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這行情真的太難了！

市場(chǎng)在妖股的帶動(dòng)下賺錢效應(yīng)好不容易有所回升，結(jié)果誰(shuí)知道銀行又開始補(bǔ)跌，帶動(dòng)主板指數(shù)新低，嚴(yán)重的影響資金做多的情緒。

目前的情況來(lái)看，高位的銀行不企穩(wěn)，指數(shù)難企穩(wěn)，市場(chǎng)也就沒(méi)有任何的趨勢(shì)或者波段的機(jī)會(huì)，只能去做短線，畢竟最近的華強(qiáng)已經(jīng)給出了空間。另外疊加九月美聯(lián)儲(chǔ)的降息，資金的回流，下半月的活躍度不用擔(dān)心，重點(diǎn)還是選對(duì)方向。

如果你不知道接下來(lái)的方向，可以看看圈內(nèi)大佬章盟主的操作。即便在今年這樣艱難的行情下，他依然做出了超額收益。遠(yuǎn)的不說(shuō)，就拿他最近參與的科森kj、天茂jt，帶領(lǐng)粉絲吃肉已超80cm。

前期科森kj止盈后，他另外的短線漂也非常穩(wěn)定，全都是馬前炮，大家可以點(diǎn)擊下方名片關(guān)注他的操作。

以上廣告由第三方提供，不代表老司機(jī)觀點(diǎn)，更不能視為推薦。投資有風(fēng)險(xiǎn)！！

以下為正文：

9月以來(lái)關(guān)注樓市的人可能都有一個(gè)感受，開發(fā)商又開始花式降價(jià)了。

降價(jià)最常見的套路是工抵房，有的樓盤拿出10套，也有樓盤拿出1套，無(wú)一例外都是在表價(jià)基礎(chǔ)上大幅優(yōu)惠，并宣稱一口價(jià)。

是不是工抵房不一定，開發(fā)商降價(jià)的確是真的。所謂的一口價(jià)，其實(shí)也仍然有談判空間，只不過(guò)優(yōu)惠的幅度有大有小罷了。

這樣的房子值不值得買？是很多人都在問(wèn)老司機(jī)的問(wèn)題。

在討論值不值之前，首先需要明確買房的用途，盡管現(xiàn)在絕大多數(shù)人買房都是自住，但還是有少數(shù)人買來(lái)投資。

從普遍意義上講，現(xiàn)在寧波幾乎所有的住宅都不值得投資，無(wú)論有沒(méi)有降價(jià)。在寧波主城范圍內(nèi)，沒(méi)有一個(gè)新樓盤的租金回報(bào)率能達(dá)到3%（2%都難），如果不考慮漲價(jià)，這樣的回報(bào)率沒(méi)有投資價(jià)值。

但在大環(huán)境如此且預(yù)期不明的情況下，房子靠什么漲價(jià)呢？

當(dāng)然，具有稀缺性，且未來(lái)可替代性也不強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，是可以作為資產(chǎn)配置的一部分的。但這對(duì)普通人來(lái)說(shuō)沒(méi)有意義。

所以，討論房子值不值得買，完全是要從自住角度出發(fā)，而不是投資。這是首先要說(shuō)明白的。

去年，降價(jià)最猛的是剛需盤，如城西的明月春汀、莊橋的朗月旭章，價(jià)位在2萬(wàn)附近。今年降價(jià)開始向上蔓延，重災(zāi)區(qū)變成了改善型樓盤，如江東的汀瀾臻悅、鄞州的星潤(rùn)名著、下應(yīng)的臻堇府，價(jià)位來(lái)到了3萬(wàn)區(qū)間。

寧波樓市里，金身未破的只剩下4萬(wàn)＋的高端盤了。

其實(shí)，改善盤扛不住是早晚的，一方面是供應(yīng)太過(guò)于集中，2021-2023年賣掉的土地，大多數(shù)是改善盤；另一方面需求肉眼可見在萎縮，這倒不是樓市的原因，而是經(jīng)濟(jì)不行了，很多改善性需求消失或者無(wú)限期延后了。

今年針對(duì)中產(chǎn)的所有商業(yè)都一塌糊涂，大部分營(yíng)業(yè)額下滑，少部分保住了營(yíng)業(yè)額，但利潤(rùn)大幅下滑。經(jīng)過(guò)三年的資產(chǎn)大幅貶值（房產(chǎn)和股票），疊加裁員降薪，中產(chǎn)的購(gòu)買力已大不如前，改善換房更成了鏡花水月。

