在二手房交易中，一些房東喜歡強調環線自己的房子在內環內、中環內來凸顯地段優勢，但實際在今天的上海：

地段并不是判斷地段好壞的標準，而且有很大的迷惑性；

今天上海也不再用環線來定義地段了，中央活動區才是。

根據《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》，定義了中央活動區概念，其定位上海未來的城市名片；

而在其中我們更是發現：

內環大量土地都被踢出中央活動區，濱江區域卻大多被囊括其中，這本身也在驗證「濱江強于環線」的理論。

我們換個維度，看看哪些內環的片區被踢出中央活動區、以及為什么被踢走了——

這些板塊普遍特征都是以老破小為主的老舊社區，長壽路、聯洋這些次新社區也已經接近20年了； 雖然位置看著很不錯，但在官方定義里可能已經不屬于一級地段，光靠一個內環內的名號IP撐著。

其中，從哪個區在中央活動區內的面積占比多少也能看出能級高低：

1.黃浦區+老靜安：全區都屬于CAZ，頭牌；

2.徐匯：被劃走4號線外+斜土路；

3.長寧：中環也能CAZ，天山+古北；

4.浦東、虹口、楊浦被挖走最多，只有最精華部分保留；

5.最大輸家是普陀，一平方米都沒有，官方欽定市區的郊區。

老黃浦、老靜安、老徐匯有著自己的歷史韻味，大片保留很合理；

但很明顯發現，濱江在近年來的熱度之高，房價增幅也高于老克勒地段。

深究這件事背后的本質，其實和「有錢人的口味變化」有著很大程度的聯系——

如果我們仔細觀察認購名單中的身份證號就會發現，今天在上海買新房的客群中大多數都是新上海人而非土著；

新上海人有一個非常顯性的購房特征：

對上海所謂的地段情懷不是很感冒，但對濱江江景情有獨鐘；

就和你可能說不出倫敦巴黎哪里是歷史風貌區，但一定知道泰晤士河塞納河一樣。

那么在中央活動區內，上海到底有哪些新房在售/待售呢？我們已經把項目都標注在了地圖上，供大家參考——

這里的新房普遍以豪宅為主，最低門檻是楊浦濱江的保利外灘序45+88街坊，起步可能僅在1200萬；

而除了這里之外，其他所有項目起步都在2000萬級、主力價格甚至在4000、5000萬以上。

項目基本信息我們已經整理如下，接下來將對每個項目進行逐一盤點——

01 “CAZ最低門檻：保利外灘序”

雖然名字叫保利外灘序，但實際項目分為45和88街坊兩個地塊，從具體位置上看，45街坊樓下就是18號線丹陽路站、江浦路隧道和漁人碼頭商業，位置比88街坊要更好些；

很多人會擔心項目貼著江浦路隧道會不會有噪音，現場看到有隔音板，理論上存在一定噪音，但噪音算不算吵這個只能大家到現場體驗，我們來的時候沒什么車很安靜。

實地來到周邊，項目北側有一個規劃幼兒園、南側有規劃小學，東側就是區域內標桿二手房陽光城濱江悅，2018年取證價格約9.98萬，最高點接近17萬單價，目前在14萬左右：

小區南側是楊浦科學家社區公寓，這是正兒八經的高精尖人才公寓。

根據上觀新聞7月12日報道，楊浦區人才工作座談會在上海楊浦科學家社區舉行，楊浦區對滿足科學家社區租房補貼條件的入住人才采取租金減免的方式予以租房補貼，按照頂尖戰略英才、國家級英才、市級英才、區級菁英等四類人才對應補貼標準直接抵扣相應租金；

科學家社區整體為1幢地下2層、地上16層的L形建筑，外立面設計現代時尚，設有花園露臺。房型涵蓋1室戶、2室戶、3室戶等多種戶型，滿足不同層級人才的居住需求，最大戶型約350平方米，共有五房二廳三衛。

從高空視角俯瞰周邊長這樣：

根據高德地圖數據，項目駕車至世紀大道、陸家嘴和北外灘等區域大約在10-15分鐘之間，關注項目的客戶不少都來自浦東：

項目預計最快下周開放樣板房，主力推出約100平三房，邊套位置的主臥和北向次臥標配270度拐角飄窗：

88街坊相對更靠近濱江，步行距離約650米左右，而且距離醫院更遠，所以綜合條件更好;

項目前后由6棟8層洋房組成；項目南側目前現狀為老破小小區；

項目步行約600米就能到濱江岸線，這是在項目西側馬路上拍攝的照片，在建的高層就是中國節能上?？偛浚?/p>

根據高德地圖測繪，88街坊步行至18號線丹陽路站約900米左右，12號線寧國站約1.2公里左右，相對45街坊距離地鐵遠一些。

預計保利外灘序項目單價預計接近13萬/平，目前展廳已經開放；感興趣的同學可以私信我領取項目資料。

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02 “倒數第二低門檻：蘇河灣”

