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　　今天寫篇短文，主要看幾個數據，以回應大家最為關心的房價問題。

　　觀察房價最主要的指標是二手房價格，因為新房樣本太少，而且絕大部分是偏高端的改善型樓盤，不能反映樓市全貌。

　　為了更精準的說明趨勢，老司機只選取主城四區（鄞州、海曙、江北、鎮海）來分析，樣本涵蓋了高新區和東錢湖。

　　首先來看看成交量。

　　上圖是市四區過去一年來的成交量走勢，大致可以看出，成交量在一個相當寬幅的箱體里震蕩，中樞在2500套左右，最大振幅高達1000套/月。

　　2500套/月，1年成交量就是3萬套。寧波四區二手住宅的庫存目前差不多9萬套，去化周期剛好3年。

　　我們知道國家有個標準，新房庫存超過18個月的城市暫停供地，說明政策認為18個月庫存是一個警戒線，超過這個數字，市場是危險的。

　　寧波的二手房庫存顯然超過18個月，甚至超了一倍，就算其中有30%的僵尸房源，真實的房源也超過6萬套，去化周期超過2年。

　　認識到供需的全貌，有助于理解接下來二手房價的走勢。

　　接下來看看價格。

　　上圖是市四區二手房的成交價中位數，老司機認為中位數比均價更能反映市場的真實情況。

　　可以看到，今年以來房價呈單邊下跌走勢，特別是3月份以后，下跌走勢幾乎就沒有反彈。3-7月中位數從17800元/平下降到15500元/平，跌幅超過10%。

　　這是2021年以來跌幅最大的一個波段，可謂觸目驚心。

　　需要說明的是，價格中位數的下跌，不代表每個小區的絕對跌幅。

　　為什么在下跌3年之后，跌幅突然加大了？

　　沒有人說得清下跌的節奏，我們只能判斷出，在供過于求的大背景下，下跌的壓力持續存在。

　　現在大家都知道“內卷”這個詞，內卷的全部原因就在于供過于求。勞動力供過于求，求職就內卷；商品供過于求，商家就內卷；同樣，房子供過于求，房東就內卷。

　　房東內卷的方式就是降價，你降8千，我就降1萬，這樣卷下去，沒人知道底在哪里。

　　今年內卷加劇的主要原因是房東心態崩潰：在跌了2年之后，房東的僥幸心理破防了。

　　此外，新樓盤降價也加劇了房東的恐慌。

　　還有個現實因素，隨著經濟減速，降薪失業面在增大，很多房東的資金狀況惡化了，不得不變賣房子。

　　斬倉，甚至割肉離場，成了越來越多房東的選擇。

　　但相對應的是，購買端并沒有因為房價的下跌而活躍起來，買家仍然選擇觀望。特別是改善客戶，看到加速下跌，更加捂緊了口袋。

　　所以市場里成交的大都是剛需房，相當一部分是小面積。

　　上圖是成交面積中位數，重心在緩慢抬高，說明成交的二手房單套面積在增大，但絕對值仍在100平之下，是絕對的剛需。

　　難題拋給了大面積高總價的房東，特別是剛交付不久的次新房，他們大多在高位買進，總價在300萬以，在目前的二手市場上，應者寥寥。

　　老司機認為，二手房出售將會是一個長期挑戰，對于近期有售房需求的房東來說，拋棄主觀情緒，面對客觀市場，相信專業，相信老司機，才是科學的解決知道。