我是紫沐，這是我第411篇日記。

最近樓市沒什么好寫的，礙于后臺催更嚴重，簡單寫一篇。

就聊聊保障房吧。

過去十幾年，總能聽到一種聲音。

說什么“我們剛需只求有房住，不求房價漲，漲跌沒關系，反正不賣”。

但隨著保障房落地節奏越來越快，這種聲音反而淡下去了。

很有意思不是嗎。

說實話，這批保障房地段不差的。

比如海珠新滘西項目，隔壁就是中海大境。

比如天河奧體新城項目，隔壁就是天河壹品。

比如荔灣葵蓬南項目，隔壁就是保利和頌和中海浣花里。

妥妥的地段好，配套好。

而且申請門檻還很低。

廣州戶口+3年社保，或者非廣州戶口+人才標準+3年社保。

只要本人和配偶沒房，并且3年內沒買過房，基本都能申請。

核心地段，成熟配套，還好申請，這不是那些嚷嚷著“有房住就行”的剛需們，最渴望得到的結果嗎？

為什么，夢想要實現了，聲音反而淡下去呢？

那只能說明，他們骨子里，還是希望自己的房子，能有金融屬性。

保障房是100%沒有金融屬性的。

想賣，只有兩種方式：

要么以不高于原購房價的價格，賣給同樣具有保障房資質的下家。

要么賣回給政府，但要扣折舊費，按購房價每年扣1%。

也就是說，哪怕后面行情卷土重來，你家周邊的商品房全部價格翻倍。

手持保障房的你，也賺不到一點上漲行情的紅利。

對那些不準備賣房的剛需來說，房價不漲可以接受。

但對那些嘴上說有房就行，實際對房價有要求的“剛需們”，這是萬萬不能接受的。

而且他們對“有房住”的標準可高了。

不但外立面、戶型、設計、交標，要向商品房看齊。

連業主圈層，也要和商品房一樣純粹。

既要便宜，又要高品質，還要好申請。

怎么，會哭的孩子有糖吃嗎？

簡直是把人性的貪婪，展現到極致。

所以保障房真的很有意思。

我覺得大家可以好好關注一下，后續的數據。

看看這些保障房，好不好賣，賣得快不快。

你就能看清楚，混在真剛需群體中，戴著“弱者”面具的狐貍們，到底藏了多少。

再換個角度。

廣州這批保障房入市，會不會沖擊本就岌岌可危的市場行情？

我覺得不用太擔心。

首先這1萬套保障房，不會一次性推出市場，每年大概也就幾千套。

而且保障房受眾和商品房受眾，本就是兩類人。

沒錯，保障房確實很便宜。

它的定價邏輯，普遍是周邊商品房的6-7折。

比如大境單價8萬，那海珠新滘西項目很可能就單價5萬。

由于保障房面積不超90㎡，也就是400萬出頭，你就能享受到大境800萬產品，同款的環境配套和商業配套。

但如果你真有400萬，你會買海珠的保障房嗎？

我覺得很多人會不樂意。

因為400來萬，我能在海珠買燕語堂悅，或者去萬博買面積更大的萬博城。

配套好，產品強，還有金融屬性，未來有上漲資格。

那我為什么要花同樣的錢，去買完全喪失上漲資格的產品呢。

所以為什么，就算保障房有明顯的價格優勢，我依然覺得它很難沖擊市場。

就因為地段比較好的，總價比較高。

如果買家真有這個預算，很多都會選商品房。

地段比較弱的，周邊低價商品房同樣很多。

比如知識城，商品房都天量供應了，價格被打到冰點。

6折的保障房，吸引力就不大了。

唯一可能被保障房影響的，我覺得是市中心老破小。

因為以前想在市中心買房，預算又不高，200萬以下只能買老破小。

但現在呢，就比如說荔灣葵蓬南項目，如果參考周邊商品房價格，單價可能就2萬出頭。

一套80㎡小三房，200萬以內完全能搞定。

如果還是新規戶型，100%使用率，配套和周邊商品房同款。

那對一些低預算真剛需來說，還真有不小的吸引力。

他們能享受老城的成熟配套，還不用忍受老破小的破舊。

如果以后事業起來了，只要把房子折價賣掉，同樣可以換回商品房。

每年折價1%，200萬也就折價2萬。

2萬塊錢，能在核心區100%使用率新房租一年，很香的啊。

所以保障房對真剛需來說，肯定是好東西。

便宜、實用、扎根廣州更方便。

但對那些打著“剛需”旗號，心里卻想著低價抄底布局的人來說，保障房真是把他們虛偽的面具，給戳到支離破碎。

等著看吧，等保障房徹底落地，有些人就再也裝不起來了。