進入7月，北京新房市場又有一些微妙的變化。

就這兩天，央行公布了7月份LPR，5年期的利率下降了10個基點，從3.95%降至3.85%，這也就意味著，你首套房貸利率由原來的3.5%再再再再降至3.4%。

還有一個讓人有明確“體感”的是，北京有些板塊已經開始出現“扛價乏力”現象。

我們上周分析了《》，怎么說呢，評論區打得那是異常熱鬧。

昌平部分新房價格分布

今兒，大興又剛剛成交一組“打包”地塊，咱們正好就著這兩塊地，再來盤一盤大興的新房市場。

先來說下成交結果：

大興新城核心區DX00-0101-051、052地塊、黃村七街DX00-0201-0248、0255地塊R2二類居住用地、S4社會停車場用地、A334托幼用地，最終被興創以32.17億底價拿下，期房指導價5.9萬/平。

7.23成交地塊環線位置

兩塊宅地，一個在義和莊，一個在黃村火車站，你們認為能扛得動5.9萬/平的指導價嗎？加包哥微信，咱們“大興大家幫”群聊里一塊聊聊。

雖然賣是一起賣的，買也是一家買的，但今兒這兩塊地嚴格意義上說，并不屬于一個板塊。

兩個地塊直線距離雖然只有不到1.5公里，但卻被鐵路隔成“兩個世界”。挨著黃村火車站地鐵站的0255地塊算是屬于大興老城區黃村板塊的最南邊，而義和莊地鐵站出來就能看見的052地塊則屬于義和莊板塊。

052、0255地塊具體位置

兩個地塊距離地鐵站都很近，將來都屬于臨鐵盤。其中，黃村火車站0255地塊，距離大興區政府直線距離不到800米，區域內雖然都是老小區，但好的是老城區醫療、商業、學校、交通配套應有盡有。

0255 地塊具體位置

這地兒有個不好的一點是，離鐵路線太近了，最近的直線距離也就160米左右，高鐵一經過的噪音影響還是蠻重的。如果按照供地文件中的樓棟設計，那有兩棟樓肯定會受到噪音影響。

0255 地塊綠色空間體系示意圖

關于0255宅地，周邊的城市界面沒有很破，目前來看地塊周邊的車站中里小區外立面已經進行過更新，還算比較新。

車站中里小區

義和莊052宅地，就在區域內在售新盤頤和公館的西邊，一路之隔。

這邊的城市界面整體很新，除了公園就是一些寫字樓，整體居住氛圍沒有那么濃厚。而且目前義和莊這些商業寫字樓的招商情況并不理想，空置率很高。

052地塊實拍

從地塊信息來看，052地塊的容積率是2.5，隔壁頤和公館是2.0，從居住舒適度來看頤和公館會高一些。

而且052地塊西側051地塊還要建設一個社會停車場。

052地塊形狀

關于地塊詳細分析，我們不占用更多的篇幅，想要具體地鐵文件的鐵子，加包哥微信，我發你。

今天興創拿下的大興這兩塊地，指導價都定在5.9萬/平，你覺得值嗎？

目前大興區的新房市場，有幾個熱門板塊，當紅炸子雞西紅門，老牌成熟區黃村，近期崛起的義和莊，新晉“富人區”新城西。

大興部分新房板塊分布（價格為7月網簽價）

如今的市場環境，我們再看一個項目能不能賣到指導價，就像是個天大的笑話。尤其是南城，感覺都像是在無所顧忌的瞎賣。

尤其是南城豐臺一發瘋，豐臺南邊的大興也開始變得不知所措。

先看指導價6.6萬/平的西紅門東，依靠地鐵和名校規劃，一直賣得不錯，而且6W+的價格一直堅挺，但包哥看了看這個區域7月份到現在的網簽數據，橡樹灣三期文園的網簽價已經跌破6萬，中建玖玥府的價格也處在危險邊緣的6.09萬，稍微一降，稍有不慎西紅門6萬+的地位怕就不保了。

西紅門東片區現 狀

而這時候，在西紅門東位置比較一般的御璟星城元啟，依然帶著6.6萬/平的指導價，包哥聽說，開盤可能直接干到6萬以下。

西紅門南邊的黃村，算是大興老城核心區，各項配套都很齊全，這地方也一直頂著5W+的帽子賣了好久，可大興星光城的特價房一出來，算是徹底把黃村新房價格體系攪亂了。

7月到現在，大興星光城的網簽均價已經降到4.63萬/平，而隔壁的曉月和風雖然不瘋但也降了，由去年11月份有網簽數據的5.4萬/平降到了如今的5.2萬/平。

而黃村東邊的京璽，要在這個月月底開盤，5.9萬/平的指導價，開盤價也不帶藏著掖著的，直接給足誠意，靠譜的開盤均價大概在5.28萬/平，包哥聽說已經有很多房源的開盤價能直接干到5萬以下了。

京璽如果能降到5萬以下的話，那對義和莊的新盤是一個巨大的威脅，目前區域內在售的新房項目，老新盤未來云城、德賢華府，全部降至4W+，主力在售的新盤頤和公館也沒能扛住義和莊5萬的大旗，7月最新的網簽均價降到4.97萬/平。

正在建設的頤和公館

而距離義和莊板塊更近的黃村火車站新地塊和義和莊核心的052地塊，5.0萬的指導價，更像是一個笑話。包哥盲猜，這倆項目相對于指導價，開盤價每平降1萬的可能性超過90%。

而新晉“富人區”大興新城西片區，興城之星的網簽均價4.5萬/平，而大興城建在這個板塊的其他兩三個新項目，大概率入市價也不會高過興城之星。

包哥粗算了一下，大興目前這些新房項目中，不出意外會有將近10個項目單價會在5萬以下。

嗯，我們說昌平新房正在進入4W+時代，大興也將緊隨其后。

如果你正在考慮大興的新房，那加包哥咱們私下先聊一下，選出幾個最優選項，再逐個擊破，包哥在全北京80%以上新盤都有人真不是唬人，有些獨家的消息，我是真能搞到。

加包哥微信，不會吃虧，也不會上當，咱就主打一個真誠。

個人觀點 僅供參考