西紅門(mén)再再再再+1。

大興新房熱門(mén)板塊，西紅門(mén)東一直是流量話題制造者，過(guò)去兩年依靠19號(hào)線西紅門(mén)東站的規(guī)劃，以及皇城根小學(xué)、北京四中的落地，吸引了一大波買(mǎi)房流量。

依靠地鐵和名校的“大餅”，西紅門(mén)的住宅用地也是賣(mài)了一塊又一塊。

西紅門(mén)6035地塊也就是御璟星城·元啟項(xiàng)目剛開(kāi)盤(pán)還不到一個(gè)月，新地塊就又續(xù)上了。

剛剛，西紅門(mén)又有一塊地賣(mài)了22.25個(gè)小目標(biāo)。

西紅門(mén)6030等地塊具體位置

具體成交信息是↓↓↓

地塊名稱(chēng)：大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)1號(hào)地土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目DX04-0102-6030、6029地塊R2二類(lèi)居住用地、A334托幼用地；

拿地房企：興創(chuàng)置地

拿地金額：22.25億（底價(jià)）

住宅樓面價(jià)：3.62萬(wàn)/平

住宅指導(dǎo)價(jià)：6.6萬(wàn)/平

這南城的房?jī)r(jià) 啊， 怎么說(shuō)呢？ 真就主打一個(gè)隨性，包哥也 不止寫(xiě)過(guò)一篇 來(lái) 分析 ：

大興新盤(pán)項(xiàng)目分布（均為7月底網(wǎng)簽價(jià)）

豐臺(tái) 新盤(pán)項(xiàng)目分布（均為7月底網(wǎng)簽價(jià)）

如今這指導(dǎo)價(jià)越來(lái)越像一個(gè)笑話，或許它現(xiàn)在能起到的作用，就是讓買(mǎi)房人看看它開(kāi)盤(pán)每平能降多少吧。

關(guān)于今天剛剛成交的西紅門(mén)地塊，以及整個(gè)大興區(qū)域，或整個(gè)北京南城的新房項(xiàng)目，你有感興趣的，加包哥微信，咱們私下好好聊聊去，雖然價(jià)格體系可能崩塌，但有些項(xiàng)目的產(chǎn)品確實(shí)做得不錯(cuò)。

先來(lái)看看地塊情況。

這次興創(chuàng)置地拿到的西紅門(mén)6030宅地搭配一個(gè)6029托幼用地。

6030宅地與板塊內(nèi)其他住宅用地沒(méi)什么區(qū)別，幾乎一致↓↓↓

容積率2.5、建筑高度45米、建筑密度30%。

西紅門(mén)6030等地塊規(guī)劃數(shù)據(jù)

6030宅地整體用地規(guī)模2.46萬(wàn)平，地上建筑規(guī)模6.15萬(wàn)平，整體基本上是南邊御璟星城元啟的1/2，和橡樹(shù)灣二期面積類(lèi)似，包哥預(yù)計(jì)后期規(guī)劃套數(shù)應(yīng)該在500套左右。

還有一點(diǎn)就是6030地塊+6029地塊也是典型的“平行四邊形”地塊，主要圍繞西側(cè)京開(kāi)高速的走向規(guī)劃，這也是西紅門(mén)東板塊大部分地塊共有的特點(diǎn)。

西紅門(mén)6030等地塊形狀

當(dāng)然，今天興創(chuàng)置地剛拿下的6030地塊，與御璟星城元啟有個(gè)共同缺點(diǎn)，就是地塊西側(cè)距離經(jīng)開(kāi)高速太近，只有100來(lái)米的距離，噪音的影響不可避免。

西紅門(mén)6030地塊與京開(kāi)高速距離

西紅門(mén)這個(gè)板塊，真的每個(gè)地塊長(zhǎng)得都太一樣了，所能富裕地塊的配套價(jià)值也都一樣，無(wú)外乎是我們已經(jīng)說(shuō)到幾乎脫敏的“南五環(huán)里、19號(hào)線西紅門(mén)東、皇城根小學(xué)、北京四中”，目前為止，至少包哥這兒還沒(méi)有聽(tīng)到一些新鮮玩意兒。

說(shuō)起西紅門(mén)板塊的新房熱度，這兩年也伴隨著市場(chǎng)環(huán)境的改變，正在逐漸祛魅。

西紅門(mén)東的熱鬧從熙悅宸著開(kāi)始，再到御璟星城的熱銷(xiāo)，再到橡樹(shù)灣一二期的拔地而起，再到橡樹(shù)灣文園、中建玖玥府的入市，項(xiàng)目越來(lái)越多。

