原本計劃今天寫杭州樓市的，最近二手房成交量大降，那是要老命的！

然而就在剛剛，人民銀行針對樓市推出一攬子新政，我沒有一點意外，也沒有一點驚喜。

正如上周文章里說的，九月都快結束，市場沒有一點“金九”的氣氛，政策已經到了不得不出的地步。

那么這一波政策，對市場有多大的刺激作用？

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“八月十六賣月餅”，用這句話來形容今天樓市的新政，挺合適的。

先簡單整理一下相關的三條：

1. 降低存款準備金率 0.5% ，年內擇機進一步下調 0.25%-0.5%，刺激銀行放貸；

2. 降低存量房貸利率，平均降幅 0.5%（注意了，是平均，不同城市的利率政策下限不一樣，所以下調幅度也不一樣），減輕居民還貸壓力，刺激消費；

3. 二套房下調首付比例，從 25% 到 15% ，讓大家買房。

很多人特別關心第二條，幫大家算一筆賬，當前存量房貸平均利率大約在 3.92% ，此次降低 50 個基點，如以商貸額度 100 萬元、貸款 30 年還款方式計算，每月月供減少大約 280 元，30 年可以減少利息支出共 10 萬元。對普通家庭來說這等于發錢了。

車友群里，有人就在感慨：“對于前幾年利率高位站崗的我們來說，存量房貸款利率下調真的是很好的撫慰，省下的錢可以給娃報英語班了”。

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說實話，這波新政對新房和存量房銷售的影響不會很大，本質上是讓銀行讓利，損失凈息差，給老的購房人省錢，但對于提升信心是有幫助的。

7 月份，我就在“16 號內參”中提到，下半年降低存量房貸利率箭在弦上，不得不發。因為現在市場沒有更高的投資回報，新舊房貸又存在高息差，所以提前還貸成了老百姓投資的新方式。即使借新，也是為了還舊。

主動降低存量房貸利率，對經濟和社會能產生多方面的積極作用，尤其在目前的就業環境下，可以緩解家庭財務壓力，有一部分流入消費是肯定的。

就樓市來說，二套首付降到 15% ，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，其目的就是希望增加成交，讓市場流動起來。當然，這招對目前樓市的刺激作用微乎其微，因為市場缺的不是需求，也不是缺首付，而是預期。

“你不買、我不買、明年還能降 200 ”，這就是很多潛在買房人目前的心態。不是說房子不能跌，而是別跌這么狠。

目前，部分新一線城市采取造地王，建豪宅，讓有錢人來穩定市場，扭轉房地產預期，但效果一般。北上廣深還有秘密武器，估計扛不過下個月，就會有進一步政策開放。

買套房子最高可以貸款 85% ，這應該是歷史最低了（據說有些小城市能做到更低），央媽能做的都做了。

部分一線城市房貸利率也已經降到2.9% 以內，歷史最低。

結合目前的數據看，今年金九銀十肯定是沒有了，未來一個月，各地肯定還會釋放更多利好政策，能止住量的下跌就算很好了。我倒不是悲觀，短期效果都不會太好，但從長期來看，政策越是發力，人口越是加速往大城市遷移，數據已經有指向了。