400人設(shè)置提醒，超1.1萬(wàn)次圍觀，位于南通市中心的一套獨(dú)棟別墅未拍先火。

信息顯示，待拍標(biāo)的位于南通市崇川區(qū)兆豐嘉園91幢，建面326.43㎡，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)2142萬(wàn)，起拍價(jià)1500萬(wàn)，將于10月14日10時(shí)開(kāi)拍。

根據(jù)《執(zhí)行裁定書(shū)》，這套別墅被裁定執(zhí)行的原因是與某銀行的金融借款合同糾紛。

從下面實(shí)拍圖可以看出，別墅外部環(huán)境優(yōu)越，內(nèi)部奢闊豪華，對(duì)于有實(shí)力的買(mǎi)家而言，這套城芯大獨(dú)棟值得關(guān)注。

兆豐嘉園位于洪江路與城山路交匯處，屬于新城板塊，一路之隔就是印象城，步行可達(dá)地鐵1號(hào)線政務(wù)中心站，教育方面還有一附、一初中兩所名校加持，周邊高端小區(qū)林立，居住氛圍醇熟。

該小區(qū)2008年建成，產(chǎn)品類型包括獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、洋房和小高層，目前共有52套二手房掛牌出售，其中有9套為墅類產(chǎn)品，僅1套為獨(dú)棟別墅，掛牌價(jià)高達(dá)2500萬(wàn)，單價(jià)近8萬(wàn)/㎡。

另有信息顯示，8月份該小區(qū)成交了一套獨(dú)棟別墅，建面324.39㎡，掛牌價(jià)1980萬(wàn)，最終成交價(jià)1580萬(wàn)，單價(jià)約4.9萬(wàn)/㎡。

對(duì)比來(lái)看，上述法拍房的起拍價(jià)基本符合市場(chǎng)行情，最終成交價(jià)會(huì)是多少？我們拭目以待。

兆豐嘉園這套法拍房之所以熱度高，主要因?yàn)槠洚a(chǎn)品形態(tài)比較稀缺。城市核心地段的獨(dú)棟大別墅，二手房市場(chǎng)鮮有流通，屬于“可遇不可求”的存在。

事實(shí)上，失去了“獨(dú)棟別墅”的加持，新城板塊其他小區(qū)二手房成交價(jià)，近兩年都出現(xiàn)了明顯下跌，甚至那些曾被譽(yù)為“南通房?jī)r(jià)天花板”的豪宅，也難逃“破發(fā)”命運(yùn)。

以下為筆者統(tǒng)計(jì)的新城區(qū)熱門(mén)小區(qū)最新二手房數(shù)據(jù)，可以看到，目前掛牌均價(jià)在3萬(wàn)/㎡以上的有三家，最高是蘇建學(xué)府雅居，約3.4萬(wàn)/㎡；其次是綠城玉蘭公寓，約3.1萬(wàn)/㎡；緊隨其后的是萊茵河畔，約3萬(wàn)/㎡。

但上圖反映的只是掛牌價(jià)，實(shí)際成交價(jià)要低不少。蘇建學(xué)府雅居目前實(shí)際成交價(jià)在2.7萬(wàn)/㎡左右，綠城玉蘭公寓在2.2萬(wàn)/㎡左右，城市嘉苑和鳳凰萊茵苑實(shí)際成交價(jià)只有1.5萬(wàn)/㎡左右。

要知道，蘇建學(xué)府雅居二手房成交價(jià)最高曾超4.3萬(wàn)/㎡，綠城玉蘭公寓也在3.5萬(wàn)/㎡以上，對(duì)比而言跌幅都不小。

另外可以看到，這兩個(gè)小區(qū)的實(shí)際成交價(jià)要比掛牌價(jià)低出7000-8000元/㎡左右，可見(jiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方心理差價(jià)較大，而市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)掌握在買(mǎi)方手里。

再看板塊內(nèi)兩大次新房——綠城曉風(fēng)印月&崇川金茂府，2019年前后南通樓市兩大“頂豪”代表。

綠城曉風(fēng)印月，2019年入市，2021年交房，新房?jī)r(jià)格在3.2萬(wàn)-3.5萬(wàn)/㎡左右，當(dāng)時(shí)火爆到一房難求。

目前小區(qū)掛牌均價(jià)約3.8萬(wàn)/㎡，正在出售35套，歷史成交4套，成交價(jià)在2.9萬(wàn)-3.1萬(wàn)/㎡左右，已加入“破發(fā)”行列。

目前該小區(qū)還有一套242㎡的大平層，掛牌單價(jià)僅約2.1萬(wàn)/㎡，總價(jià)僅510萬(wàn)，實(shí)屬“骨折價(jià)”。

崇川金茂府，曾經(jīng)的地王項(xiàng)目，2018年入市，2021年交房，新房均價(jià)3.95萬(wàn)/㎡，屬于南通房?jī)r(jià)“天花板”級(jí)別。

不過(guò)，目前該小區(qū)掛牌均價(jià)已跌破發(fā)行價(jià)，正在出售28套，目前為止只成交了1套118㎡的房源，成交周期105天。

下面這套116㎡中間樓層，掛牌至今已降價(jià)108萬(wàn)，目前單價(jià)僅約3.3萬(wàn)/㎡，房東虧本已是顯而易見(jiàn)。

不難發(fā)現(xiàn)，綠城曉風(fēng)印月&崇川金茂府這兩個(gè)次新小區(qū)，不管是掛牌量還是成交量都很一般。

當(dāng)然，這與業(yè)主自住比例較高有一定關(guān)系，但也一定程度反映其流通性問(wèn)題。

筆者認(rèn)為有以下三點(diǎn)或是影響其流通性的原因——

第一，產(chǎn)品類型非稀缺

兆豐嘉園的法拍房之所以熱度高，是因?yàn)楠?dú)棟別墅的特殊性。但綠城曉風(fēng)印月和崇川金茂府的產(chǎn)品類型為小高層和高層，稀缺性大大減弱。

第二，新盤(pán)市場(chǎng)內(nèi)卷嚴(yán)重

這兩年南通涌現(xiàn)大量高端新盤(pán)，外立面、會(huì)所、地庫(kù)等方面持續(xù)升級(jí)，上述兩大昔日“天花板”豪宅，目前來(lái)看只能說(shuō)“也就那樣”。

第三，新房性價(jià)比不斷提升

所謂的這些高端新盤(pán)，價(jià)格卻是一降再降，當(dāng)下南通新房市場(chǎng)幾乎已經(jīng)找不到超3萬(wàn)/㎡的項(xiàng)目，新房的性價(jià)比已經(jīng)超過(guò)周邊高價(jià)次新房。

綜上，在市場(chǎng)普跌大環(huán)境下，無(wú)論是剛需盤(pán)還是豪宅，都難逃降價(jià)命運(yùn)。對(duì)于前幾年高價(jià)買(mǎi)入、如今急于變現(xiàn)的業(yè)主而言，虧本割肉或成唯一出路。