰之作”。

經(jīng)濟(jì)能力上，深超總吸引了多家世界500強(qiáng)總部企業(yè)入駐，涵蓋金融、通訊、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域，成為全球總部企業(yè)和科技企業(yè)聚集地，包括但不限于OPPO國際總部、中國電子總部、招商銀行全球總部大廈、中興通訊總部、TCL華星光電等等企業(yè)，這些企業(yè)不僅是深圳稅收強(qiáng)有力的保證，更是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎之一。

一句話，沒有一個(gè)區(qū)域，比深超總更能代表深圳的城市形象，深圳也不可能再出現(xiàn)第二個(gè)深超總。

2、深灣玖序又是中海在深超總核心地段不計(jì)成本打造的高品質(zhì)住宅，放眼全深圳，擁有這樣素質(zhì)的新盤就沒幾個(gè)。

我?guī)Т蠹覕?shù)一數(shù)，深灣玖序身上，創(chuàng)下了多少個(gè)「第一」和「唯一」：

①它是深超總近22年來，唯一一個(gè)住宅項(xiàng)目。

而放眼未來，深灣玖序或許也將成為深超總最后一個(gè)住宅新盤。

②它是深圳18年來首個(gè)明確取消7090戶型限制的項(xiàng)目。

作為后「7090」時(shí)代的首個(gè)純豪宅，深灣玖序這次取證推售的約196-252-328㎡大平層住宅及5套傳世頂復(fù)，僅有293套，從面積上就奠定了項(xiàng)目的調(diào)性和氣質(zhì)。

③它還是第一個(gè)打破深圳精裝均價(jià)13.2萬/㎡限制的新盤。

事實(shí)上，種種跡象顯示，官方對商品房的限價(jià)正在退出，尤其是豪宅產(chǎn)品未來或許不會(huì)再有定價(jià)限制。

這也意味著，如今只是象征性突破限價(jià)的深灣玖序，很可能是深圳最后一個(gè)限價(jià)盤，性價(jià)比直接拉滿。

而未來，它的特殊性也意味著，其在二手市場上的價(jià)格更具有想象空間。

④它是深圳罕見的采用270°曲面幕墻的住宅項(xiàng)目。

為了與深灣超總的摩登天際線保持統(tǒng)一，在一眾大師團(tuán)隊(duì)的加持下，深灣玖序打造了極具未來感的弧形天幕立面，這種大面積的曲面玻璃用于住宅在深圳尚屬首次。

想象三年后，你駕車回家，深超總前排建筑，外立面最好看的就是你家那棟，從數(shù)十座建筑體中一眼就能認(rèn)出來，高辨識度的外立面帶來的是獨(dú)一無二的尊貴感。

價(jià)格和選籌建議

不論是因地制宜的7重地盤空間設(shè)計(jì)、標(biāo)新立異的外觀、首創(chuàng)270°圓弧形落地窗，還是山海意境立體歸家園林、三層屋頂花園、堪稱深圳獨(dú)一檔的精裝標(biāo)準(zhǔn)……

兩個(gè)詞總結(jié)：不計(jì)成本、壕無人性！

就拿園林來說，中海這次花了非常大的精力和成本打造項(xiàng)目園林景觀，整體的園林景觀設(shè)計(jì)聘請的是世界知名景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所，泰國的T·R·O·P，主創(chuàng)設(shè)計(jì)師為世界知名景觀設(shè)計(jì)師Pok先生，目標(biāo)是打造繁華CBD里的詩意棲居，“大地主義山海藝術(shù)館”。

網(wǎng)絡(luò)效果圖，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)理念依托于依山傍水，自然環(huán)繞的場地優(yōu)勢，通過“以山之形，借海之境”的設(shè)計(jì)手法，試圖打造一個(gè)立體生長的“山海生境”，為居住其中的人們建立一個(gè)沉浸式的自然棲所，從而實(shí)現(xiàn)立體生長的垂直花園、沉浸式的綠洲社交空間。

從設(shè)計(jì)手法上圍繞“山”、“海”的元素，提取了“山丘、洞穴、山澗、雨林、綠谷、島嶼、沙灘、濕地”等元素，并將這些元素融入到花園場景營造之中，從而達(dá)到“游山、觀海”的景觀體驗(yàn)。

但深灣玖序的價(jià)格，其實(shí)是十分令人驚喜的。

扒拉了一下它的價(jià)格體系和定價(jià)邏輯，小編只有一個(gè)字“絕！！”

