西紅門再再再再+1。

大興新房熱門板塊，西紅門東一直是流量話題制造者，過去兩年依靠19號線西紅門東站的規劃，以及皇城根小學、北京四中的落地，吸引了一大波買房流量。

依靠地鐵和名校的“大餅”，西紅門的住宅用地也是賣了一塊又一塊。

西紅門6035地塊也就是御璟星城·元啟項目剛開盤還不到一個月，新地塊就又續上了。

剛剛，西紅門又有一塊地賣了22.25個小目標。

西紅門6030等地塊具體位置

具體成交信息是↓↓↓

地塊名稱：大興區西紅門鎮1號地土地一級開發項目DX04-0102-6030、6029地塊R2二類居住用地、A334托幼用地；

拿地房企：興創置地

拿地金額：22.25億（底價）

住宅樓面價：3.62萬/平

住宅指導價：6.6萬/平

這南城的房價 啊， 怎么說呢？ 真就主打一個隨性，包哥也 不止寫過一篇 來 分析 ：

大興新盤項目分布（均為7月底網簽價）

豐臺 新盤項目分布（均為7月底網簽價）

如今這指導價越來越像一個笑話，或許它現在能起到的作用，就是讓買房人看看它開盤每平能降多少吧。

關于今天剛剛成交的西紅門地塊，以及整個大興區域，或整個北京南城的新房項目，你有感興趣的，加包哥微信，咱們私下好好聊聊去，雖然價格體系可能崩塌，但有些項目的產品確實做得不錯。

先來看看地塊情況。

這次興創置地拿到的西紅門6030宅地搭配一個6029托幼用地。

6030宅地與板塊內其他住宅用地沒什么區別，幾乎一致↓↓↓

容積率2.5、建筑高度45米、建筑密度30%。

西紅門6030等地塊規劃數據

6030宅地整體用地規模2.46萬平，地上建筑規模6.15萬平，整體基本上是南邊御璟星城元啟的1/2，和橡樹灣二期面積類似，包哥預計后期規劃套數應該在500套左右。

還有一點就是6030地塊+6029地塊也是典型的“平行四邊形”地塊，主要圍繞西側京開高速的走向規劃，這也是西紅門東板塊大部分地塊共有的特點。

西紅門6030等地塊形狀

當然，今天興創置地剛拿下的6030地塊，與御璟星城元啟有個共同缺點，就是地塊西側距離經開高速太近，只有100來米的距離，噪音的影響不可避免。

西紅門6030地塊與京開高速距離

西紅門這個板塊，真的每個地塊長得都太一樣了，所能富裕地塊的配套價值也都一樣，無外乎是我們已經說到幾乎脫敏的“南五環里、19號線西紅門東、皇城根小學、北京四中”，目前為止，至少包哥這兒還沒有聽到一些新鮮玩意兒。