除了外灘序之外，黃浦區主力總價都在4000萬以上，想要買進中央活動區的另一個低門檻選擇就是蘇河灣的龍盛灣上和蘇河灣1號了。

在2024所有豪宅項目中，蘇河灣板塊的性價比可能是最高的——

曾幾何時，蘇河灣的價格和南外灘、陸家嘴等都是平起平坐，甚至還要更貴一些：

2019年，南外灘的融創外灘壹號院12.19萬/平；

2020年，陸家嘴的九廬13.5萬/平；

2021年，蘇河灣的安康苑單價12.88萬/平；

2023年，百匯園三期單價13.2萬/平；

可以看到，三年前蘇河灣的價格比起其他板塊毫不遜色，甚至可能還會覺得貴。

而時間來到2024年——

南外灘的壹號院2期預計17.3萬/平；

陸家嘴的濱江凱旋門17.28萬/平；

徐匯濱江的中海領邸14.65萬/平；

蘇河灣的龍盛灣上卻僅需13.38萬/平；

看到差別了嗎——

3年前，蘇河灣的價格比起南外灘都貴，比徐匯濱江便宜大約3%；

3年后，蘇河灣的價格是南外灘的78折，比徐匯濱江便宜大約9%。

在全市豪宅大漲價的環境下，蘇河灣的價格就顯得有些便宜了。

蘇河灣板塊內配有8/10/12號線三條地鐵，一站直達人民廣場、兩站南京西路、四站新天地，即使是直線距離至外灘也僅約1.5公里，地理位置不僅得天獨厚，交通配套也是天花板水平。

龍盛灣上開放了全新248平的樣板房，這也是項目最大的戶型，正式對外開放——

248平戶型還有靈動空間設計和諸多細節呈現，例如戶型提供了2+2+1房、3+1房，及純4房多種選擇，可按照業主需求定制。

樣板房內亮點很多，我們一個一個來看——

一進門，皮革玄關柜現在不稀奇了，大理石貼面玄關柜在上海倒是第一次見到：

整個玄關空間非常大，足夠放下一個沙發專門用來穿鞋拖鞋，尺度感拉滿：

餐客廳空間非常方正，全屋采用米色系風格，大理石墻面依舊沿用：

廚房島臺為交付標準，同時電器采用嘉格納七件套：

在樣板房內，設計師將主臥和次臥打通形成靈動空間，單獨茶室的設計創新十足：

另外值得一提的是，臥室和飄窗全包的木飾面都是交付標準，產品力很硬核:

項目3批次房源得房率可以做到約77%，這個數據甚至已經超越不少小高層項目了；

搭配上3.3米的層高、6.6米的架空層，項目在紙面數據上兼顧超高層的視野和小高層的得房率，這就是未來二手房市場中競爭力的保證。

項目基礎信息和周邊配套規劃可參考如下：

全新樣板房已經對外開放，感興趣的同學可以私信我了解更多。

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03 “黃浦區”

黃浦區新房在今年開始一下子多了起來，但主力總價普遍都在4000萬級甚至一個億：

其中，位于南外灘的豪宅項目融創外灘壹號院3批次最快9月底上市，火箭哥團隊今天來到現場進行實地航拍，為大家帶來工地最新進度和樓層視野實探——

這次3批次僅有1棟樓入市，也是整個項目最后一批房源，位于小區西南角的T4：

根據實地航拍，目前這棟樓工程進度已經出土，未來南側就是外灘壹號院三期地塊：

在100米高度，小區可以看到北側三件套，但這次的4號樓會被1號樓遮擋，景觀視野一般：

在小區50米左右高度向南拍攝，面前的空地就是壹號院三期，圖中右側公司是黃浦慶成府，目前依舊有房源在售：

項目上期取證約17.1萬/平，這次價格依舊會略有上漲，黃浦區整體價格上漲幅度明顯，而且會有要求每批次價格上調的潛規則存在。

項目此次起步面積僅約180平，預計總價在3000萬內就能上車，也是整個小區門檻最友好的一次，3個戶型得房率都超過80%，套內空間足夠大。

正式取證，項目即將在明天開始認購；

具體一房一價分析可以參考如下：

建面約180平三房A戶型

餐客廳大落地窗+內陽臺設計

可實現3+1房功能

建面約210平四房B戶型

中西廚設計+3衛生間

建面約245平四房C戶型

實際是五房產品

樣板房實景照片可以參考如下：

壹號院IP從10年前入市至今就一直是超級IP，外灘壹號院更是其中貨值最大的項目系列——

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