文/子木團隊

最近國內買房預期低迷，但有一大批人卻在反向超車，大舉抄底國內房產，這些人有一個統一的特殊標簽：

港澳同胞。

前幾天我去廣東調研，當地的中介說，這段時間，基本上都是一車一車從港澳拉人來內地掃貨，一掃就是一棟樓。

廣東的開發商還專門跑到港澳，大量投廣告，雇人舉廣告牌發傳單，吸引流量。而港澳人則是背著大包小包涌入內地售樓處簽約。兩地交流密切。

其實港澳客來內地購房潮，并不是新鮮事。

第一輪是在改革開放后，不少港澳商人來內地做生意，買房定居，那時候香港GDP是廣東的80倍，內地房子太便宜，一買就是一棟樓。

第二輪是2019年左右，內地房價漲出了創富效應，恰好珠三角九市放松了大灣區購房限制，導致港澳人一擁而上北上買房。

而第三輪就是當下，專門做港澳市場的朋友說，這一輪聲勢浩大，遠不比第二輪差。

按道理說，目前房價尚處于低谷期，沒有創富效應更缺乏投資熱情，那么港澳人為何還來內地大規模掃房呢？

最真實的答案是： 北上消費熱+底部價格+看漲預期。

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近兩年港澳貨幣跟著美元一路升值，購買力暴增，再加上今年“北上政策”全面打開，促使大量港澳同胞涌入內地。

幾乎每個周末，香港人背著大包小包到內地消費，僅僅暑期7-8月，深港口岸香港居民出入境超過2700萬，客流量激增了31.7%。

深圳順勢成為香港人新的購物天堂。

香港的朋友說，去內地購物已經成了香港人的新潮流，東西又好，價格又便宜，實在抵不住誘惑，一有時間就是全家總動員北上購物體驗，實在去不了，就托朋友代購。

北上消費實拍

從最早的山姆、奶茶、燒烤三件套，延伸到了美甲、按摩、牙科新三件套。而如今，又升級到 購買房產的終極套 。

而且內地房子，買著還上頭。

一方面，大量港澳人被內地的日新月異所震撼到，他們覺得內地未來發展還會更好，尤其北上通道打開后，大灣區聯系越來越緊密，未來一定會爆發巨大的經濟潛力，而房產就是分享紅利的第一大載體。

北上消費實拍

另一方面港澳人看上了內地的養老屬性。 港澳節奏快擁擠，房價貴，物價貴、醫療貴，還經常排隊預約不上，跟內地沒法比，現在交通這么便捷，港澳奮斗內地養老，再好不過。

珠海海邊實拍

當然最主要的還是房價太便宜了，除了深廣，其他城市都是“白菜價”，普遍都在1-3萬元每平米左右，而且都是上百平米的大house，而香港的房價雖然掉了很多，但動不動都10來萬以上，還都是連床都放不下的mini屋。

一對比，內地房產的優勢就出來了。

總之，對于他們來說，內地的房產，擁有了度假、購物、生活、養老、投資等多重投資屬性，于是才形成了當下火熱的局面。

02

那么香港人主要在哪里買房呢？

答案并不是深圳，深圳房價高，影響投資性價比，也不是廣州，廣州相對太遠，沒有地理優勢。

答案就是中山和珠海。

中山作為著名的僑鄉之一，跟香港擁有相近的語言、飲食文化等，本身就帶有同根同源的獨特優勢。很多香港人非常熱衷中山買房。

但今年中山其實是被珠海碾壓的，可以說，珠海是今年北上置業的熱度最強的城市，沒有之一。為什么？

首先就是珠海地理位置太討喜了。

對于澳門人來說，北上的第一站是珠海，對于香港人來說北上的第一站是深圳和珠海，也就是說，珠?？康乩砦恢煤突ㄅ涮?，虹吸了北上倆波人群。

之前外媒嘲笑港珠澳大橋，就是1200億的面子工程，但事實上，港車北上政策出臺后，大橋流量暴增。

港珠澳大橋實拍

數據統計，僅僅今年暑期7-8月份，經港珠澳大橋珠海公路口岸出入境的旅客超過484萬人次，車輛超過94.5萬輛次，分別同比增長超過57.85%、70.6%，客流車流同時刷新歷史同期最高紀錄。

其次在港澳人眼里，珠海除了有大灣區最宜居的自然環境以外，還有很強的不可替代性。

比如城市能級和經濟發展勢頭。

珠海是最早的經濟特區，之后國家又和廣東省聯手，培育出特區中的特區，橫琴。

今年封關落地后，這塊飛地的發展開始加速。

琴澳對望實拍

8月26日，天貓國際、釘釘、希音、飛鶴等頭部企業簽約落地橫琴，同時映宇宙、閱文、京東、BOSS直聘、交個朋友、開心麻花、知乎、度小滿、麗豪半導體、第四范式等企業計劃在合作區拓展業務。

橫琴街頭實拍

再往前推，5月26日，全球最大的直升機制造廠商——空中客車直升機中國公司宣布入駐橫琴，加之華為、抖音、小紅書、SHEIN、格力、谷歌等企業的相繼加入，橫琴正逐步構建起一個集創新科技、數字經濟與高端制造于一體的國際化生態圈。