說起西紅門板塊的新房熱度，這兩年也伴隨著市場環境的改變，正在逐漸祛魅。

西紅門東的熱鬧從熙悅宸著開始，再到御璟星城的熱銷，再到橡樹灣一二期的拔地而起，再到橡樹灣文園、中建玖玥府的入市，項目越來越多。

西紅門東板塊新房項目分布

目前， 御璟星城、橡樹灣一期、橡樹灣二期的期房銷售也 接近尾聲。

包哥查了下最新的數據，御璟星城1007套房，已經網簽了920套，網簽率91.36%，網簽均價6.33萬/平。

御璟星城網簽數據（截至2024.9.18）

西紅門東這個區域徹底出圈，華潤橡樹灣功不可沒，這可是一個成熟的大IP。

數據也證明，大興橡樹灣一期賣得也最好，目前橡樹灣一期1588套房子已經網簽1449套，網簽均價在6.2萬/平左右，網簽率也成功超過了90%。

而橡樹灣一期，也是目前西紅門的“門面擔當”，包哥7月底去的時候，經典的紅色外立面也已經做好了。

照片拍攝于2024年7月底

而橡樹灣二期規劃了562套，目前網簽424套，網簽均價也貴了一點，達到6.41萬/平。

橡樹灣二期網簽數據（截至2024.9.18）

橡樹灣三期文園， 趕在去年國慶節前開了盤，到現在一年時間739套房源網簽了254套。

橡樹灣文園網簽數據（截至2024.9.18）

還有去年年底開盤的中建玖玥府，如今也入市9個月了，目前1107套房源已網簽416套，網簽均價6.3萬/平。

中建玖玥府 網簽數據 （截至2024.9.18 ）

在御璟星城元啟開盤前，西紅門新盤很長一段時間都是橡樹灣文園和中建玖玥府貼面競爭，沒辦法兩個項目產品面積段做得太像了，價格又都一樣，不可避免的要競爭。

這兩個項目，無論從成交均價還是產品面積段，真的走的“貼面競爭”，毫不留情，孰好孰壞，咱就不在這里說了。

對這些項目感興趣的，可以加包哥微信，咱們私下聊去。

目前西紅門的各大新盤，基本上整體的網簽均價都能保證在6.2萬/平以上。

可實際上呢，包哥查了各大最近一個月的網簽數據，似乎更能說明些東西。

最新情況是這樣的↓↓↓

橡樹灣一期，從今年3月份開始網簽單價已經降到6萬以下了，最新數據是5.58萬/平；

橡樹灣二期，今年6、7、8月只成交了9套，成交均價都在6萬以下；

御璟星城，9月的18天完成了11套網簽，網簽均價5.85萬/平。

如果說以上項目都是尾盤，部分首層房源在搞特價，將成交均價降到6萬以下。

那還在主力銷售期的橡樹灣文園，從今年3月到現在成交的186套房源，成交單價全線降至6萬以下；

中建玖玥府呢？8月份成交的39套房源，成交均價5.98萬/平，但玖玥府在9月份又將成交價拉回到6.2萬/平左右。

而剛剛加入戰局不久的御璟星城元啟，也將開盤價定在6萬以下，這可是“西紅門東首次”。

真的，西紅門6W+的最后臉面被中建玖玥府撐著。

包哥不認為興創置地在6030地塊入市時，敢把價格定在6萬/平以上。

你認為它能最終賣到多少？加包哥微信，咱們私下小聲說。

這個“不敢6萬”，還有一個重要原因，就是西紅門東板塊，前有狼后有虎。

西紅門東南邊是大興老城區黃村、義和莊等傳統板塊與新晉網紅新城西板塊，都會對西紅門板塊造成一定的威脅。

尤其是，最近這些板塊新房項目降價不顧別人死活。

西紅門南邊的黃村，算是大興老城核心區，各項配套都很齊全，這地方也一直頂著5W+的帽子賣了好久，可大興星光城的特價房一出來，算是徹底把黃村新房價格體系攪亂了。

黃村板塊新房（數據為7月底）

還有京璽，著實在價格上給到市場“驚喜”，5.9萬/平的指導價，開盤很多房源直接干到5萬以下。

而黃村成熟區新房價格普遍降至5萬左右的價格，這對再南邊的義和莊就是一個威脅。

目前區域內在售的新房項目，老新盤未來云城、德賢華府，全部降至4W+，主力在售的新盤頤和公館正在生扛5萬+ 的大旗 。

黃村板塊新房（數據為7月底）

而據包哥所知，頤和公館很多房源都降到5萬以下了。

西紅門難的一點還在于，大興老大哥豐臺的新盤定價不顧別人死活。

典型的區域就是南中軸輻射的南苑與豐科園輻射的羊坊。

羊坊、西紅門、南苑位置關系

西紅門板塊到南苑、羊坊板塊的直線距離都不到4公里，而且都在五環內，但羊坊和南苑都屬于城六區的豐臺，有“區域優勢”。

不過這倆區的項目，有點真不顧別人死活的既視感。

南苑板塊的中海公元里，7.8萬/平的指導價，9月份網簽均價直接干到6.2萬/平，而同是7.2萬/平的招商臻園和花香壹號，則通通將網簽價降到6萬以下，臻園甚至低至5.47萬/平。

我就問，這讓6.6萬/平的西紅門怎么定價？

如果說西紅門相對于黃村、義和莊這些板塊，最起碼占據一個環線優勢，那對于更靠近四環而且屬于豐臺的羊坊和南苑，那真是不給人活路了。

不過話說回來，西紅門板塊的中建玖玥府，因為產品做得足夠好，還是有在艱難的市場環境下賣出溢價的可能性的。

如今，西紅門故事快要降到盡頭，包哥覺得興創置地新拿的6030地塊，需要自己在產品上給足驚喜，或許有新的故事發生。

最后，你認為西紅門新地塊6.6萬/平的指導價，到時候的開盤價會降到多少呢？歡迎留言區討論，或者加包哥微信，咱們“大興大家幫”群里聊去。

以上。

個人觀點 僅供參考