不得不服這家40多年歷史的老牌央企，姜還是老的辣！！

這次中海深灣玖序推出293套房源，其中3套頂復(fù)，74套196㎡的3+1房，144套152㎡的4+1房，72套328㎡的4+1房。整體含裝修均價(jià)約14.3萬/㎡。

先來說說裝修，畢竟是個(gè)豪宅，如果不含裝修，我估計(jì)入伙后3-4年都是叮叮咣咣，保證業(yè)主入住體驗(yàn)豪宅還是得精裝的。

中海深灣玖序裝修有兩種風(fēng)格可供選擇，分別是CCD設(shè)計(jì)的雅致風(fēng)格（全屋木地板），以及HBA設(shè)計(jì)的輕奢風(fēng)格（地面進(jìn)口石材）。

不管那種風(fēng)格的裝修，廚電都是全套嘉格納，玄關(guān)柜衣柜都是全屋意大利進(jìn)口Poliform，妥妥頂豪的配置。

據(jù)Ploliform中國品牌官介紹，深灣玖序全深圳唯一一個(gè)玄關(guān)柜、全屋衣柜都用poliform的住宅，252㎡的戶型使用poliform的市場價(jià)在140萬；328戶型的高達(dá)170萬。

廚電全線嘉格納產(chǎn)品，196和252是嘉格納7件套，市場價(jià)約46萬；328戶型是嘉格納9件套，市場價(jià)約71萬。就一個(gè)328㎡戶型島臺的嘉格納電磁爐和升降煙機(jī)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，市場價(jià)高達(dá)20萬。

準(zhǔn)建面約196㎡戶型效果圖，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

地板全是深灣玖序定制拼花，綻放的花朵與生長的樹葉，非常漂亮。

石材全是進(jìn)口石材，雅致風(fēng)格的石材是鏡湖春曉，鏡湖春曉是一種高檔奢石,是由巴西產(chǎn)出的天然石材，以其獨(dú)特的紋理和光澤而聞名于世。這種石材的硬度達(dá)到了7級，比普通大理石要堅(jiān)硬得多，因此它更加耐磨、耐久。

輕奢風(fēng)格也用了很多白金沙的進(jìn)口石材，據(jù)介紹，中海快買斷了白金沙石材的礦。328㎡的背景墻是進(jìn)口石材Fendi白，是Fendi奢侈品店裝修專用，以及梅西家同款，被梅西帶火的一款石材。

準(zhǔn)建面約328㎡戶型效果圖，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

基本全是國際一線品牌和進(jìn)口石材，這次中海真是把料用足了，真材實(shí)料給到夠！但裝修價(jià)格只賣大概10000元/㎡左右！（兩種風(fēng)格價(jià)格略有差異，雅致風(fēng)格略微便宜一點(diǎn)點(diǎn)。）

現(xiàn)在鄭重給你們扒一扒人家的定價(jià)邏輯和思維，中海絕對過硬的專業(yè)能力，說中海是房產(chǎn)界的黃埔軍校一點(diǎn)不為過。

含裝修標(biāo)準(zhǔn)戶型最貴的約18.5萬/㎡，含裝修最低價(jià)格才約11萬/㎡，價(jià)差7.5萬/㎡。

不過這個(gè)11萬/㎡還含近10000元/㎡的裝修，也就是毛坯價(jià)才10萬/㎡，這個(gè)價(jià)格真的是，嘖嘖嘖，香！！！

整體來看，越大戶型越貴，當(dāng)然也和整體區(qū)位有關(guān)，328㎡只有72套，物以稀為貴，戶型正南正北，北向視野開闊，南向園林景觀，占據(jù)最好的小區(qū)位置，自然價(jià)格就高一些。但整體主力段在13-16萬/㎡，最便宜的不到12萬/㎡，關(guān)鍵是含了裝修了！！！

252㎡的有144套，且所有252㎡的單位都是可以看到小區(qū)園林景觀，從價(jià)格可以看出，很明顯：

中海想主力出貨252㎡！！！因?yàn)閮r(jià)格太太太有性價(jià)比了！！

準(zhǔn)建面約252㎡戶型效果圖，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

主力段單價(jià)才11萬-14萬/㎡，13萬多就可以買到20多層的黃金樓層，還帶精裝，相當(dāng)于原來的毛坯均價(jià)13.33萬/㎡送了精裝，你讓旁邊二手房怎么活？這次252㎡的價(jià)格真的是給到位了！

