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這行情真的太難了！

市場在妖股的帶動下賺錢效應好不容易有所回升，結果誰知道銀行又開始補跌，帶動主板指數新低，嚴重的影響資金做多的情緒。

目前的情況來看，高位的銀行不企穩(wěn)，指數難企穩(wěn)，市場也就沒有任何的趨勢或者波段的機會，只能去做短線，畢竟最近的華強已經給出了空間。另外疊加九月美聯儲的降息，資金的回流，下半月的活躍度不用擔心，重點還是選對方向。

如果你不知道接下來的方向，可以看看圈內大佬章盟主的操作。即便在今年這樣艱難的行情下，他依然做出了超額收益。遠的不說，就拿他最近參與的科森kj、天茂jt，帶領粉絲吃肉已超80cm。

前期科森kj止盈后，他另外的短線漂也非常穩(wěn)定，全都是馬前炮，大家可以點擊下方名片關注他的操作。

以上廣告由第三方提供，不代表老司機觀點，更不能視為推薦。投資有風險??！

以下為正文：

9月以來關注樓市的人可能都有一個感受，開發(fā)商又開始花式降價了。

降價最常見的套路是工抵房，有的樓盤拿出10套，也有樓盤拿出1套，無一例外都是在表價基礎上大幅優(yōu)惠，并宣稱一口價。

是不是工抵房不一定，開發(fā)商降價的確是真的。所謂的一口價，其實也仍然有談判空間，只不過優(yōu)惠的幅度有大有小罷了。

這樣的房子值不值得買？是很多人都在問老司機的問題。

在討論值不值之前，首先需要明確買房的用途，盡管現在絕大多數人買房都是自住，但還是有少數人買來投資。

從普遍意義上講，現在寧波幾乎所有的住宅都不值得投資，無論有沒有降價。在寧波主城范圍內，沒有一個新樓盤的租金回報率能達到3%（2%都難），如果不考慮漲價，這樣的回報率沒有投資價值。

但在大環(huán)境如此且預期不明的情況下，房子靠什么漲價呢？

當然，具有稀缺性，且未來可替代性也不強的優(yōu)質房產，是可以作為資產配置的一部分的。但這對普通人來說沒有意義。

所以，討論房子值不值得買，完全是要從自住角度出發(fā)，而不是投資。這是首先要說明白的。

去年，降價最猛的是剛需盤，如城西的明月春汀、莊橋的朗月旭章，價位在2萬附近。今年降價開始向上蔓延，重災區(qū)變成了改善型樓盤，如江東的汀瀾臻悅、鄞州的星潤名著、下應的臻堇府，價位來到了3萬區(qū)間。

寧波樓市里，金身未破的只剩下4萬＋的高端盤了。

其實，改善盤扛不住是早晚的，一方面是供應太過于集中，2021-2023年賣掉的土地，大多數是改善盤；另一方面需求肉眼可見在萎縮，這倒不是樓市的原因，而是經濟不行了，很多改善性需求消失或者無限期延后了。

今年針對中產的所有商業(yè)都一塌糊涂，大部分營業(yè)額下滑，少部分保住了營業(yè)額，但利潤大幅下滑。經過三年的資產大幅貶值（房產和股票），疊加裁員降薪，中產的購買力已大不如前，改善換房更成了鏡花水月。

還有個趁火打劫的，前幾年投資客買進的改善盤開始出貨了。今年二手市場上新增的掛牌，一大半來是改善型次新房。

所以改善盤的日子肯定不會好過，這個困難時期可能還會貫穿明年全年。

那么是不是明年價格會更便宜呢？對于存貨較多的樓盤來說，這種可能性的確很大。

所謂存貨較多，是指未售住宅超過150套，且銷售速度較慢。如果存貨還剩200套以上，降價是妥妥的。

如果存貨低于100套，那就要注意了，開發(fā)商大部分已經售完，資金已經回正，大幅降價的必要性已經不明顯。

但如果存貨低于30套，又會出現另一個機會——清盤。清盤往往是比較優(yōu)惠的，但也不一定就是歷史最低價，有可能在過去的某一次促銷中，給出的優(yōu)惠比清盤還大。

清盤有個不好的地方，房子都是挑剩下的，優(yōu)質的房源不多。這有點像買斷碼鞋，如果尺碼剛好，那是個機會，大多數情況下很難找到合適的。

有些樓盤雖然存貨不少，但是某些產品卻不多了，比如剩下的都是大面積，小面積接近清盤了，這時候再盲目的等，也等不到降價。

自住購房者，還需要注意一件事：

新樓盤數量在大幅減少，某些板塊只有一個樓盤在賣，后續(xù)也沒有土地賣出來，如果這個樓盤賣完，板塊就斷供了。

很多改善客戶的換房半徑其實很小，一般都不超過3.5公里，因為孩子讀書、上班、父母、朋友圈等都在附近，不可能搬出去很遠。

這時候就需要留意樓盤的銷售，看看自己喜歡的房子，是不是要賣完了。

人腦是一個高耗能器官，所以很懶，比如很多人聽說樓市不好，房價在跌，就不再關心樓市了，心想等個一兩年再買不遲。

但如果你真有買房的需求，有置換的需求，其實任何時候都還是應該留意一下的。

老司機就碰到過這樣的客戶，突然有一天跑來問我某樓盤什么價，我告訴他已經賣完了，他還不信，一問果然賣完了。

然后開始后悔，說沒想到這么快就沒了。其實也不快，只是他沒關注而已。

或許他是想先等段時間再說，但一等就忘了，想起來時已經過去了大半年，合適的房子的確就沒了。

要再找房子，又是一件耗時耗力的事，而且房子有時候看眼緣，可遇而不可求。況且下一套看中的房子，它也不一定就更便宜。

目前一些降價促銷的樓盤，在性價比上多是高于周邊次新的，而且產品力更強。從現在的價位來看，買這些促銷樓盤說不上吃虧。

而且大家注意到沒有，一些多次打出降價牌的樓盤，并不是越降越低，歷史低點可能過去了，現在優(yōu)惠的力度反而沒有以前大。

這種情況在朗玥旭章、湛藍云鏡、明月春汀、和頌望悅都出現過。

最后強調一下，老司機團隊熟悉寧波各在售樓盤的優(yōu)惠情況，如果有需要，歡迎掃下面二維碼來咨詢。另外，每周三晚的直播已經轉移到dou某音，視頻號暫停直播，關注老司機直播，請到那邊去關注預約。

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