400人設置提醒，超1.1萬次圍觀，位于南通市中心的一套獨棟別墅未拍先火。

信息顯示，待拍標的位于南通市崇川區兆豐嘉園91幢，建面326.43㎡，市場評估價2142萬，起拍價1500萬，將于10月14日10時開拍。

根據《執行裁定書》，這套別墅被裁定執行的原因是與某銀行的金融借款合同糾紛。

從下面實拍圖可以看出，別墅外部環境優越，內部奢闊豪華，對于有實力的買家而言，這套城芯大獨棟值得關注。

兆豐嘉園位于洪江路與城山路交匯處，屬于新城板塊，一路之隔就是印象城，步行可達地鐵1號線政務中心站，教育方面還有一附、一初中兩所名校加持，周邊高端小區林立，居住氛圍醇熟。

該小區2008年建成，產品類型包括獨棟別墅、聯排別墅、洋房和小高層，目前共有52套二手房掛牌出售，其中有9套為墅類產品，僅1套為獨棟別墅，掛牌價高達2500萬，單價近8萬/㎡。

另有信息顯示，8月份該小區成交了一套獨棟別墅，建面324.39㎡，掛牌價1980萬，最終成交價1580萬，單價約4.9萬/㎡。

對比來看，上述法拍房的起拍價基本符合市場行情，最終成交價會是多少？我們拭目以待。

兆豐嘉園這套法拍房之所以熱度高，主要因為其產品形態比較稀缺。城市核心地段的獨棟大別墅，二手房市場鮮有流通，屬于“可遇不可求”的存在。

事實上，失去了“獨棟別墅”的加持，新城板塊其他小區二手房成交價，近兩年都出現了明顯下跌，甚至那些曾被譽為“南通房價天花板”的豪宅，也難逃“破發”命運。

以下為筆者統計的新城區熱門小區最新二手房數據，可以看到，目前掛牌均價在3萬/㎡以上的有三家，最高是蘇建學府雅居，約3.4萬/㎡；其次是綠城玉蘭公寓，約3.1萬/㎡；緊隨其后的是萊茵河畔，約3萬/㎡。

但上圖反映的只是掛牌價，實際成交價要低不少。蘇建學府雅居目前實際成交價在2.7萬/㎡左右，綠城玉蘭公寓在2.2萬/㎡左右，城市嘉苑和鳳凰萊茵苑實際成交價只有1.5萬/㎡左右。

要知道，蘇建學府雅居二手房成交價最高曾超4.3萬/㎡，綠城玉蘭公寓也在3.5萬/㎡以上，對比而言跌幅都不小。

另外可以看到，這兩個小區的實際成交價要比掛牌價低出7000-8000元/㎡左右，可見買賣雙方心理差價較大，而市場主導權掌握在買方手里。

再看板塊內兩大次新房——綠城曉風印月&崇川金茂府，2019年前后南通樓市兩大“頂豪”代表。

綠城曉風印月，2019年入市，2021年交房，新房價格在3.2萬-3.5萬/㎡左右，當時火爆到一房難求。

目前小區掛牌均價約3.8萬/㎡，正在出售35套，歷史成交4套，成交價在2.9萬-3.1萬/㎡左右，已加入“破發”行列。

目前該小區還有一套242㎡的大平層，掛牌單價僅約2.1萬/㎡，總價僅510萬，實屬“骨折價”。

崇川金茂府，曾經的地王項目，2018年入市，2021年交房，新房均價3.95萬/㎡，屬于南通房價“天花板”級別。

不過，目前該小區掛牌均價已跌破發行價，正在出售28套，目前為止只成交了1套118㎡的房源，成交周期105天。

下面這套116㎡中間樓層，掛牌至今已降價108萬，目前單價僅約3.3萬/㎡，房東虧本已是顯而易見。

不難發現，綠城曉風印月&崇川金茂府這兩個次新小區，不管是掛牌量還是成交量都很一般。

當然，這與業主自住比例較高有一定關系，但也一定程度反映其流通性問題。

筆者認為有以下三點或是影響其流通性的原因——

第一，產品類型非稀缺

兆豐嘉園的法拍房之所以熱度高，是因為獨棟別墅的特殊性。但綠城曉風印月和崇川金茂府的產品類型為小高層和高層，稀缺性大大減弱。

第二，新盤市場內卷嚴重

這兩年南通涌現大量高端新盤，外立面、會所、地庫等方面持續升級，上述兩大昔日“天花板”豪宅，目前來看只能說“也就那樣”。

第三，新房性價比不斷提升

所謂的這些高端新盤，價格卻是一降再降，當下南通新房市場幾乎已經找不到超3萬/㎡的項目，新房的性價比已經超過周邊高價次新房。

綜上，在市場普跌大環境下，無論是剛需盤還是豪宅，都難逃降價命運。對于前幾年高價買入、如今急于變現的業主而言，虧本割肉或成唯一出路。