未來十年，重慶和成都哪一個才是更值得買的城市？答案可能已經(jīng)藏在了當下兩個城市在樓市和經(jīng)濟的表現(xiàn)里。

01

“成獨秀”也扛不住了。

在全國樓市里，成都是特立獨行的存在。

在其他城市開始集體調(diào)整的2021年中至2022年年末，成都不走尋常路，新房和二手房價格持續(xù)上漲。

到了2023年，成都新房成交量14.75萬套，位居全國第一；二手房成交量21.99萬套，位居全國第一，榮登樓市第一城。

曾經(jīng)登得很高的成都樓市，跌起來也很重。

從今年2月份起，成都新房開始轉向下跌。二手房的下行行情則出現(xiàn)更早，從去年7月份就開始了。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年3月，成都新建商品住宅成交面積為108.89萬平方米，同比下降41.8%。一季度，成都新房合計成交規(guī)模為281.82萬平方米，同比2023年一季度下降36.51%，相較于2023年四季度環(huán)比降幅也達到了35.22%。

為什么成都的補跌來勢兇猛？

主要因為成都過去幾年，供應了天量的新房。

2016年到2023年這8年間，成都累計供應新房18667萬平米，也就是1.86億平米，成為全國新房供應量最大的城市。

一頓操作猛如虎，直接透支了成都本地的購買力。

然而后續(xù)的接盤力量明顯沒有跟上。最近兩年成都的新增人口出現(xiàn)了斷崖式下跌，前幾年還能保持在一年五萬六十萬，現(xiàn)在已經(jīng)跌到一二十萬了。

在當前樓市行情里，成都的補跌勢在必然。而這波相對遲來的補跌要補到何時，還是未知數(shù)。

02

隔壁的重慶樓市，已經(jīng)開始筑底了。

表現(xiàn)之一是二手房成交企穩(wěn)。權威機構數(shù)據(jù)顯示，重慶二手住宅連續(xù)12周單周破20萬方，最新數(shù)據(jù)是本周中心城區(qū)二手房整體成交27.5萬方，處于持續(xù)高位。

表現(xiàn)之二是去庫存已經(jīng)到了安全線內(nèi)。最近重慶市住建委的數(shù)據(jù)出來了，今年以來，重慶市的商品住房成交量，較供應量高出20%，真正的求大于供，也就是說庫存正在減少。截至2024年6月，重慶中心城區(qū)取證未售庫存僅為11.8個月，已經(jīng)到了國家劃定的安全線內(nèi)。

這個數(shù)據(jù)在成都是如何呢？按去年賣得快時候的去化速度計算，庫存去化周期達14個月，如果按現(xiàn)在的去化速度，庫存去化周期達18個月，都在黃線之上。部分區(qū)域去化更久，如熱門的天府新區(qū)庫存去化周期達28個月，高新南區(qū)庫存去化周期達27個月。

成都的房地產(chǎn)后遺癥正在顯現(xiàn)，正是因為過去幾年市場非常火爆，如今下行期所潛伏的風險也會更大。

03

一個還在下探，一個開始筑底，在現(xiàn)階段買房，重慶的風險明顯就比成都要小了。

而且現(xiàn)在買房的人，基本上也都知道了要買好房子才能保值增值，對于有投資需求的購房者更是如此。

對比成渝兩地的改善項目，成都的改善3房已經(jīng)逼近400-600萬的階段。而重慶的改善3房在180-250萬。從總價來說，成都改善的門檻更高，四川人和貴州人現(xiàn)在有點買不起成都了。隨著現(xiàn)在不可阻擋的降息趨勢，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目投資屬性會被更多人看到，成渝周邊要想上車大城市改善的人，可能都會跑到重慶去買。

而在剛剛結束的高考錄取中，重慶高考的一本錄取率緊隨北京之后，位列全國第二。而四川由于高考人數(shù)基數(shù)太大等原因，本科錄取率全國墊底，成為最難上大學的省份。據(jù)傳，在高考之后，已有一大波四川家長準備移民“大學區(qū)”重慶。

再加上上文提到的重慶供應極大縮減，所以重慶的市場在未來幾年迎來爆發(fā)，超車成都不是不可能。

04

成都樓市在過去幾年一騎絕塵，跟會營銷、會操盤、會畫餅不無關系，然而樓市第一季里的玩法，在第二季里要行不通了。

上個月出爐的全國上半年GDP十強城市排名中，重慶再次超越廣州，成為中國經(jīng)濟第四城。

樓市第二季的規(guī)則里，城市價值就是最好背書。

很巧的是，在城市發(fā)展的很多方面，重慶和成都也走出了兩個不同的箭頭方向。

因為房地產(chǎn)發(fā)展迅速，成都也很依賴賣地賣房，但在樓市下行期，嘗過房地產(chǎn)甜頭的成都也沒逃過反噬。

隨著房地產(chǎn)投資下降12.9%，成都GDP也被大大拖累，名義增長率只有4.17%，甚至還不及綿陽的一半。

除了房地產(chǎn)拖了后腿，成都在選賽道方面也慢了重慶一拍。過去幾年，成都享受的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)紅利已經(jīng)到頂，但在新賽道方面后繼乏力。而重慶則目標明確，在原有的制造業(yè)基礎上轉型升級，新能源汽車異軍突起，帶動重慶重奪中國汽車第一城，成為GDP上升的有力推手。

汽車只是一個縮影，重慶在產(chǎn)業(yè)上的布局是一盤大棋，而且效果已開始顯現(xiàn)。

正因如此，以前有關成渝兩地既有的印象也需要及時更新了。

比如，都覺得成都的消費比重慶要強，但數(shù)據(jù)顯示，在全國萬億消費城市中，重慶僅次于上海成為“中國第二大消費大市”，也是中西部第一消費大市。

體現(xiàn)在重慶上半年成績單中的，就有今年的1-5月，重慶文化、體育和娛樂業(yè)營業(yè)收入59.3億元、同比增長39.4%，遠高出全國增長率。

這些產(chǎn)業(yè)的支撐，也就是未來重慶房價的支撐。

在樓市第一季重慶落后于成都的，未嘗不會在第二季反超過來。

end

長按二維碼，添加「買房知識局主理人—阿亮」微信，即可交流買房、賣房

原創(chuàng)不易，點個「在看」、感謝「轉發(fā)」