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的會員都知道老司機喜歡伊萬卡，沒辦法，腿太長了，抵抗不住。

去年經濟增長中，最大的動力來自消費，占了整個經濟增長的50%，但今年情況出現了變化，出口替代消費成為經濟最大的引擎。因此所有人都擔心，隨著國際經濟步入衰退（美國已經顯露跡象，歐洲繼續擺爛），外需必然放緩，下半年的出口可能困難更大。

如果伊萬卡她爸上臺，對美出口可能遭遇重創。

在這種壓力下，大家都不約而同想到了消費，最近國務院剛出臺了一個支持消費的政策，事無巨細的引導大家該怎么花錢。

老司機也想大力支持消費，但看看自己的錢包，還是忍了。

不僅老司機忍了，全國人民好像都忍住了，國家統計局的數據表明，到今年6月，社會消費品零售總額增長接近于零。

其中最糟糕的居然是一線城市，北上廣深的跌幅遠大于全國平均跌幅，按理說大城市的人消費更強勁，但事實卻截然相反。

是什么原因導致一線城市的消費力普遍下滑？經濟環境不佳，失業率上升可能是原因，但更更重要的原因可能是：

房價下跌。

關于房價如何影響消費，在國外已經得到過驗證，美國歷史上若干次出現過股災和房地產泡沫破滅，對比研究發現，房價下跌對消費的影響，比股災要嚴重得多。

日本的情況也是如此，房價泡沫破滅后，日本的消費從此一蹶不振，即便長期實施零利率，CPI還是一直上不來，直到房價重回上漲之后很多年，消費才又開始出現回暖。

今年日本開始加息，原因是CPI出現了上漲，這可是30年來頭一次，要知道，10年前東京的房價就開始反彈了。

之前，中國的普遍共識是房價擠出了消費，沉重的房貸讓大家無力消費，如果能把房價降下來，消費一定會更繁榮。

現在大家知道了，這種想法有多么荒謬——在房價下跌了30%以后，消費非但沒有繁榮，反而更加疲弱了。

房價下跌并沒有讓人感覺更有錢花，恰恰相反，它讓大家感覺更窮了。

這就是經濟的復雜之處，任何人試圖用簡單的原理去理解經濟，并且去干預經濟，最終都會遭遇到猛烈的報復。

為什么房價下跌會影響消費？辜朝明的理論（資產負債表衰退）似乎可以解釋，當個人（家庭）的資產跌破負債的凈值時，人們會盡力壓縮開支，償還債務。

老司機經常舉的一個例子，某人買了一套300萬的房子，貸款210萬，經過幾年下跌，現在這套房只能賣180萬了，如果此時他把這套房賣掉去還貸款，可能還需要補給銀行20來萬。

如果這位購房者沒有其他資產，就變成了資不抵債，也就是凈負債。

凈負債是每個人的夢魘，意味著抗風險能力極其脆弱，如果收入出現問題，不能按時償還按揭，銀行不僅會收走他的房子，還會讓他補齊差額。

否則就會被列入失信人名單。

所以對于任何人來說，凈負債都是巨大的壓力，他們首先想到的就是要填補上這個窟窿，所以必然會壓縮開支，影響消費。

這就是辜朝明說的資產負債表衰退。

比凈負債的更糟糕情況，是現金流斷裂。

做老板的都知道，現金流就是企業的生命線，但普通人往往沒這感覺。去年以來，隨著越來越多的人失業，越來越多的房子跌破貸款余額，這件事就變得極其突出起來。

放在以前，如果一個人失業了，他還不上按揭了，最差莫過于把房子賣掉，把貸款還清，手上可能還會剩下一些錢。

現在的情況則完全相反，把房子賣掉，還不夠還貸款，但如果不賣，按揭又還不上。真是賣也不行，不賣也不行。

這樣的人并不在少數，其中很多是以前是大城市的中產，本來小有積蓄，看到房價漲的猛，加杠桿投資了一、二套房，現在落得個凈資產為負的境地。

這無異于家庭出現重大變故。

早在恒大爆雷之初，老司機就呼吁救房企，因為彼時如果救助得力，就不會出現大面積爆雷，房價就不會出現持續大幅衰退，很多中產的家庭資產就可能得以保全。

救樓市的機會窗口一直持續到去年年中，之后就越來越小了，現在什么政策加上去都紋絲不動，因為錯過了最佳時機。

當然，面對中產破產這個現狀，政策還是有空間救助的，特別是針對上面老司機說到的這種情況，購房客戶由于資金鏈斷裂而無法繼續償債的，應該想辦法予以變通。

變通的手段可以由政府出資成立一個擔保機構，為暫時失能的家庭提供擔保，防止他們的房子被銀行收去而打折賤賣，減緩對房價的沖擊，同時減緩社會壓力。

此外個人也應該積極自救，盡量與銀行協商延緩還款，多途徑尋找收入機會，盡量填補債務窟窿。

網上有句話是這么說的，他們以為我們還有錢，我們以為他們還有辦法。

顯然我們都高估對方了。

老司機是中介嗎？其實我是獨立樓市分析師，不動產投資顧問。從事房地產行業23年，如果您有買房、賣房、不動產投資方面的問題，都歡迎來。

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