前陣子彭博社放出來的高達38萬億存量房貸利率下降，引得地產股全線飄紅，以為后面會跟著官媒下場和網上熱烈討論，但現在居然冷靜下來了，而且我看一些消息說，可能存量房貸利率下降又沒戲了。

月初的時候，招行行長在招行的中期業績會上明確說，轉按揭會對銀行帶來一定的負面影響，招行在我心目中是國內最好的商業銀行，招行掌門人說話雖然克制，但切中要害。

之前網傳本次降低房貸利率的方式是轉按揭，意思是你把按揭貸款從A銀行轉到B銀行，然后可以直接享受最新的房貸利率，而且還款時間也延長了，相當于降低利率同時延長了還款時間，每個月可供支配的（消費）的資金就多了，消費就有希望了。

但這波操作從現實層面看，就很難落地執行，因為房子按揭從一家銀行轉到另外一家銀行，相當于重新抵押，評估價怎么算？照現在這個行情，一年能跌幾十萬上百萬，按原價評估還是按現價評估，如果按現價評估，銀行就貸不出去這么多錢，房地產作為資產至少在銀行那邊的估值就會跟現在市場一樣混亂。這還不算不同銀行之間為了吸客相互內卷。

另外如果重估，200萬買的房子，重估就只值130萬了，差價業主補嗎還是怎么弄，你看，都是問題，所以恐怕落地不會有這么順利。 只能說這是一場商業銀行、居民部門、監管部門多方的博弈，而且，雖然是圍繞居民部門的負債為主體，但居民沒啥發言權。

居民唯一能做的就是，你不降低，我就還錢，對銀行來說貸款是資產，賺得是利息。你讓銀行沒有利息賺，銀行才會跟你商量著要不降低點利息。這就是魯迅說的，你開一扇窗不被允許的話，你就說要把房子拆了大家都別過了，這時候他會主動說要不我們開扇窗？

得益于一幫猛人源源不斷地把掙了的錢往銀行還，今年4月份的時候，居民早償指數達到了37%的歷史高位，你可以理解為，賺了點錢的，既不買買買也不投項目，全扔給銀行了，銀行壓力很大。

這陣子各大銀行的中期業績都出來了，四大行個人住房貸款余額無一例外都在掉，建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行的個人住房貸款余額較去年末分別減少了764.66億元、1230.92億元、1006.68億元、336.11億元，掉得還非常多，招行也掉了100多個億。

很慌，否則也不會中期業績出來之后，立馬就瘋傳38萬億存量房貸利率要下降，而且還是由外媒傳過來的，只能理解為消息大概就是一種試探，看看市場反應，各方應對，等等。

與四大行個人住房貸款余額降低同步進行的，是北上廣深等核心區域的消費數據下降，大家看消費數據都不是很好看，其實原因也很簡單，掙的錢都還銀行了，自然消費就下來了。

消費降級某種程度上，也可以理解為居民降低自己債務的結果，但消費起不來，經濟指標還怎么完成，年底怎么寫報告，報告怎么能好看。所以消費得刺激，地產也得刺激，總之就是希望看到你又借錢買房又可以去吃吃喝喝，就是忽略了一個最重要的問題，你的錢從哪里來。

一些經濟體看大伙兒負債壓力這么大采取的方式也非常粗暴，直接打現金到你卡里，但很多人都罵，說都發錢等于都不發錢，目前北上廣地區刺激消費得手段是，買車買手機之類的產品直接給補貼，像廣州買電腦最高補貼2000.

公不公平的先不說，確實是拿出了真金白銀，而且我看了下流程非常簡單，直接京東之類的平臺就能下單，建議有需求的朋友不要客氣，到手的錢（雖然折算成產品）當然拿。

之所以說到公平，是因為這針對的顯然是有這部分需求而且手里有錢的群體，屬于針對某個群體定向發錢定向給。你先拿出買電腦的錢，然后再給你補貼，刺激的思路和之前地產是一樣的，降利率，給補貼，前提是你掏大頭。但有總比沒有好。

回到存量房貸利率下調的事兒，大規模普調估計夠嗆，直接轉按揭沒有現實層面的可操作性，目前看只有一個辦法，就是業主和銀行重新商量，業主重新申請重新核定房貸利率，或者再次延長還款周期，等等。

據我所知，已經有不少的銀行接受客戶提出降低房貸利率的申請，接受歸接受，但是不會公開大規模宣傳，建議大家都可以主動向自己的貸款行提出申請，主動申請。

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