西紅門(mén)東板塊新房項(xiàng)目分布

目前， 御璟星城、橡樹(shù)灣一期、橡樹(shù)灣二期的期房銷(xiāo)售也 接近尾聲。

包哥查了下最新的數(shù)據(jù)，御璟星城1007套房，已經(jīng)網(wǎng)簽了920套，網(wǎng)簽率91.36%，網(wǎng)簽均價(jià)6.33萬(wàn)/平。

御璟星城網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（截至2024.9.18）

西紅門(mén)東這個(gè)區(qū)域徹底出圈，華潤(rùn)橡樹(shù)灣功不可沒(méi)，這可是一個(gè)成熟的大IP。

數(shù)據(jù)也證明，大興橡樹(shù)灣一期賣(mài)得也最好，目前橡樹(shù)灣一期1588套房子已經(jīng)網(wǎng)簽1449套，網(wǎng)簽均價(jià)在6.2萬(wàn)/平左右，網(wǎng)簽率也成功超過(guò)了90%。

而橡樹(shù)灣一期，也是目前西紅門(mén)的“門(mén)面擔(dān)當(dāng)”，包哥7月底去的時(shí)候，經(jīng)典的紅色外立面也已經(jīng)做好了。

照片拍攝于2024年7月底

而橡樹(shù)灣二期規(guī)劃了562套，目前網(wǎng)簽424套，網(wǎng)簽均價(jià)也貴了一點(diǎn)，達(dá)到6.41萬(wàn)/平。

橡樹(shù)灣二期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（截至2024.9.18）

橡樹(shù)灣三期文園， 趕在去年國(guó)慶節(jié)前開(kāi)了盤(pán)，到現(xiàn)在一年時(shí)間739套房源網(wǎng)簽了254套。

橡樹(shù)灣文園網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（截至2024.9.18）

還有去年年底開(kāi)盤(pán)的中建玖玥府，如今也入市9個(gè)月了，目前1107套房源已網(wǎng)簽416套，網(wǎng)簽均價(jià)6.3萬(wàn)/平。

中建玖玥府 網(wǎng)簽數(shù)據(jù) （截至2024.9.18 ）

在御璟星城元啟開(kāi)盤(pán)前，西紅門(mén)新盤(pán)很長(zhǎng)一段時(shí)間都是橡樹(shù)灣文園和中建玖玥府貼面競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)辦法兩個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品面積段做得太像了，價(jià)格又都一樣，不可避免的要競(jìng)爭(zhēng)。

這兩個(gè)項(xiàng)目，無(wú)論從成交均價(jià)還是產(chǎn)品面積段，真的走的“貼面競(jìng)爭(zhēng)”，毫不留情，孰好孰壞，咱就不在這里說(shuō)了。

對(duì)這些項(xiàng)目感興趣的，可以加包哥微信，咱們私下聊去。

目前西紅門(mén)的各大新盤(pán)，基本上整體的網(wǎng)簽均價(jià)都能保證在6.2萬(wàn)/平以上。

可實(shí)際上呢，包哥查了各大最近一個(gè)月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，似乎更能說(shuō)明些東西。

最新情況是這樣的↓↓↓

橡樹(shù)灣一期，從今年3月份開(kāi)始網(wǎng)簽單價(jià)已經(jīng)降到6萬(wàn)以下了，最新數(shù)據(jù)是5.58萬(wàn)/平；

