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昨天看了一下數據，今年以來向老司機的客戶已經達到了59位。

但看這個數量一點都不出挑，可能某大V一次直播，回答的問題都會超過這個數。但如果你知道老司機的咨詢費是1000元/小時（最少1小時），大概就知道要達到這個咨詢量，有多不容易了。

所以要非常感謝所有咨詢客戶，感謝你們對老司機的信任！雖然我主要不是靠這個賺錢，但我希望能夠切實幫助到你們。

在來咨詢的客戶中，有相當一部分是房東，他們普遍的一個問題是：

手上的房子現在該不該賣？

這個問題沒有標準答案。老司機必須深度了解每個房東的具體情況，包括他的房產狀況，競品情況，現金流，資金計劃，以及對于風險的接受程度，才能給出一個適合他的建議。

如果只是簡單判斷一下房價的漲跌，這個問題會簡單很多，但這對于決策其實是遠遠不夠的。不過既然大家最關心的是這個問題，老司機也可以從整體層面，大概講一講，給大家一個參考。

很多房東在定價時，都會犯一些普遍性的錯誤，包括參照平均價掛牌，或者參照成本價掛牌，其實這些都是無效的。

參照平均價掛牌，是因為房東不了解成交的真實情況，擔心自己賣便宜了。但現在二手房成交主要集中在低價端，在同一個小區、同一類產品中，成交的機會集中在價格最便宜的前3套。

現在就是價格為王。

參照平均價掛牌的，最終必然是長期無人問津，甚至到后面中介也懶得理你。二手房掛牌量超過10萬套，每個月成交3-4千套，必然只有最具價格優勢的房源，才能進入客戶的視野。

這一點到現在還有很多房東沒有認識到。

參照成本價掛牌同樣無效，很多房東不是不愿意低價，但低于成本價他就不愿意了，說到底是厭惡虧損。按成本定價可以理解，但如果成本不合理，也就是買到高位了，現在想在二手市場上再找到一個客戶來買單，也是不可能找到冤大頭的。

市場不相信眼淚，同樣，市場也不在意成本。

寧波的二手房盡管掛牌量非常大，但大都是無效掛牌，對于中介來說，他們是不太愿意把時間和精力浪費在這些無效房源上的。

所以，今后如果收到中介的詢價電話，不要有抵抗情緒，他是在幫你想辦法。如果你真心想賣，最好耐心聽聽他的建議，多聽幾家，自然就知道行情價在哪里了。

中介不會刻意來打壓房東，中介都是盡量把買賣雙方往中間拉，最終幫雙方找到成交價。

一個對中介抱持敵意的房東，是很難賣掉房子的。

如何判斷自己的房子有沒有被低估呢？從非常長的周期來看，租金回報率或許是判斷泡沫的金標準。

就在前不久，央行在發布二季度貨幣政策報告時，曾用較大篇幅討論了房產價值的判定方法。

首先，央媽告訴我們房產的價值到底來自哪里，她給出的依據是租金折現，也就是說，房子最終值多少錢，其決定性因素是租金。

這可能與我們平常接觸到的理論大不一樣，關于房價我們總是聽到很多理論，比如地段論，城市論，國運論等，但這些理論都缺乏量化指標。

央媽直接給出了可量化的標準，就是3%的租金回報率。如果一套房子的年租金回報率能達到或超過3%，那么它的價格就是成立的。

央媽甚至認為，3%的租金回報會高于大多數資產的回報。在此央媽有兩層意思：第一層是3%的回報在未來算不錯的了，很多資產都不一定能達到這個數；第二層意思是長遠看房子仍然是優質資產，房東們要摒牢，不要見異思遷。

如果回報率真能達到3%，房子的確不需要再賣了，基本抵平了按揭貸款的利息。如果再對比一下中長期國債收益率（2.35%），這個收益率明顯更高。

只是對于寧波的很多住宅來說，3%的回報還差得很遠。以一套400萬的次新為例，3%的回報，意味著月租金要達到1萬元，但目前實際可能只能租到5千/月，回報率僅1.5%。

要等租金漲到1萬/月，還不知道猴年馬月，所以這類房子還想等著它漲價，只能靠再來一波無腦的投機狂潮了。

問題是，這樣的投機狂潮還會有嗎？

當然，租金回報并不是唯一的判斷指標，比如市區別墅，就有可能脫離租金回報率，走出獨立的高溢價。但這種獨立走勢的房產，首先必然是具有獨特優勢的，至少在板塊內優勢突出的；其次必須是稀缺的，想買它的人很多，而賣出來的人較少。

如果這兩條都達不到，房價必然會回到租金回報率這個估值框架上來，或早或晚。

最后是第三方提供的特約發布內容：

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