據悉，剛剛由保利和北京建工以89.01億元聯合拿下的海淀區永豐大牛坊地塊（以下簡稱：大牛坊地塊）將由保利操盤。

這一點不奇怪，因為此前北京建工“36搖1”拿下的順義后沙峪地塊，也交給了保利操盤，項目案名為星宸和煦，開盤價幾乎是貼著指導價6萬元/平米，但是依然實現了去化率95%的好成績。

大牛坊地塊全稱是北京市海淀區西北旺鎮永豐產業基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊。土地面積約8.56萬平方米，建筑控制規模16.29萬平方米，起拍價86億元。

大牛坊村位于海淀區北部，六環路以內，北清路北面，南鄰永豐科技產業基地，北鄰上莊水庫。200米左右就是即將開業的海淀大悅城，緊鄰中關村三小科技園分校。配套齊全、客戶基礎厚，容易去化。

這么好的地塊，對于保利北京公司來說，又是平添了一張好牌，案名八成又是“**和煦”。

借鑒星宸和煦的操盤打法，預計大牛坊地塊仍然是采取“區域最熱銷的戶型及面積段+新款裝修配置+高性價比的價格”打法，以快周轉的策略去操盤。

從這樣的操盤風格就可以看出，保利北京操盤策略一貫是務實、快周轉、高性價比。

正是堅持這樣的思路，保利北京從未在北京高調“卷產品”，但是會快速學習和復制市場上創新的產品。在拿地上尤其務實，除了做自己熟悉的朝陽區外，在順義、石景山都是選取周邊居民有賣舊換新需求，且二手房賣得動、新房價格能接受的地塊。

復盤2024年上半年成績，大家驚奇地發現，保利北京沒有一個項目滯銷，而且每個項目的業績都可圈可點，是在北京樓市“少犯錯”的少數頭部房企之一。

舉例來說，位于朝陽區東壩的保利天匯，本來是一個外界不看好的地塊。因為這個項目的區域地主是京投發展，而且已經有京投北熙區在售，按理說已經收割了大部分區域的買房需求。此時保利進入“虎口奪食”，靠領先產品和營銷能力的出眾，實現去化65%。

再如，位于朝陽區十八里店的朝央和煦，也是平地起高樓，再次上演從地主金隅嘴里 “虎口奪食”的戲碼，實現了快開快售。截止到7月26日，已簽約260套，去化率65.99%。

今年以來的北京樓市劇情，如果復盤一下會發現：越大的企業越容易翻車：有“不差錢”之稱的某央企，自從去年大手筆投幾塊地之后，就陷入賣不動房，動彈不得的地步；有“成本之王'美稱的某央企，自從重倉京西南之后，高端產品成了庫存；更有幾家名聲赫赫的央企、國企，困在大瓦窯、西紅門、郭公莊等高庫存的區域。

難道“躺平就是贏”嗎？

當然不是，作為房地產企業，別說躺平，就是歇半年，都會被淘汰出局，更何況多數房企身上還背負著巨額負債，每天利息至少一輛豪車，誰能躺得下去。

要發展，又不能踩雷。這在樓市劇變的時代，看起來是個難度很高的事情。但是，保利北京做到了。它不僅做到了“不犯錯”，每個項目都賣得不錯的成績，更是在公司內部受到了表揚，實現了“雙贏——贏兩次”：

1、內部贏：由于市場的原因，多數央企北京公司業績都沒機會進入半年度業績的表揚名單內，而保利北京卻做到了。在今年上半年保利發展（600048.SH）業績溝通會上，保利發展的相關領導至少表揚了保利北京公司兩次：①上半年簽約額超過了100億元，位居公司簽約額前列。②6月份來訪量環比增超20%，同比增超200%，位居集團前列。

2、外部贏：保利北京早早完成了上半年業績指標。同時，由于在北京市場優秀的操盤成績，贏得了同行的贊譽和口碑。此外，北京建工等合作伙伴紛紛把拿到的最好的土地資源，交給保利操盤，這為保利北京下半年業績打下了基礎。

保利北京能取得如此成績，讓很多同行羨慕。很多同行將成績歸功于保利的投資部門，認為是投資部門沒拿錯地，所以項目賣得好。

在房小評看來，這其實是保利的開發風格使然。今年以來，大家可以看到中海的大手筆、高投入的高端產品路線遇阻，但是保利的高性價比產品卻受到了市場追捧。

保利的項目賣得好，首先是選址拿地的時候堅持了“在有購房需求的地方拿地”。無論是東壩還是十八里店，都是在京投和金隅試驗過市場需求熱度后，保利才果斷殺出，以“高性價比的創新產品”打法，實行“虎口奪食”的營銷動作。

其次是保利北京在營銷策略上堅持快周轉不戀戰。始終堅持去化和回款，在項目好賣的時候果斷全部清倉，在項目不好賣的時候也能隨行就市，該增配增配，該降價降價。

再次是產品設計端能始終瞄準剛改、中端改善客戶的需求，尤其是對朝陽區改善客戶的購買力和居住需求有著超過同行的洞察，能夠一擊必中。

相比之下，今年以來很多掉坑的大央企大國企，都是因為產品做得太高端了，房子太貴了，賣不動。而保利北京公司的項目，定價恰好符合這個區域改善人群的支付能力，要么就是改善人群能夠實現賣舊換新的區域。

至今能留在舞臺上的房企，都有一技之長。前有2022年中海叁號院系的大殺四方，后有今年保利高性價比項目的逆勢走紅。每個成功的企業都是時代的產物，保利北京公司的“贏兩次”，希望能保持下去。

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