近期，野村證券首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺于某活動(dòng)論壇中進(jìn)行了演講，他此次發(fā)言的 題目是“難舍難分的地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)”。

陸挺指出，中國房地產(chǎn)行業(yè)板塊，在中國經(jīng)濟(jì)中間出了問題。這幾年中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題，有幾個(gè)非常重要的背景。

一個(gè)是大環(huán)境，過去幾年中國的房子已經(jīng)蓋得比較多了，中國的城市化雖然現(xiàn)在還只有66%，但是上升的速度在過去10來年是比較快的。

同時(shí)還有一個(gè)很重要的因素，就是從2015年之后的貨幣化棚改，在中國的中小城市，尤其是很多人口流出的中小城市大規(guī)模的發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，也使得房地產(chǎn)板塊在很多本來最不應(yīng)該快速發(fā)展的地方快速發(fā)展，房價(jià)快速上漲。

后面還有兩個(gè)重要的背景，一個(gè)背景是從2018年以后，地緣政治環(huán)境急劇惡化，還有就是推出三道和兩道紅線之后，全球的疫情還沒有過，中國的疫情也沒有過，這些因素加總起來，使得中國房地產(chǎn)行業(yè)在過去三年多快速萎縮，我們所面臨的困難是以前從來沒有見到過的。

接下來這一兩年或者幾年時(shí)間，可以說所面臨的問題，也許是非常嚴(yán)峻的，進(jìn)入了幾個(gè)負(fù)向的循環(huán)。

第一，在房價(jià)下跌的過程中間，大家的預(yù)期走弱，不愿意買房。而不愿意買房的時(shí)候，又會(huì)使得整個(gè)房價(jià)下行，尤其是接下來新房價(jià)格的下行。

第二，在過去七八年，中國的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施高周轉(zhuǎn)運(yùn)營模式所帶來的問題，出現(xiàn)了大量保交樓的問題以及逾期交房的問題。這個(gè)量有多大，有不同的估算，但是可以看到在2016年之后每年的預(yù)售房和每年完工的房子的比例，可以看到中間有相當(dāng)大的缺口。

第三，中國地方政府在過去三年多，來自于土地方面的收入急劇減少。中國經(jīng)濟(jì)在這次房地產(chǎn)行業(yè)的萎縮之前，大概有1/4的GDP來自于房地產(chǎn)和它的上下游。中國的房地產(chǎn)帶來的整體收入占到政府收入的38%左右，對(duì)中國居民家庭財(cái)富來講，房地產(chǎn)占到了65%到70%的比例，所以房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)、對(duì)居民的財(cái)富有相當(dāng)大的影響。

對(duì)地方政府來講，過去幾年帶來的沖擊是巨大的，而地方政府財(cái)政收入增速下降之后，土地財(cái)政收入急速下行，必然帶來收入減少，又會(huì)減少當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)住房的需求。這是當(dāng)前居民面臨的第一個(gè)壓力。

接下來半年到一年，甚至更長的時(shí)間，我們所面臨的經(jīng)濟(jì)壓力不僅僅是在這方面。

第二方面的壓力，就是來自房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的影響。當(dāng)然現(xiàn)在消費(fèi)增速不高還有其他的原因，但是主要的原因是，過去幾年中國房地產(chǎn)的價(jià)格，全國平均而言跌了30%左右，這樣一個(gè)負(fù)財(cái)富效應(yīng)，對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)的影響必然是存在的。

這里面還有一個(gè)間接的影響，就來自于各行各業(yè)，尤其是跟房地產(chǎn)相關(guān)的老百姓收入方面，所以我們現(xiàn)在所面臨消費(fèi)增速下行，包括一線城市的店面銷售在過去一年下降了大概20%多，相信背后也有這方面的因素。

當(dāng)然，我們過去幾年，一些地方政府因?yàn)橐欢ǔ潭壬戏康禺a(chǎn)方面帶來的收入快速上行，也使本地大規(guī)模的投入基建。在這個(gè)過程中間，也借了很多的債務(wù)，現(xiàn)在也面臨著地方政府債務(wù)居高不下、財(cái)政負(fù)擔(dān)過重的問題。

中央也認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題，從去年下半年開始要清理一些地方債務(wù)。這對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)也帶來一定的影響，如果我們不治理這些問題，將來中國經(jīng)濟(jì)會(huì)面臨更大的成本。

第四個(gè)壓力，地方財(cái)政困境導(dǎo)致的另一個(gè)負(fù)向循環(huán)。今年上半年我們看到很多非稅收入的上升，這些也是給企業(yè)經(jīng)營帶來負(fù)面影響的，這也是房地產(chǎn)下行帶來的問題。

第五個(gè)壓力，房地產(chǎn)板塊如果表現(xiàn)不好，可能對(duì)金融有一些影響，比如說我們的股市要保3000點(diǎn)、2900點(diǎn)，我們的IPO融資在過去幾年明顯出現(xiàn)下行，今年上半年IPO的融資，所有股權(quán)融資加在一塊只有去年上半年的20%不到。這樣對(duì)我們的資本市場的環(huán)境，對(duì)股權(quán)融資、企業(yè)家資金的獲得，以及對(duì)信用鏈條都產(chǎn)生很大的影響。

陸挺認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場出清和改革的組合是最好的。

首先，保交房是出清的重要方式。現(xiàn)在最好的政策就是保交房的過程中，我們在蓋房子的時(shí)候會(huì)產(chǎn)生一批還沒有賣掉，但是最后已經(jīng)蓋完的房子，所以我們應(yīng)該看到保障房自然而然在這個(gè)過程中還會(huì)產(chǎn)生一批。而且很關(guān)鍵的一點(diǎn)，我們將來要建的保障房應(yīng)該是人口大量流入的大城市。另外一方面，我們也要看到，政策上已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，如果說我們在過去的一年中間，政府政策的重心確實(shí)一開始未必百分之百在保交房上面，到了今年4月底和5月17號(hào)的時(shí)候，保交房已經(jīng)成為政策的核心。

其次，改革這一點(diǎn)也非常重要，我們應(yīng)該讓中國的土地配置、轉(zhuǎn)移支付、人口流入、戶籍上升聯(lián)系在一起。