最近大家有沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)這樣一種說(shuō)法？說(shuō)全國(guó)商品房的庫(kù)存周期就剩10個(gè)月啦，還說(shuō)繁榮期在12個(gè)月以下。要是真按這么說(shuō)的話(huà)，那是不是意味著下半年房?jī)r(jià)得大幅反彈啊？咱是不是連政策都不用制定了，會(huì)都不用開(kāi)了，市場(chǎng)就已經(jīng)夠健康的啦？大家來(lái)想想，這里面有啥問(wèn)題呢？

咱先得知道一個(gè)基本常識(shí)，就是存量商品房的統(tǒng)計(jì)范圍，這里面都包含啥呢？

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)看，大家可得看仔細(xì)了，別被忽悠了。商品房待售面積指的是報(bào)告期末那些已經(jīng)竣工的，能用來(lái)銷(xiāo)售或者出租，但還沒(méi)賣(mài)出去或者租出去的商品房，這部分才算是存量商品房統(tǒng)計(jì)面積。

也就是說(shuō)，是那些已經(jīng)竣工但沒(méi)賣(mài)掉的房子，才叫存量商品房。要是從狹義的角度理解存量商品房，那感覺(jué)這個(gè)結(jié)論好像還挺對(duì)，好像真就只有4個(gè)月的周期了。

根據(jù)中植源發(fā)布的數(shù)據(jù)，全國(guó)商品房上半年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)是4.591億平米，平均到每個(gè)月大概就是7650萬(wàn)平米。到6月份的時(shí)候，全國(guó)商品房的代售面積還有7.71億平米，用7.71億除以每個(gè)月銷(xiāo)售的7650萬(wàn)平米，算下來(lái)確實(shí)就只有10個(gè)月。這里面有啥問(wèn)題呢？有兩個(gè)方面。

第一個(gè)問(wèn)題就是，用廣義商品房的銷(xiāo)售速度去平均存量商品房的銷(xiāo)售速度，這分子和分母都不對(duì)啊，這兩個(gè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售速度根本就不是一回事兒。你要是不信，咱就看看每個(gè)月存量商品房的變化速度。

就拿5、6月份來(lái)說(shuō)，5月份存量商品房是7.78億平米，6月份就變成7.71億平米了，7.78減7.71是多少？700萬(wàn)平米啊。再看看全國(guó)商品房1到6月份平均的銷(xiāo)售量是7650萬(wàn)平米，這里面存量商品房銷(xiāo)售面積才700萬(wàn)平米。

這就說(shuō)明，整個(gè)市場(chǎng)里90%賣(mài)的都不是存量商品房。你現(xiàn)在拿整個(gè)市場(chǎng)的平均數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)存量商品房只有10個(gè)月的時(shí)間了，除非現(xiàn)在市場(chǎng)上的期房都不賣(mài)了。

但實(shí)際上，現(xiàn)在市場(chǎng)上90%以上賣(mài)的都是期房。所以反過(guò)來(lái)，用5、6月份的數(shù)據(jù)，從狹義的角度看這7.7億平米的存量商品房，得賣(mài)110個(gè)月呢。當(dāng)然啦，這只是舉個(gè)例子，數(shù)據(jù)是狹義的，這樣問(wèn)題不就體現(xiàn)出來(lái)了嘛？

那第二個(gè)問(wèn)題是啥呢？就是存量商品房的數(shù)據(jù)運(yùn)用不完整。咱現(xiàn)在市場(chǎng)上的存量可遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的那些。還有啥沒(méi)統(tǒng)計(jì)進(jìn)去呢？已經(jīng)取得驗(yàn)收證但沒(méi)賣(mài)完的這部分就沒(méi)統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，而且這在市場(chǎng)上占絕大部分呢。

還有，今年已經(jīng)拍了地，但還沒(méi)動(dòng)工，還沒(méi)推向市場(chǎng)的那些體量也沒(méi)統(tǒng)計(jì)進(jìn)去。再有就是協(xié)議拿地的這些土地和建設(shè)體量也沒(méi)統(tǒng)計(jì)進(jìn)去。咱現(xiàn)在能看到的就是通過(guò)拍賣(mài)土地來(lái)的，協(xié)議土地咱是看不到的，可這體量絕對(duì)不小。

把這幾部分加起來(lái)，才算是整個(gè)新房市場(chǎng)比較完整的存量，或者說(shuō)接近完整的存量。所以這存量肯定得是在7.7億以上，得乘以個(gè)好幾倍吧？大家覺(jué)得得乘以多少倍呢？

除此之外，現(xiàn)在新房市場(chǎng)還在不斷供應(yīng)土地呢。就說(shuō)今年1到7月，北京拍賣(mài)了23宗土地，可供建設(shè)面積是238萬(wàn)平米。上海拍賣(mài)了32宗土地，可供建設(shè)面積是174萬(wàn)平米。成都拍賣(mài)了59宗土地，可供建設(shè)面積是412萬(wàn)平米。

就這三個(gè)城市的數(shù)據(jù)加起來(lái)都快1000萬(wàn)平米了，而且土地還在陸續(xù)供應(yīng)呢。雖然今年全國(guó)很多城市都把土地供應(yīng)規(guī)模減少了，像成都就從去年的8000多畝調(diào)低到今年的5000多畝，但這體量還是不小啊。從現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)的消化速度和銷(xiāo)售周期來(lái)看，這體量真的不小了。

而且我還沒(méi)算整個(gè)二手市場(chǎng)的存量情況。要是二手市場(chǎng)存量再上升，二手市場(chǎng)價(jià)格肯定得跌。二手市場(chǎng)價(jià)格跌了，會(huì)不會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)形成分流啊？那是不是意味著新房市場(chǎng)占比還得進(jìn)一步減少？

前兩天成都取消限售政策之后，大家可以去看看整個(gè)二手市場(chǎng)的掛牌競(jìng)爭(zhēng)量情況。咱們得知道啊，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)新房和二手市場(chǎng)的占比早就低于50%了。就說(shuō)成都吧，現(xiàn)在每賣(mài)10套房子，可能就有6到7套是二手房。

所以大家覺(jué)得現(xiàn)在市場(chǎng)的存量到底有多大？真的只有10個(gè)月的存量消化周期嗎？要是覺(jué)得是，那你就繼續(xù)拿著房子或者趕緊買(mǎi)房。咱們看數(shù)據(jù)分析的時(shí)候，可得看看基本邏輯。你們說(shuō)這種說(shuō)法到底靠不靠譜呢？