大家好，我是堂主。

誰能想到，個人養老還沒解決，房子養老卻先來了。

8月23日，住建部在“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，特別提到了房屋養老金的問題。

說要構建全房屋生命周期管理機制，目前已經有上海等22個城市正在試點。

那上海是怎么試點的呢？

8月20日，上海提出實施三項制度：一是房屋定期體檢制度，二是房屋安全保險制度，三是房屋養老金制度。

具體的做法：今年先在浦東等區開展試點；在試點基礎上，明年全市推廣。

那么問題來了，要建立這個房屋養老金制度，這錢誰來出呢？

我看了下官媒的報道，綜合起來，主要有三個資金來源:

第一，劃撥公維基金。

公維基金，是公共維修基金，正式名稱是“住宅專項維修資金”。

1998年，建設部、財政部聯合發布《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》，初衷是給物業更新和維修提供資金保障。

2007年之后，繳納公維基金成為辦理房產證的必要條件。

換句話說，你不交公維基金，拿不了房產證。

因此，公維基金和物業費是不一樣的。

公維基金是在你買房的時候、一次性繳納購房款的2%-3%，一般是交給房管部門開設的專戶。

物業費則是你交給小區物業管理公司的。

目前我們的公維基金有多少錢？

住建部的數據顯示，2020年末，全國公維基金總額結余超過1萬億。

公維基金還有另外一個名稱，叫“沉睡的小金庫”。

我們第一輪樓市上漲，是從2008年開始的；第二輪是在棚改的1516年。

滿打滿算，還不到20年，可公維基金基本是在房子建成20年后，才需要投入使用。

于是，公維基金一直在銀行里“沉睡”。

比如北京，截止2020年9月，北京商品房公維資金共517.9億元，但只使用了 60.03億元，使用率約為11.6%。

而廣州，截止2019年年底，公維資金賬戶結余約280億元，但從2015年至2019年，共支出也就2.86億元，使用率只有1%。

重慶的使用率是2%，深圳的使用率是5%。

所以這個使用率其實還是挺低的。

適當劃撥這個沉睡小金庫，是可以作為這個房屋養老的資金來源。

再退一步來講，哪怕你就是拿這個沉睡小金庫的資金收益，也能多多少少補上一點。

公維基金的收益率是多少呢？大概和銀行存款差不多

按照規定，公維基金是不可以購買理財產品的，所以都拿去做了銀行的組合存款，以獲得一定的收益率。

比如廣州2019年公維基金年收益是11.94億元，收益率為4.76%。

不過隨著這幾年銀行存款利率的不斷下行，公維基金的收益也在下降，

2023年兩會的時候，全國人大代表佘才高提及“目前我國住宅專項維修資金的平均年收益率約為2%。

按照1萬億的余額結存，那么每年可獲得資金收益為200億元。

第二個資金來源，業主繳存。

維修基金是只交一次的，交了之后就不用再交了。

而業主繳存，說白了就是續交。

你看那些20年以上的老舊小區，大部分都是二手房交易，因此也不存在交維修基金一說。

住建部數據顯示，截至2022年底，城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，也就是房屋進入了中老年階段。

這些房子，是特別需要房屋養老金的。

而且，預計2040年前后，近80%的房屋將進入這個房屋中老年階段。。

所以接下來這些房子，將會是房屋養老金支出的大頭。

給大家說一個關鍵信息，以前那種大拆大建，現在幾乎是不大可能了。

不知道你們有沒有關注過所在城市的舊改項目，以堂主所在的廣州為例，雖然政策上也表態了要支持、還拿出房票購房置換券這類的措施，但是現在的廣州的舊改項目，已經很難提速了。

其實想想也能理解。

既然舊改難度大，還不如維護更新，反正又不是全部由財政出錢，這才是房屋養老金出來的直接原因。

那業主繳存，要怎么交呢？有沒有例子？

2023年4月1日，寧波新版“房屋養老金”管理辦法出臺

里面就對老舊小區提出了補交物業專項維修資金的說明。

具體繳存辦法為：按新建項目的60%交，剩下40%為政府補貼。

接下來就是第三個資金來源，財政補貼。

但是，我個人覺得財政補貼是這三個資金來源中，當下比較難實現的。

別看上面我說到了寧波拿出40%的財政補貼，但是，寧波是誰啊？

那可是吊打很多省會城市的地級市。

去年寧波GDP干到了1.65萬億，可湖南省會長沙2023年的GDP，只有1.43萬億

寧波既是長江三角洲南翼經濟中心，也是中國制造2025首個試點示范城市。

可其他地方呢？大部分都口袋空空，兩手一掏，毛都沒有。

你看住建部新聞發布會的原話是什么？

——“個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來”。

這話說得很明白了，說的是“建立起來”，又沒有說“財政撥款”。

所以算來算去，最后這筆錢，還得居民部門自食其力。

除了以上三個途徑之外，還有沒有其他資金來源？

我個人做個補充：物業的資金。

房屋養老金，我覺得最應該先讓物業掏出一部分錢來。

問大家一個靈魂拷問問題，物業是什么？

很多人說干啥啥不行、收錢第一名

一身傲氣，自由散漫，業主見了怕三分，畢竟怕被斷水斷電。

物業服務行不行沒關系，但業主必須得交物業費。

以至于給人一種感覺：小區不是居民的，是物業的。

但是很多人忽視了一個問題，業主才是物業的付費人啊。

買房的時候，公攤是業主掏了錢的，這部分占比可不低，公攤面積去到了20%-30%。

等到業主住進去了，每個月也得交物業費。

那現在房子要維修，難道物業不應該也出一部分錢嗎？

況且，物業的收入來源，除了業主交的物業費外，還有停車費收入、廣告位收入、快遞柜、販賣機等收入

《民法典》第282條規定：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有“

所以這些停車位、廣告位等“”公共部分“的營收，也得分一部分給小區業主。

當然，這里面涉及的問題比較復雜。

比如如何監管物業公司，比如最關鍵一環：業委會，要怎么搞。

因此要物業掏錢，在現實世界里是比較難的。

加上現在大部分的物業，都是集中在房企手里。

2023年營收過20億的物業管理公司，

國企有華潤萬家、保利、金茂、越秀等7家；

民企有碧桂園、綠城、恒大、金科、遠洋等17家。

你要讓房企掏出錢來，估計比登天還難。

不過，個人一直覺得：“難與不難”的問題，不應成為“該與不該”的問題。

文末多提一嘴，房屋養老金最先掀翻的，可能是老破小的房源。

毫無疑問，未來老破小的持有成本會變得更高。

所以建議大家，盡量不要碰老破小。

上半年旁聽一個gf背景的大佬聊廣州的樓市（負責城市更新項目），對方直接說千萬不要碰老破小。

你想想，這可是廣州的老破小啊。

我是堂主，希望內容對你有所幫助，我們下期再見~