還有個(gè)趁火打劫的，前幾年投資客買進(jìn)的改善盤開始出貨了。今年二手市場(chǎng)上新增的掛牌，一大半來(lái)是改善型次新房。

所以改善盤的日子肯定不會(huì)好過(guò)，這個(gè)困難時(shí)期可能還會(huì)貫穿明年全年。

那么是不是明年價(jià)格會(huì)更便宜呢？對(duì)于存貨較多的樓盤來(lái)說(shuō)，這種可能性的確很大。

所謂存貨較多，是指未售住宅超過(guò)150套，且銷售速度較慢。如果存貨還剩200套以上，降價(jià)是妥妥的。

如果存貨低于100套，那就要注意了，開發(fā)商大部分已經(jīng)售完，資金已經(jīng)回正，大幅降價(jià)的必要性已經(jīng)不明顯。

但如果存貨低于30套，又會(huì)出現(xiàn)另一個(gè)機(jī)會(huì)——清盤。清盤往往是比較優(yōu)惠的，但也不一定就是歷史最低價(jià)，有可能在過(guò)去的某一次促銷中，給出的優(yōu)惠比清盤還大。

清盤有個(gè)不好的地方，房子都是挑剩下的，優(yōu)質(zhì)的房源不多。這有點(diǎn)像買斷碼鞋，如果尺碼剛好，那是個(gè)機(jī)會(huì)，大多數(shù)情況下很難找到合適的。

有些樓盤雖然存貨不少，但是某些產(chǎn)品卻不多了，比如剩下的都是大面積，小面積接近清盤了，這時(shí)候再盲目的等，也等不到降價(jià)。

自住購(gòu)房者，還需要注意一件事：

新樓盤數(shù)量在大幅減少，某些板塊只有一個(gè)樓盤在賣，后續(xù)也沒(méi)有土地賣出來(lái)，如果這個(gè)樓盤賣完，板塊就斷供了。

很多改善客戶的換房半徑其實(shí)很小，一般都不超過(guò)3.5公里，因?yàn)楹⒆幼x書、上班、父母、朋友圈等都在附近，不可能搬出去很遠(yuǎn)。

這時(shí)候就需要留意樓盤的銷售，看看自己喜歡的房子，是不是要賣完了。

人腦是一個(gè)高耗能器官，所以很懶，比如很多人聽說(shuō)樓市不好，房?jī)r(jià)在跌，就不再關(guān)心樓市了，心想等個(gè)一兩年再買不遲。

但如果你真有買房的需求，有置換的需求，其實(shí)任何時(shí)候都還是應(yīng)該留意一下的。

老司機(jī)就碰到過(guò)這樣的客戶，突然有一天跑來(lái)問(wèn)我某樓盤什么價(jià)，我告訴他已經(jīng)賣完了，他還不信，一問(wèn)果然賣完了。

然后開始后悔，說(shuō)沒(méi)想到這么快就沒(méi)了。其實(shí)也不快，只是他沒(méi)關(guān)注而已。

或許他是想先等段時(shí)間再說(shuō)，但一等就忘了，想起來(lái)時(shí)已經(jīng)過(guò)去了大半年，合適的房子的確就沒(méi)了。

要再找房子，又是一件耗時(shí)耗力的事，而且房子有時(shí)候看眼緣，可遇而不可求。況且下一套看中的房子，它也不一定就更便宜。

目前一些降價(jià)促銷的樓盤，在性價(jià)比上多是高于周邊次新的，而且產(chǎn)品力更強(qiáng)。從現(xiàn)在的價(jià)位來(lái)看，買這些促銷樓盤說(shuō)不上吃虧。

而且大家注意到?jīng)]有，一些多次打出降價(jià)牌的樓盤，并不是越降越低，歷史低點(diǎn)可能過(guò)去了，現(xiàn)在優(yōu)惠的力度反而沒(méi)有以前大。

這種情況在朗玥旭章、湛藍(lán)云鏡、明月春汀、和頌望悅都出現(xiàn)過(guò)。

最后強(qiáng)調(diào)一下，老司機(jī)團(tuán)隊(duì)熟悉寧波各在售樓盤的優(yōu)惠情況，如果有需要，歡迎掃下面二維碼來(lái)咨詢。另外，每周三晚的直播已經(jīng)轉(zhuǎn)移到dou某音，視頻號(hào)暫停直播，關(guān)注老司機(jī)直播，請(qǐng)到那邊去關(guān)注預(yù)約。

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