《繁花》里有這么一句話，市場永遠是對的，錯的只有自己。

因為這個世界上，沒有什么東西比金錢的嗅覺更加敏感了。

近期 ，資本市場房地產板塊連續上漲，萬科、世聯行等房產企業表現亮眼。

房地產在資本市場已經好久都不受待見了，原因大家也都心知肚明，但是，近期卻突然凸凸地往上走。

而且，市場上也沒有特別明顯的利好消息。

這就很反常。

我又反復扒拉了新聞，勉強算得上利好的房產消息，有兩條。

一個是，上海近期第四次土拍中，綠城以總價48億元拍下了徐匯區的一塊地，樓板價13.1萬元/平方米，溢價率高達30%，成為了全國單價“地王”。

另一個好消息是，深圳市8月7號宣布，深圳市安居集團（國有獨資公司）準備收購商品房作為保障房。

這兩個信息本身都不是特別爆炸性的新聞。

但是，反常就反常在這里，資本市場為什么會認呢？

這時，就得把格局放大，才能找到蛛絲馬跡。

我在整理過去筆記時，偶然發現一張圖片，再聯想到深圳收購商品房的事情就一下子明了了。

我把這張圖片放到下邊，并做了標記，大家可以仔細查閱。

▲數據來源：新華社

這張圖整理的是過去一年來，我國高層zzj會議對房地產的表述。

可以看到，最近一次的730會議上對房地產的提法，已經更加具體了。

其中，提到要積極支持收購存量商品房用作保障性住房。

這是不是和深圳市準備收購商品房做保障房，對上號了？

說明什么？

說明，我國的房地產有了新的發展模式。

過去我們的保障房，往往是當地zf出資建立保障房，自己拿地、自己籌資、自己建設、自己發放。

當下我們的商品房市場比較低迷，有些房地產企業資產負債表也很嚴峻，自然而然地就影響到了我們的土地財政。

就導致了，我們建設保障房遇到了資金壓力。

這樣的結果就是兩頭都很吃力。

怎么解決？

現在，我們盡可能地不再大規模新建保障房了，而是直接把有限的資金用在收購商品房上。

一方面保障房有了，另一方面商品房也去庫存了，房地產開發商也有現金流了。

這種“以購代建”，就是做到了把一塊錢掰成兩塊花，把每一分錢都花在刀刃上。

這就是打破房產開發僵局的新模式。

房地產市場可能真的要變天了。

這種“以購代建”的新模式，既然打破了僵局，也就必然意味著進行了真改革，打掉了一些阻力。

這個阻力是什么？

是房價。

上文提到，國家收購商品房既然是用來做保障房的。

那他就必然帶有公益性，那他的價格必然就要親民，讓廣大的老百姓、廣大的剛需能夠住的上，住的起。

既然是收購商品房做保障房，那么這個過程房價的屬性也要從盈利屬性過渡非盈利屬性。

廣東省住房政策研究中心曾提到，以購代建過程中，收購價格是一個關鍵問題，可能會低于同區商品房價格的五折。

這樣的價格對于資金鏈緊張、面臨保交樓壓力的開發商來說，可能是一個吸引點。

房價既然已經成為發展的阻力，那么就干脆打破它！

▲數據來源，澎湃新聞

新房銷售已經悄悄取消限價。

2024年以來，鄭州、沈陽、蘭州等地相繼明確取消商品房銷售現價。

即使，有些城市沒有明確取消限價，但是也默默支持房企降價。

比如，湖北省武漢市一個名為“萬和光谷”項目近期上了熱搜。

起因是，“武漢城市留言板”有業主反映，萬和光谷項目2022年上半年開盤，備案價2.3萬元/平方米，打完折1.9萬元/平方米的萬和光谷，目前售價為1.2萬元/平方米，降價幅度之大是否合理？

房子售價是接近腰斬，但是并不屬于惡意限價。

武漢方面回復，項目降價主要是因為企業與施工方存在債務糾紛，將部分房屋工抵給了施工方，近期施工方為了回籠資金，將工抵房進行低價出售，最高降價達6000元/平方米。

種種跡象表明，房產開發商可以自由降價，可以降價去庫存了，可以降價回籠現金流了。

隨之而來的是，房鬧時代結束了，房價漲跌，買者自負。

值得注意的是，新房銷售取消限價，也恰恰給當地zf進場低價（5折左右）整棟整棟地收購掃清了障礙。

這種“以購代建”的新模式現階段來說簡直是“一石多鳥”。

1、它幫助了當地zf解決了房產庫存問題。

2、它幫助房企開發商解決了現金流、資產負債表的問題。

3、它拉動了房地產上下游的一些產業復蘇。

4、它保障了中低收入人群的住房需求。

5、還有很多。。。。。。

這其中，第4條非常具有現實意義。

當下年輕人不愿意結婚、不愿意生子、甚至選擇躺平，很重要的一個原因就是收入跟不上房價的上漲。

這種“以購代銷”的新開發模式就恰恰解決了這個痛點。

此外，剛需也可以再等一等，好好平衡下保障房和商品房。

另外，我也借著平臺給保障房提個建議，zf可以考慮，

剛結婚的、剛生孩子的家庭可以拿著結婚證、或孩子出生證明優先申請保障房。

最后也希望，房地產以后市場的歸市場，保障的歸保障，能夠共同發展。

這就好比豪車的歸豪車，代步的歸代步。