昨天，上海拍出全國新地王！

8月7日，上海迎來2024年第四批次土拍。

其中競爭最為激烈的就是位于徐匯區的住宅地塊，該地塊位于上海市徐匯區濱江板塊，出讓面積1.67萬平方米，住宅建筑面積約3.67萬平方米，容積率為2.2。

出讓起始價為36.96億元，最終以最高限價48.05億元成交，成交樓板價高達13.1萬元/平方米，溢價率30%。

這個價格直接刷新全國宅地的成交單價紀錄，超越了融信中國于2016年在上海市靜安區以110.1億元競得的“地王”單價10萬元/平方米的紀錄。

這塊地原來是2021年底，被小米花費15.5億拍下規劃為小米整車研發的總部大樓的商辦用地。

今年3月發生退地風波，該地塊被納入徐匯區2024年度土地儲備計劃，土地使用性質也由商辦地塊轉變成住宅地塊，更改土地性質后成交價大漲。

要知道該地塊所處的徐匯濱江區域一直是高端住宅密集供應區，但隨著地塊越來越少，這塊由商轉住的地塊價值也就可見一斑了。

這么好的位置，這么高的的成交價，可以預見這塊地勢必用于開發高品質的“豪宅”。

一、深圳官宣加入收儲大軍

上海拍出了地王，要建高品質高價格的商品房。

深圳也不甘落后，開啟保障房“以購代建”模式，正式官宣下場收儲存量去庫存。

從文件內容來看：收購65平米以下的生活交通便利，距離產業核心近，手續齊全的商品房；而且優先選取整棟和整單元。

其他先不說，就看這個整棟、整單元優先，明擺著告訴你先收庫存新房。

符合條件的新盤也就是那些小戶型樓棟，或者是公寓。

截至7月底，深圳一手住宅可售套數為48974套。全市新房庫存面積為516萬平方米，去化周期24.8個月。

不知道大家還記得5月份出過的一個文件內容是：

商品住宅去化周期超過36個月的城市，暫停新增用地出讓；商品住宅去化周期在18個月(不含)-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積(包括竣工和收回)動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

所以，去庫存確實是深圳當下最緊要的問題。

同時也符合未來我們的房地產要走的住房雙軌制新模式！

即：市場歸市場、保障歸保障。

再說清楚一點就是：收入低的剛需可以住保障房，收入高的改善和豪宅客戶可以購買市場上的高品質的商品房，就是說未來商品房發展主要以改善和豪宅市場為主！

讓所有在這個城市工作，為這個城市付出的人都有家可歸。

至于住的舒不舒服，看個人努力了！

而你的房子未來會不會受到保障房的沖擊，或者面臨去和保障房競爭客戶群體的窘境？

如果你搞不清楚可以來找我做一次【一對一咨詢】，幫你提早規避問題。

二、深圳土拍啞火？

8月1日，深圳規自局發布了2024年度建設用地供應計劃，根據計劃顯示，住宅用地比2023年減少150公頃，并且這已經是深圳連續第三年減少住宅用地供應計劃了。

居住用地部分，細分來看商品住房用地80公頃，保障性住房用地100公頃。

不難看出住宅用地供應正在加速向保障性住房傾斜！

同時，商改住成了這兩年深圳樓市的新方向。

比如：今年很火的驗資1000萬看房超級大盤中海深灣玖序，就是2023年商改住的調整地塊。

還有，今年7月7日后海商務區調整了2宗地塊，分別是地塊DU10-01、地塊DU13-01，由原來的“商務用地”，調整為“商務+二類居住用地”。

6月22日，寶安中鐵閱臻府旁的03-29、03-30地塊，由商業性辦公用地，合并成一塊二類居住用地。

到前兩天濱海寶安官宣新增一塊王炸商改住用地，位于寶安中心南街坊，具體位置就在歡樂港灣西區旁，JW酒店西側。

這些地塊的位置都是核心區，同時，這些地塊由商改住，也是為了深圳下半年的土拍做準備。

要知道深圳今年上半年僅拍賣了一宗商住用地，算近幾年拍地最少的一年。

而這些核心區稀缺地塊的由商業用地調整為住宅用，下半年深圳的土拍拍出地王也不稀奇。

這一部分的居住用地，沒有7090限制，還可以按照深圳建筑新規減少住宅公攤，減少陽臺規范限制來設計，不設售價限制，一定會拿來建高品質的商品房住宅。

對標的客戶也是改善和豪宅，跟上海的新拍的地王

深圳一邊收儲存量做保障房，一邊拿出核心地塊建高質量的商品房，這其實就是在響應構建住宅市場雙軌制的發展政策，也就是說，未來的房地產市場必然會分化發展。

從建更多的房子到建更好的房子，建大家都喜歡的好房子！