196㎡的只有74套，非常少，是入住深超總以及深灣玖序這個(gè)純粹高端圈層的最低門檻，只要2200萬就能和深圳權(quán)貴們共住一個(gè)小區(qū)。但是最好最稀貴的景觀資源也在196㎡，所以自然高區(qū)景觀單位高一些大概在17.5萬/㎡，去對比那些有景觀的二手房，還是賊便宜的。

最貴的是3套頂復(fù)，價(jià)格19.99萬/㎡（不含裝修），反正就看爸爸們的運(yùn)氣了，這3套頂復(fù)就是深圳灣的住宅天花板了，市場價(jià)我相信到30萬/㎡都可以，估計(jì)中海至少也想賣到25萬+吧，只可惜限價(jià)賣不上！！

再強(qiáng)調(diào)一下：價(jià)格都是含裝修的，大概10000萬/㎡的裝修價(jià)格，而且因?yàn)槭莻€(gè)限價(jià)盤，只能賣均價(jià)14.3萬/㎡左右，資源好的肯定價(jià)格高一些，但因此也注定有好多便宜可撿。

如果你都看到這里了，那想必是要下手了，這份選房攻略請收好：

1、追求極致性價(jià)比，可以重點(diǎn)關(guān)注低樓層的幾套房源，單價(jià)確實(shí)有優(yōu)勢，低門檻撬動(dòng)頂級圈層；

2、252㎡是中海的主力出貨區(qū)，總價(jià)約3000萬左右，相比約196㎡房源高出不多，相當(dāng)于原來的毛坯均價(jià)13.33萬/㎡送了精裝，性價(jià)比同樣無敵；

3、328㎡的，我個(gè)人建議，選不到高區(qū)的低區(qū)也要選，因?yàn)轫?xiàng)目的園林真的非常棒，可以閉眼選；

4、不缺money的且運(yùn)氣又好的客戶，可著高區(qū)最好的資源買，全深圳灣就這幾套，買到就有定價(jià)權(quán)，絕對賺到。

5、至于那3套頂復(fù)，價(jià)格約19.99萬/㎡（不含裝修），這類產(chǎn)品在深圳很少有，要不是因?yàn)橄迌r(jià)估計(jì)能賣到30萬/m2，非富即貴的老板們憑手速和實(shí)力沖。

結(jié)語

對于深灣玖序這樣的產(chǎn)品，一個(gè)城市可能只有一個(gè)。

對于廣大普通人來講，深灣玖序的業(yè)主就是保羅福賽爾《格調(diào)》一書中所描繪的「看不見的頂層」。

可以說，從景觀到建筑，從室外到室內(nèi)，從尺度性到品質(zhì)感，也只有深灣玖序，在稀缺性、品質(zhì)、尺度和功能上，剛好滿足少數(shù)人的極致。

無論是市場情緒的短暫影響，還是片區(qū)發(fā)展的長期加持，都不能影響它作為城市標(biāo)桿性項(xiàng)目的地位。

總之，在糾結(jié)的、在觀望的、在猶豫的，深灣玖序大平層，聽我的，能買！

提醒一下大家，雖然線上凍資目前已經(jīng)結(jié)束了，錯(cuò)過的讀者也不用灰心。據(jù)了解項(xiàng)目還可以繼續(xù)線下凍資，但至于能否選到房就要完全看運(yùn)氣了。

最后劇透一波，6月28日，深圳、上海【玖序】將同一天開盤！據(jù)說，北京【玖序】也將于29號開盤，三盤連發(fā)，炸裂市場！對深灣玖序感興趣的朋友，只管聽沖鋒號角行動(dòng)！

再感慨一句，在這個(gè)頻繁爆雷的時(shí)代，論穩(wěn)健、論安全，也只有看中海了！

6月20日，標(biāo)普發(fā)布訊息，將中國海外發(fā)展（00688.HK）長期發(fā)行人信用評級從“BBB+”展望穩(wěn)定上調(diào)至“A-”展望穩(wěn)定。

這標(biāo)志著公司成為目前唯一獲得標(biāo)普“A-”評級的內(nèi)房上市公司。

同時(shí)，公司未償付的高級無擔(dān)保票據(jù)評級上調(diào)至“A-”。本次上調(diào)評級后，公司在三大國際評級機(jī)構(gòu)的信用評級持續(xù)保持中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先地位。

說到底，中海最強(qiáng)的底牌，莫過于好房子、好產(chǎn)品、好服務(wù)，都是用實(shí)力與口碑為消費(fèi)者打下來的“護(hù)城河”。2024年，樓市進(jìn)入「中海時(shí)間」！