跟之前的金融島、旅游島、科技島概念合并起來，背靠大灣區綜合戰略資源的橫琴，是朝著中國版的“硅谷”前進的。

截止2024年6月，橫琴實有經營主體超過5.8萬戶，其中，澳資經營主體達6411戶，同比增長11.6%。合作區各類國家級、省級科技創新平臺達30家，國家高新技術企業268家，國家和省級“專精特新”企業41家。

而橫琴這塊土地，僅有106平方千米，這意味著這塊飛地將成為廣東省，甚至是全國，經濟密度最高的地區之一。

隨著企業入駐速度加快，緊接著就是資本和人才的涌入，有需求才有市場，有市場才有未來，這就是港澳人抄底珠海的根本邏輯。

03

那么珠海，到底哪里值得抄底呢？

很多人說是橫琴，其實并非如此。

橫琴雖然是核心區，但加上隔壁的十字門一共4萬套住宅，庫存有限，價格也偏高，達到4-6萬每平米，堪比一線房價水平。投資成本高，收益低。

橫 琴 實拍

就比如在北京買房，你不能總盯著東西城，其實周邊的第二梯隊，房價漲幅并不比核心區差。

珠海也是這樣，橫琴隨著人口引入力度不斷加強，中低圈層的人口在保證通勤的情況下只能把周邊作為首選區域的第二梯隊。

而在周邊選籌，我認為要符合三個基礎邏輯：

1、成本夠低，性價比夠高

2、產業、配套、人口綜合能力強

3、在城市發展的主軸上

而符合這三個條件，可能只有湖心新城和金灣新區了，而這里面最好的標的，可能就是湖心新城的金茂悅了。

這個盤是全國排名第十二的央企中國金茂在珠海的旗艦產品，也是打開珠海市場的標桿作品。

這個盤的位置非常討巧，距離橫琴和國際機場都只需要半個小時的路程，屬于核心區外溢第一價值梯隊。

還位于金灣和斗門雙政府區位，未來承接橫琴公務員、教師和白領居住外溢的第一站，不缺乏流動性。

其次是配套。

湖心新城，被珠海政府定義為高端改善生活區，旁邊10分鐘就可以到達珠海最大的商場華發商都，滿足一體化娛樂購物需求。

華發商都實拍

其次這個樓盤是準學區房，小區樓下就是華中師范大學粵港澳研究院合作辦學 的金茂小學和初中，已開學2年，幼兒園也在今年開園 ，12年全齡教育已經成型，這在房屋價值角度，是絕對的硬通貨。

樓下還有大型商業體和一個8.5萬方的公園。

金茂悅配套公園示意

公園由八個部分組成，籃球場、足球場、陽光草坪、星光劇場、星際探險樂園、星際球場、時空幽谷、綠林幽徑，滿足了家庭娛樂運動社交一體化的所有需求。

金茂悅配 套公園實拍

可以看到，金茂悅并不是一個單獨的住宅單體，而是集公園、商業、學校和住宅一起的綜合體，而且都由金茂負責建設運營。

這樣做的好處是，金茂業主可以優先享有綜合體內的一切配套，比如學校、公園里的網球、籃球場地等等。

金茂悅配 套公園足球場實拍

這兩年金茂還在軟實力方面投入很多，比如項目聯合物業打造了一整套的社群服務，每周都有針對小朋友的國學社（講解古文的、國學文化的）DIY活動；針對大人的運動類的羽毛球社、籃球社；還有其他內容正在開展與完善。

物業服務有觀影活動、節日暖心禮包、日常維修等，主打一站式解決所有煩惱。

軟硬實力相結合，讓金茂悅在當地擁有不可多得的稀缺屬性，而且金茂悅還是當地公務員和教師購買最多的改善房。 這又決定了項目的圈層，圈層決定了未來房價漲幅的天花板。

金茂悅樣板房 實拍

湖心金茂悅并不是跟很多樓盤一樣，荒地起樓玩概念，而是以一定成熟的姿態，成為當地人心中改善房的標桿。

當地人是否愿意真金白銀購入，決定了它未來真實的價值潛力。

這個盤自分為4期，從第一期開始就一直位于珠海市區域銷售榜前三，目前一期入住率已超過50%，這就是扎扎實實的“確定性”。

金茂悅一期 實拍

目前一期已經交付，湖心金茂悅還是整個珠海同期入住率最高的樓盤之一，這很關鍵，因為自住/投資的占比，決定了一個樓盤基本流動性，入住率高，說明自身價值較硬，穿越周期的洗禮。

04

很多人說，這個時候還要投房嗎？這是一個仁者見仁智者見智的事情，因為接下來美聯儲降息，貨幣大放水，資金還要沖向市場。

而唯一能接住資金的，主要還是樓市。強一二線城市和珠海這種處于大灣區紅利區，被國家重倉投資的城市，都會迎來潑天的富貴。

好的資產會隨著資金的沖量而崛起，最后反應到地方經濟層面。就像港澳人群抄底一樣，他們看到的是資金流動的機遇，是對未來預期的確定。

最主要的是，現在首付在15萬左右有增長潛力的資產，在全國范圍都是鳳毛麟角，而我對金茂悅的價值，篤信不疑。

目前珠海15%首付，房貸利率3%左右，不認房認貸，20W+的上車門檻相當于在“倒車接人”。

現在這個盤已經進入第二期的尾聲，多的不說，感興趣的可以掃碼下方??二維碼，了解更多，抓住最后一趟大灣區紅利列 車的尾巴。