過去，我們在討論高層住宅的宿命，給出了高層住宅難逃“貧民窟化”的蘇宿命論。原因在，高層住宅隨著房齡的日益增長，維護(hù)成本日益攀升，房屋維修基金難以為繼，必然導(dǎo)致高層住宅引向一個結(jié)果：

有錢的搬家了，沒錢的茍住了。搬走的租掉了，就更不會在破敗不堪的高層住宅投入維保基金。

隨著水電、機(jī)電等系統(tǒng)的逐漸破敗，老齡化的高層住宅帶來的收益也自然弱化，整體高層 房屋的維護(hù)進(jìn)入惡性循環(huán)。

為了解決這個問題，偉大的國度又推出了一個新的前瞻性政策：

住房養(yǎng)老金制度。采用 政府、財政與業(yè)主三方共同出資的模式，降低老破小業(yè)主的改造成本，給住房的舊改常態(tài)化預(yù)留基礎(chǔ)。

這個消息是重磅的，畢竟在這之前，我們還有一個“房屋維修基金”。

要知道，全國住宅專項(xiàng)維修基金的資金結(jié)余超過1萬億，其中上海、 北京、杭州等城市結(jié)余超過百億。

但，累計使用資金僅占累計資金的10%。

在這樣的背景下，推出住房養(yǎng)老金，是不是一種“資金低調(diào)”的邏輯？

住宅專項(xiàng)維修資金在國內(nèi)也算是一個神奇的制度：

物業(yè)想要，業(yè)主不讓用，原因是認(rèn)為物業(yè)利用小區(qū)房屋維護(hù)套用資金。背后原因也是因?yàn)楸O(jiān)管及審批的流程也相對不透明。即便業(yè)主發(fā)現(xiàn)了物業(yè)違規(guī)使用住宅專項(xiàng)維修基金使用不規(guī)范也無法合法申訴。

在這種雙重博弈下，也就導(dǎo)致了市住房專項(xiàng)維修資金的低調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)。

隨著時間推移，每個城市都有了自己的“低調(diào)指標(biāo)”，比如成都是4%，深圳市5%。這樣一來，合理空置維修基金的“準(zhǔn)備金”，剩余資金也成為了地方的“小金庫”。

因此，住房養(yǎng)老金的本意盡管具備前瞻性，但在住房專項(xiàng)維修基金低調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)的背景下，肯定難逃另類“房地產(chǎn)稅”的質(zhì)疑。

這種質(zhì)疑，是某些人沒有認(rèn)真閱讀政策。本次政策原意，是將過去的“住房維修基金”，升級為“住房養(yǎng)老金”，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，激活資金的活化利用。

因此，住房養(yǎng)老金有深遠(yuǎn)的意圖：

一方面，由地方主導(dǎo)的城市更新，可以直接利用該筆資金了，短期內(nèi)可以解決地方的財政壓力。另一方面，住房養(yǎng)老金制度必定采用“新房少繳，舊房多繳”的邏輯，以推動購買力向“以舊換新”引導(dǎo)。

這是從過去的“土地征收”邏輯，轉(zhuǎn)向了“舊房征收”新時代。

內(nèi)部來看，房地產(chǎn)稅在深度研究后，發(fā)現(xiàn)窮省和富省的繳納金額差異不大。因?yàn)楦F省房價低，但人均面積大，富省房價高，但人均面積低。

因此，房地產(chǎn)稅的全面覆蓋，本身是一場不太公平的邏輯。但住房養(yǎng)老金不僅有助于“住房”的消費(fèi)升級，還能保障舊房改造，承擔(dān)地方職能的另一面。

改變購房者買一套住一輩子的邏輯。

這次的住房養(yǎng)老金試點(diǎn)城市有22個，分別有上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長沙、鄭州、西安、沈陽、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、寧波、無錫...

從相對有錢的開始。

學(xué)習(xí)強(qiáng)國，走進(jìn)新時代