很多圈內(nèi)“專家”，苦口婆心的勸導(dǎo)網(wǎng)友們：老破小，堅(jiān)決不能買！

這個(gè)“共識(shí)”，這兩年，已經(jīng)愈發(fā)明顯。

其實(shí)，在青島，并非所有老破小都沒有市場(chǎng)。老破小，是一個(gè)很矛盾的存在。

一方面，有些老破小，確實(shí)賣不動(dòng)；另一方面，個(gè)別區(qū)域的老破小呈現(xiàn)供需兩旺的姿態(tài)，以價(jià)換量，個(gè)別房源甚至1天就能成交，帶看幾次便成功簽約。

這其中，浮山后老破小，就是熱銷典型。當(dāng)然，價(jià)格確實(shí)跌到位了。

1、單價(jià)一萬三，當(dāng)天秒沒！

前不久，不就有消息說，深圳買家去杭州狂掃12套老破小。別看不起浮山后的老破小，類似的情形也在上演。

浮山后一小區(qū)，整個(gè)浮山后板塊建成最早的小區(qū)。1998年前后竣工。地理位置不錯(cuò)，板塊內(nèi)較早的公交線路基本都會(huì)經(jīng)過這個(gè)小區(qū)。

交通便利程度和生活方便程度都是不錯(cuò)。離富源路小學(xué)、合肥路佳世客都不遠(yuǎn)。

就在一小區(qū)，前些日子有個(gè)典型例子。

套一，32平，掛牌當(dāng)天就成交了，房東要46萬，讓了3萬，最終43萬成交，單價(jià)1.3萬。

2022年7月，也就是兩年前，一小區(qū)同樣的套一，成交價(jià)79萬，單價(jià)接近2.6萬。

所以，不是老破小賣不掉。而是，性價(jià)比低的老破小賣不掉。

同樣是浮山后一小區(qū)的主流戶型，套二70平，掛出來價(jià)格144萬，帶看3次，房東讓了13萬，以130.7萬成交，單價(jià)1.8萬。

一小區(qū)的大戶型，136平的套四，單價(jià)也降了不少。有個(gè)房東掛255萬，最終230萬成交，也只帶看了7次，賣了兩周而已，成交單價(jià)不到一萬七。

另一個(gè)房東，也是136的套四，掛257萬，以231萬成交，帶看6次，賣了9天。

浮山后的老破小，一邊降價(jià)，一邊瘋狂成交。以上這些“速度成交”的二手房，單價(jià)都比較低，甚至到了一萬四五。

買這種老破下的優(yōu)勢(shì)是什么，即買即租或者住，都可以，幾乎可以算是沒有什么等待和持有成本了。

有朋友說，浮山后的老破小的房?jī)r(jià)幾乎已經(jīng)下跌到?jīng)]有什么水分了，已經(jīng)可以算是底部了。

2、供需兩旺，價(jià)格是王道

浮山后二小區(qū)位于遼陽(yáng)西路與同和路交叉口，2000年前后建成。

二小區(qū)規(guī)劃了2866戶，84棟樓，規(guī)模大，富源路小學(xué)就在小區(qū)范圍內(nèi)。

浮山后四小區(qū)，市北區(qū)同安路41號(hào)，2000年前后交付，約3000戶。

加上一小區(qū)，這三個(gè)小區(qū)有一個(gè)共同點(diǎn)，就是開放式樓院，且最早是老臺(tái)東片區(qū)安置小區(qū)。

浮山后二手房成交統(tǒng)計(jì)看，排名前兩位的就是一小區(qū)和二小區(qū)，不分你我，近一年，前者成交55套，后者54套。

這個(gè)成交量，甚至比很多新樓盤賣得都好啊！

不難發(fā)現(xiàn)，這批成交快、單價(jià)低、總價(jià)低的房源，房屋建齡20多年，成交總價(jià)大多在70-200萬左右，是浮山后的價(jià)格洼地。

而這與市區(qū)二手房整體市場(chǎng)行情情況基本趨同。

如果說市區(qū)新房的主力越發(fā)改善化，那么二手房的主力軍就是剛需客戶了。

浮山后昔日F4的新房?jī)r(jià)格約3萬/平，比板塊內(nèi)老破小貴了近一倍。

供應(yīng)量層面，也是排前列。一小區(qū)189套在售，二小區(qū)170套在售。

這兩個(gè)小區(qū)，基本上就是供需兩旺的狀態(tài)。其中，二小區(qū)掛牌均價(jià)兩萬一，成交均價(jià)一萬七。很明顯，這就是買方市場(chǎng)，房東需要讓步。

下圖是浮山后二小區(qū)套二近期成交價(jià)：

下圖是浮山后二小區(qū)套二兩年前成交價(jià)：

浮山后二小區(qū)，套二房源，70—80平，近期成交價(jià)一萬六左右。兩年前呢，兩萬六至兩萬八的成交單價(jià)。

浮山后四小區(qū)的套一，50多平，近期成交價(jià)一萬七左右。2022年6月前后，價(jià)格甚至到了三萬出頭。

對(duì)于普通家庭，低首付，給孩子落戶上學(xué)，或者一些追求租金回報(bào)率人群來說，浮山后老破小，竟然成了一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

3、追學(xué)區(qū)，懸著雙刃劍！

五六月份的新政，購(gòu)房門檻再次降低。除了首付降低，房貸成本也在降低。

這邊，部分老破小價(jià)格腰斬，性價(jià)比瞬間飆升。

雖然，房師傅覺得，老破小不是一個(gè)好的選項(xiàng)。但是，另一邊，新政策的短期效應(yīng)，房貸利率空前的低，按耐不住的人總是有的……

優(yōu)質(zhì)的位置+頂級(jí)的學(xué)區(qū)讓浮山后老破小，一直很叫座。

2022年，浮山后不少房源沖破三萬大關(guān)，不就是這兩個(gè)屬性加持嗎？尤其是學(xué)區(qū)一直在。學(xué)區(qū)需要提前一年落戶。老破小的一個(gè)需求點(diǎn)就是落戶。

然而，在本輪樓市調(diào)整期，浮山后板塊，價(jià)格下調(diào)最多的就是“老破小”。

為何？一方面，解決完孩紙上學(xué)問題之后，不少“老破小”業(yè)主不存在惜售心態(tài)，加速了此類房源的轉(zhuǎn)手頻率。

另一方面，這幾個(gè)老小區(qū)，戶型設(shè)計(jì)、管理服務(wù)、公區(qū)配套等都是落伍狀態(tài)，宜居屬性非常差。大批房東賣舊換新。

還有一個(gè)隱藏的潛在因素，促使部分房東果斷轉(zhuǎn)手。那就是孩子越來越少，未來不確定。

從近期各小學(xué)一年級(jí)規(guī)模來看，普遍比去年少了。

浮山后學(xué)區(qū)熱，未來走勢(shì)，很難說。