上一篇推送，咱們聊了大興新房，正有越來越多的項目進入4W+檔位。

大興部分新房分布圖

而這讓同樣定位“4W+”的房山一時不知道如何是好，畢竟南五環和西南五環，還是有差別的。

剛剛，房山良鄉大學城板塊，首都師范大學旁邊又底價成交了一塊地。

具體結果是：

良鄉大學城拓展東區FS00-0125-0008地塊二類城鎮住宅用地、FS00-0125-0004地塊幼兒園用地，被北京建工以16.44億底價獲得。

住宅用地樓面價1.9萬/平，銷售指導價4.5萬/平。 （這利潤縫差足夠大，也就意味著到時候賣房有足夠的降價空間。）

建工房山地塊環線位置

建工在房山這兩年小有名聲，一個蘇莊地鐵站的攬星宸，直接干了一個全北京2023年新房網簽套數銷冠，一個城關板塊的攬星樾，直接打出99萬全款北京地鐵房的標簽，著實吸引了一大波流量。

北京建工房山項目分布

目前，攬星宸1277套房已經網簽1186套，網簽均價3.46萬/平，攬星樾去年年底入市，現在也網簽了不到300套房子了，關鍵是價格低啊，網簽均價只有2.13萬/平，好多房源的單價甚至都低到1字開頭。

嗯，是的，北京有單價1字開頭的地鐵盤。

而建工此次拿下的0008宅地，在房山新房最內卷的良鄉大學城板塊，指導價依然是萬年不變的4.5萬/平。就地塊還沒拍的時候，我們就知道肯定賣不到4W+了，只是能賣到多少，現在的市場情況，還真不好說。

你認為這地塊值多少錢？你認為建工會打造什么樣的產品？會不會延續“攬星”系？或者你對1W+的攬星樾更感興趣，都可以加包哥微信，咱們私聊去。

咱們先來聊聊，建工拿的這塊新地。

位置呢，其實在整個良鄉大學城并不算絕佳，在首都師范大學良鄉校區的東邊，到良鄉大學城站直線距離1.4公里，到良鄉大學城北站直線1.9公里，步行的實際距離地塊到這兩個地鐵站的距離都在兩公里左右。

北京建工新地塊具體位置

而這與良鄉大學城距離在1千米以內的房山國賢府、學府印悅、京熙潤府比，則沒有了天然的優勢。

還有就是0008地塊除了西邊挨著大學外，周邊基本沒什么像樣的配套，地塊周邊還都比較荒。

從地塊條件來看的話，沒什么配建要求，0004幼兒園地塊可根據0008地塊住宅的分布變換位置。此外，0008地塊2.0容積率、36米控高、30%綠化率也基本上與現在大學城在售現房項目無異。

北京建工 新地塊建設數據

包哥就就著今天的房山地塊，咱們順便盤一盤房山這些新房吧。

當北部昌平、大興新房單價奔著4萬+走的時候，順義也有一半項目賣到3W+了，而房山在比任何熱門區域都要先到3W+水平，現在我們發現3W+的價格可能也會很快扛不住。

盤經過一通盤點后發現，房山除了未入市的廣陽城承建和知筑和梅花樁城建頤知筑外，90%的項目的7月網簽均價都降到了3.5萬/平以下。

房山部分在售新房7月網簽價格圖

而唯一一個在4W+水平堅挺的，就是房山國賢府。

從房山國賢府開盤，它就一直在頂著4.5萬/平的指導價賣，現在網簽了422套，網簽率接近60%，網簽均價堅挺在4.3萬/平左右。

而良鄉大學城其他，學府印悅、京熙潤府成交價，則是比房山國賢府每平第一萬。

學府印悅剛剛拿下了7月份北京網簽套數銷冠，102套，成交均價3.3萬/平左右。京熙潤府也是，7月份網簽均價3.4萬/平左右。

是的，靠近地鐵的、良鄉大學城核心區、配套最好的板塊，也降到3.5萬以下了，而距離地鐵實際距離2公里左右的建工新地塊，先天不太足的情況下，再碰上不見啥好的市場，包哥有理由猜測到時候項目入市能不能保住3W/平的價格。

當然，沒有地鐵的中駿云景臺，閻村地鐵站南邊的燕京府，饒樂府地鐵站南邊的攬星樾，則是將成交均價直接降到2萬+。

尤其攬星樾，甚至都出現了單價1字開頭的房源。

還有良鄉老城區的金地璟宸，具備現房優勢的前提下，成交均價也是3.5萬/平上下，還有大學城新盤出來，備受冷落的春和印象，單價降到3.2萬/平左右了。

你看吧，3W+新房區域也并不相通，像房山這樣單價3萬出頭的項目越來越多，而且只要稍微再打一打價格戰，甚至都有2W+的可能。

房山實慘，但對于北京西部上班，具有極度買房需求的極致剛需來說，20%首付+3.4%年利率+3萬出頭的價格，買房和還貸壓力可以用“驟減”來形容。

想了解哪個項目，和包哥說，咱們聊聊產品優劣，再算算首付和月供，一切準備好了再去看房也不遲。

你現在需要做的，就是先加包哥微信，如假包換的包哥和你聊，去看房也是如假包換的包哥陪你去。

個人觀點 僅供參考