橡樹(shù)灣二期，今年6、7、8月只成交了9套，成交均價(jià)都在6萬(wàn)以下；

御璟星城，9月的18天完成了11套網(wǎng)簽，網(wǎng)簽均價(jià)5.85萬(wàn)/平。

如果說(shuō)以上項(xiàng)目都是尾盤(pán)，部分首層房源在搞特價(jià)，將成交均價(jià)降到6萬(wàn)以下。

那還在主力銷(xiāo)售期的橡樹(shù)灣文園，從今年3月到現(xiàn)在成交的186套房源，成交單價(jià)全線降至6萬(wàn)以下；

中建玖玥府呢？8月份成交的39套房源，成交均價(jià)5.98萬(wàn)/平，但玖玥府在9月份又將成交價(jià)拉回到6.2萬(wàn)/平左右。

而剛剛加入戰(zhàn)局不久的御璟星城元啟，也將開(kāi)盤(pán)價(jià)定在6萬(wàn)以下，這可是“西紅門(mén)東首次”。

真的，西紅門(mén)6W+的最后臉面被中建玖玥府撐著。

包哥不認(rèn)為興創(chuàng)置地在6030地塊入市時(shí)，敢把價(jià)格定在6萬(wàn)/平以上。

你認(rèn)為它能最終賣(mài)到多少？加包哥微信，咱們私下小聲說(shuō)。

這個(gè)“不敢6萬(wàn)”，還有一個(gè)重要原因，就是西紅門(mén)東板塊，前有狼后有虎。

西紅門(mén)東南邊是大興老城區(qū)黃村、義和莊等傳統(tǒng)板塊與新晉網(wǎng)紅新城西板塊，都會(huì)對(duì)西紅門(mén)板塊造成一定的威脅。

尤其是，最近這些板塊新房項(xiàng)目降價(jià)不顧別人死活。

西紅門(mén)南邊的黃村，算是大興老城核心區(qū)，各項(xiàng)配套都很齊全，這地方也一直頂著5W+的帽子賣(mài)了好久，可大興星光城的特價(jià)房一出來(lái)，算是徹底把黃村新房?jī)r(jià)格體系攪亂了。

黃村板塊新房（數(shù)據(jù)為7月底）

還有京璽，著實(shí)在價(jià)格上給到市場(chǎng)“驚喜”，5.9萬(wàn)/平的指導(dǎo)價(jià)，開(kāi)盤(pán)很多房源直接干到5萬(wàn)以下。

而黃村成熟區(qū)新房?jī)r(jià)格普遍降至5萬(wàn)左右的價(jià)格，這對(duì)再南邊的義和莊就是一個(gè)威脅。

目前區(qū)域內(nèi)在售的新房項(xiàng)目，老新盤(pán)未來(lái)云城、德賢華府，全部降至4W+，主力在售的新盤(pán)頤和公館正在生扛5萬(wàn)+ 的大旗 。

黃村板塊新房（數(shù)據(jù)為7月底）

而據(jù)包哥所知，頤和公館很多房源都降到5萬(wàn)以下了。

西紅門(mén)難的一點(diǎn)還在于，大興老大哥豐臺(tái)的新盤(pán)定價(jià)不顧別人死活。

典型的區(qū)域就是南中軸輻射的南苑與豐科園輻射的羊坊。

羊坊、西紅門(mén)、南苑位置關(guān)系

西紅門(mén)板塊到南苑、羊坊板塊的直線距離都不到4公里，而且都在五環(huán)內(nèi)，但羊坊和南苑都屬于城六區(qū)的豐臺(tái)，有“區(qū)域優(yōu)勢(shì)”。

不過(guò)這倆區(qū)的項(xiàng)目，有點(diǎn)真不顧別人死活的既視感。

南苑板塊的中海公元里，7.8萬(wàn)/平的指導(dǎo)價(jià)，9月份網(wǎng)簽均價(jià)直接干到6.2萬(wàn)/平，而同是7.2萬(wàn)/平的招商臻園和花香壹號(hào)，則通通將網(wǎng)簽價(jià)降到6萬(wàn)以下，臻園甚至低至5.47萬(wàn)/平。

我就問(wèn)，這讓6.6萬(wàn)/平的西紅門(mén)怎么定價(jià)？

如果說(shuō)西紅門(mén)相對(duì)于黃村、義和莊這些板塊，最起碼占據(jù)一個(gè)環(huán)線優(yōu)勢(shì)，那對(duì)于更靠近四環(huán)而且屬于豐臺(tái)的羊坊和南苑，那真是不給人活路了。

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，西紅門(mén)板塊的中建玖玥府，因?yàn)楫a(chǎn)品做得足夠好，還是有在艱難的市場(chǎng)環(huán)境下賣(mài)出溢價(jià)的可能性的。

如今，西紅門(mén)故事快要降到盡頭，包哥覺(jué)得興創(chuàng)置地新拿的6030地塊，需要自己在產(chǎn)品上給足驚喜，或許有新的故事發(fā)生。

最后，你認(rèn)為西紅門(mén)新地塊6.6萬(wàn)/平的指導(dǎo)價(jià)，到時(shí)候的開(kāi)盤(pán)價(jià)會(huì)降到多少呢？歡迎留言區(qū)討論，或者加包哥微信，咱們“大興大家?guī)汀比豪锪娜ァ?/p>

以上。

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