受高溫天氣、供給約束、利好政策提振效應邊際遞減等綜合影響，7月整體成交延續低位波動，未來不同城市將仍然呈現出顯著的分化行情。整體來看，政策持續優化，多維刺激需求端；市場持續低迷，地市熱度略回升；供應明顯下滑，成交量低位運行。

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PART.1

全國動態

三中全會定調房地產，專項基金盤活存量土地

中央層面，二十屆三中全會定調房地產，LPR 再下調 10BP，央行披露保障性住房再貸款發放進度，300億專項基金設立助力國有企業盤活存量土地。

PART.2

政策變動

“限高令”出臺，未來低密住區將成改善主流

7月江蘇省住房和城鄉建設廳官方網站發布了《關于加強高層建筑規劃建設管控的意見（征求意見稿）》。這一新政的出臺，無疑將對江蘇省內各城市的高層住宅和超高層建筑的規劃建設產生深遠影響。特別是對于改善型住宅的限高規定，預示著未來低密度住宅將成為市場主流，高層建筑的規劃將更加嚴格和規范。

CRIC觀點：

新政對改善型住宅的高度限制，意味著未來改善型住宅將主要以低密度住宅為主。18層左右的住宅將成為改善型住宅的標準上限。這一變化將極大地促進低密度、高品質住宅的開發，提高住宅的舒適度和居住品質，這無疑是提升城市居住環境的一大步。隨著高層建筑的高度受限，市場上高層住宅的供應將逐漸減少。這將導致高層建筑的市場競爭加劇，開發商需要在設計、品質、服務等方面下更大的功夫，以吸引購房者。

政策持續優化，環境持續放松

7月除宿遷、泰州、揚州、常州與蘇州外，其它8城均發布新政，且據不完全統計發布頻次為9次，內容涉及以舊換新優惠，人才購房補貼等等，均旨在激發市場需求，去化存量房源。

• 公積金政策升級：
  

徐州：徐州提高公積金貸款額度。市區(含銅山區)個人貸款最高額度由60萬元調整為80萬元，夫妻雙方貸款最高額度由100萬元調整為120萬元；各市、縣(含賈汪區)個人貸款最高額度由50萬元調整為70萬元，夫妻雙方貸款最高額度由70萬元調整為90萬元。有效期延長至2025年6月30日。

CRIC觀點：這將有助于降低居民住房消費門檻、減輕購房者還款負擔，提振市場信心。

• “以舊換新”持續落實：

鎮江：房屋“以舊換新”政策出臺，房屋“以舊換新”在契稅補貼方面，收購舊房的企業可享受繳納房屋契稅份額80%的補貼，并不受購買套數限制。對于通過產權收購解危的，原危房產權人置換安置房或商品房，享受繳納契稅份額80%的補貼；

無錫：符合今年我市“錫十條”中“賣舊買新”條件且于2024年8月1日-12月31日在濱湖區購買一套新建商品住宅的購房人，按照市級給予“賣舊買新”契稅補貼的比例，同比發放額外補貼。

CRIC觀點：“以舊換新”政策有利于促進一二手房聯動，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用。

• 補貼支持力度加大：

無錫：加大人才購房補貼力度。自2024年8月1日起，對在濱湖院所、新型研發機構、企業工作并完成分類認定的濱C3、濱D1、濱D2、濱D3類人才，本人在濱湖區購買首套商品住宅并取得不動產權證書的，給予2-10萬元不等的一次性購房補貼。同時為鼓勵大學生留在濱湖區創業發展，凡有購房意愿的在校就讀大學生，于活動期間在濱湖區購買一套新建商品住宅，也可按照商品房網簽備案合同總價的1%享受購房補貼，最高不超過5萬元。

CRIC觀點：擴大購房補貼額度，充分發揮好市場配置資源的作用，刺激需求釋放。

PART.3

土地市場

企業拿地意愿仍低位，成交規模略回升

7月江蘇省涉宅類土地成交69.42萬㎡，環比上漲64.70%，土地市場熱度雖有回升，但依舊低位運行；成交樓面價10798元/㎡，環比下跌7.32%，7月僅連云港、蘇州與南京有地塊成交，其中連云港成交占比較大，因此拉低了江蘇省整體價格。

7月江蘇省僅3個城市有宅地成交，其中連云港成交建面31.39萬方，南京23.53萬方，蘇州14.50萬方；價格方面，南京因部分地塊處非核心區，因此價格較近一年樓面價跌幅較大，蘇州、連云港價格保持穩中有升。

PART.4

住宅市場

寧常通淮四城上漲，其余城市整體表現不及預期

24年7月江蘇省新房成交面積144.47萬㎡，環比下滑9.34%。本月除淮安、常州、南通與南京回升外，其它8城成交量環比均下滑，其中鎮江、泰州跌幅最明顯。而7月因年中沖刺季已過，房企營銷力度下降，推盤力度減弱+折扣力度回收，疊加高溫天氣和政策效應衰減，成交明顯回落。

24年7月江蘇省住宅均價22675元/平，環比上漲7.47%。12個城市中，有7城均價環比上漲，其中南通因招商濱江國際街區與華潤澐璟的集中備案，價格環比漲幅最大。

南京：南京24年7月新房市場成交量價齊升，本月成交41.33萬㎡，環比上漲1.00%，成交均價31558元/㎡，環比上漲13.42%，7月樓市進入傳統意義上的淡季階段，部分房企在南京的部分樓盤大幅降價，試圖以價換量，加快項目的銷售速度，且出臺一系列樓市扶持政策，市場情況有所好轉。

蘇南：24年7月蘇南城市中除常州外，其余城市成交量環比均下跌，市場表現不佳。價格方面，除常州外蘇錫均價均保持穩定；蘇錫常三城整體成交規模仍延續筑底行情。

蘇中：7月蘇中各城市市場表現漲跌不一，揚鎮泰三城成交量環比呈現一定跌幅，整體市場韌性不足，市場需求量保持低位，南通環比小幅上漲，各城市均價均保持穩中有升，其中南通因招商濱江國際街區與華潤澐璟的集中備案，價格環比漲幅最大。

蘇北：7月蘇北市場中核心城市僅淮安成交表現呈現上漲，其余均為下降趨勢，樓市下行期間，市場客戶量不足。價格方面，各城市均因以價換量而被拉低。

PART.5

需求結構

剛改及改善市場需求恒定，高改溢價能力更強

90-144㎡產品在各城市區域中占比最高且占比穩定在6-7成，其中蘇中及蘇北90-144㎡產品占比達到70%及以上，剛改及改善類產品為目前市場主力需求且需求相對穩定。從各面積段的價格來看，南京及蘇南等高能級城市的溢價能力更高，尤以180㎡以上高端改善類產品最突出。

PART.6

開盤監測

房企推盤積極性均不高，受市場影響去化率下跌

2024年7月江蘇省新房總推盤量2494套，環比增加49%。本月僅南京、蘇州、徐州、無錫、常州、揚州、宿遷7個城市有推新，其余城市推盤量掛零，房企仍以去化原有庫存為主。去化率方面，本月江蘇省整體去化率17%，環比下滑11個百分點。

PART.7

房企動態

標桿房企占據TOP3，TOP10房企市占率達38%

保利發展、招商蛇口與萬科地產穩居前三位；從市占率來看，TOP10房企累計市占率達38%；從入榜門檻來看， TOP3房企入榜門檻近130億元，TOP10房企入榜門檻突破50億元。

注：本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考。

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