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昨晚，央行發(fā)布了最新的8月金融數(shù)據(jù)，按照慣例，公眾號先做一個簡版分析，后續(xù)在知識星球會再發(fā)一個詳版。

先說大家最關(guān)心的房價，有關(guān)房價和居民新增信貸的關(guān)系，我們之前多次提到過，就是下面這張圖。

換言之，居民新增貸款大漲會推動房價上漲，新增貸款下跌也會使得房價失去債務(wù)支撐而下跌。我們據(jù)此數(shù)據(jù)也在2023年初開始減持房產(chǎn)（點擊：）。

那么8月份居民的新增債務(wù)是什么狀況？我根據(jù)央行的最新數(shù)據(jù)已經(jīng)整理成了下面這張圖。

可以看到，無論是8月單月，還是今年1月到8月的累計，新增貸款都大幅低于往年水平。8月新增貸款僅為近十年最低年份的一半不到。517樓市新舉措的降首付和降利率，對貸款的提振完全沒有效果。新增貸款比過去高首付高利率的時代還要低不少。

從最新的8月數(shù)據(jù)，我們可以判斷，拐點還遠遠沒有到來，全國樓市依然還在下行通道。建議想買房的先管住手。

那么，樓市究竟還要下降多少，才有可能觸底反彈呢？我們可以從美國日本的房產(chǎn)泡沫歷史獲取一些啟發(fā)。

美國2007年開始居民杠桿率首降，2012年樓市觸底反彈。

日本2000年開始居民杠桿率首降，2005年樓市開啟階段性觸底反彈。

美國日本都是5年左右。

根據(jù)國家資產(chǎn)負債表研究中心的數(shù)據(jù)，截至到今年一季度，居民杠桿率還在略微走升，沒有出現(xiàn)下降拐點。

但從三季度的居民貸款數(shù)據(jù)來看，居民杠桿率有望在三季度首次開始下降。居民存量貸款增速如下圖。

如上圖，從6月開始居民貸款增速跌至4%以下。而根據(jù)以下公式：

居民杠桿率 = 居民存量貸款 / GDP

我們可以知道，當居民貸款增速低于名義GDP增速時，居民杠桿率開始下降。

今年一二季度的名義GDP增速（并非統(tǒng)計局公布的實際GDP增速）是多少？

一季度為3.97%，二季度為4.01%。

也就是說，當居民債務(wù)增速低于4%時，居民杠桿率開始下降。從6月開始，我們的居民債務(wù)增速開始首次跌破4%，8月雖然沒公布存量債務(wù)增速，但我依據(jù)8月央行新發(fā)布的居民新增貸款概算了一下，8月居民債務(wù)增速應(yīng)該在3.52%左右。

也就是說，根據(jù)昨天發(fā)布的數(shù)據(jù)，從2024年第三季度開始，我們的居民杠桿率終于要開始首降（前提是三季度名義GDP增速不低于3.75%），也就意味著樓市觸底反彈的征程，也要正式展開了。并且我們也有了參考國外房產(chǎn)泡沫進程的倒計時時間表。美國日本從居民杠桿率首降開始用時5年樓市觸底，香港更快一點，從居民杠桿率首降開始3年觸底，不知道我們需要幾年？

需要買房的同學，可以把這個當成一個大致的前瞻指引。

以上說的都是全國的情況，對于北上廣深及各大二線城市的居民債務(wù)增速，是各地自行發(fā)布，時間上要慢一個月，也就是最新數(shù)據(jù)是7月的。

我剛才看了下最新數(shù)據(jù)也已經(jīng)更新，北京深圳在降上海在升(上海應(yīng)該是6月那一波拉了一下)。具體等我周末整理好各大城市的數(shù)據(jù)后發(fā)在知識星球。供大家預(yù)判自己城市的跌幅進程時參考。

最后簡單說下新發(fā)布的M2和M1，

M2增速6.3%，和上個月持平，但M1增速-7.3%。大大低于預(yù)期值。在數(shù)據(jù)發(fā)布前，所有券商預(yù)測M1的平均值是-2.3%（Wind口徑），預(yù)期最低的浙商證券預(yù)測也有-6.7%，結(jié)果數(shù)據(jù)出來-7.3%。這個數(shù)字已是連續(xù)第四個月創(chuàng)下30多年來的歷史新低。

M2-M1的剪刀差當然也是創(chuàng)下歷史新低。

同樣歷史最低位的還有社融增速。8月增速8.1%，低于市場預(yù)期（Wind口徑預(yù)期值8.14%）

并且，8月社融中，過半是政府債券的融資。

數(shù)據(jù)和市場預(yù)期就羅列到此，大家看數(shù)據(jù)就好，在公網(wǎng)上我也不敢做過多解讀，擔心造成影響。因為這次央行竟然第一次發(fā)布了官方解讀。請大家以官方解讀為準。

后記：

中秋期間我會在知識星球發(fā)布一個8月數(shù)據(jù)解讀詳細版，會和大家談一下央行的解讀所隱藏的信號以及我對后市的理解，另一個就是一二線各大城市的居民信貸增速我會根據(jù)最新發(fā)布數(shù)據(jù)再更新一版，供大家評估自己城市的下跌進程時參考。

最后祝大家中秋愉快！

全文完。既然已經(jīng)看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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