文/子木

這絕對是最大的樓市巨變——中國房地產歷史性頑疾“公攤面積”，將從2024年開始，名存實亡。

雖然官方沒有下達明確指示，但實際上開發商已經開始積極執行了，具體信號就是：

100%得房率。

今年全國各地出現了大量新盤，都在宣傳“100%得房率”。

要知道這在過去屬于“違規偷面積”，被發現了要挨批挨罰，嚴重還要停業整頓。

而現在，光明正大宣傳，實際上背后已經有確切的文件在支持：

5月，深圳《深圳市建筑設計規則》修訂內容，避難層、機房等兩大部分公共空間列為“不計容面積”。在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗，修訂后進深也由0.6m增加至0.8m，“飄窗”面積將可加大一圈。 惠州規定，建筑物屋頂的公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建筑面積，但不計入容積率建筑面積的總數不得超過屋頂面積的25％。 珠海更夸張：滿足開敞率不低于40%的主景觀陽臺可以不限制進深、配建設施不計入項目總計容建面等。

還有廣州、佛山、肇慶都出臺了“不計容面積”的相關規定，變相提高得房率到100%。

而在經濟比較發達的另外一個地方，江浙地帶，近期也紛紛推出新政：

“戶屬空中花園不計入建筑面積和容積率，不參與相關配套指標計算，不計產權面積”的政策。而傳統標準里，空中花園被視作陽臺，一般打5折計入產權面積。

紹興、溫州、金華、湖州、義務等地，把新規后的房子，稱之為“第四代住宅”。

名字倒是玄乎，實際上就是贈送更多面積建陽臺和共享平臺做空中花園，重慶那邊早有了。

產品不重要，但贈送多了就直接提高了得房率，據統計，浙江新建住房的得房率普遍超過100%，甚至是120%……

中部城市長沙，在上半年也加入了陣營，在一系列修訂后，房屋的累計贈送面積最大可以做到套內建筑面積30%左右，也超過了100%。

得房率≥ 100%，相當于變相取消了公攤。

而廣東、江浙、長沙，這些全國房地產發展最為成熟和前沿的地方，率先推出新政，邏輯上，就是在做試點研究，一旦方案可行，將推行到全國各地。

那么問題來了，幾十年都解決不了的頑疾，為何在當下這個節骨眼上出現了顛覆性改變？

我認為有兩方面：

一方面是，房子出現了“結構性過剩”。

剛剛國統局公布最新數據，7月末，全國商品房待售面積達到73926萬平方米，同比增長14.5%。其中，住宅待售面積增長22.5%。

這個數值已經超越了2015年，登上歷史頂峰。

事實上，“過剩”主要集中在低能級城市和剛需住房層面。也就是說，核心一二線城市，改善性住房還是相對稀缺的。

稀缺怎么辦？那就放心大膽地造。

所以在2023年-2024年的大小會議中，都特別強調了，未來要造“好房子”，滿足高端居住需求。

什么是好房子？

第一要素就是“高得房率”，充足的空間才能發揮出人居設計的想象力。

另一方面就是最實際的情況——

房子賣不出去，地方想讓開發商變相取消公攤，來吸引購房者。

在多地出臺新規、贈送面積的文件中，并沒有對房子大小和類型做限制，也就是說，接下來剛需房也可以贈送面積，也可以100%得房率和取消公攤。

而且提高得房率，在明面上，還能進一步降低單價，吸引購房者上車。

但這也會對市場競爭格局，造成沖擊。

比如未來很多購房者都會去買100%得房率的新盤，對低得房率的新盤，嗤之以鼻，甚至對二手房老產品也不會在意了。從而導致，低得房率產品流動性縮減，拉低房價。。。

不過這也要看地段。當下核心一二線城市的主要地段，土地基本都開發結束了，新房基本都在外環和郊區，即使這些新房取消公攤，也無法對綁定核心城市資源的房子造成沖擊。

總之，100%得房率是未來新盤的主流趨勢，在房價回歸居住屬性后，“好房子”也會遍地開花。

公攤面積這玩意發明出來就是“反人類”，全球任何一個國家或者地區都沒有這個東西，香港那邊也早就取消了，沒想到我們這邊能堅持到現在……

甚至上半年還能看到，有人買了100平米的房子，實際使用面積只有50平米……買了一套住宅，結果發現是個單間公寓。

之前行情好，人們還能忍，現在這行情，還敢這么做的開發商，只能是自尋死路。

當初內地從香港老師父那學到兩樣，一個是期房，一個就是公攤面積。

結果期房導致出現大量爛尾樓，而公攤面積，則是讓開發商、物業公司、供暖機構等等企業，躺在上面吸血。

如果這兩大頑疾不做出改變，樓市回到正軌，依舊非常艱難。

最后只希望，在新房100%得房率成為主流后，對存量房的公攤面積也做出一些改變，平衡兩者的關系。

否則，跟存量房貸一樣，購房者都認為被市場欺騙了，誰還愿意買房。

信心才是樓市基石，而不是買賣。

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