文丨三娘子

房奴們盼了這么久，存量房貸利率總算是降了。

最新的政策是，存量房貸利率將大幅下調(diào)，平均降幅達(dá)到0.5個百分點(diǎn)，未來這一利率將被引導(dǎo)至接近新發(fā)放貸款利率水平。據(jù)初步估算，存量房貸平均利率從3.92%降至3.42%，對于持有100萬元商業(yè)貸款、期限為30年的家庭而言，每月月供將減少約280元，累計30年可節(jié)省高達(dá)10萬元的利息支出。

單就政策來看，無疑是一個巨大的、真金白金的利好。因為對于所有有房的家庭和個人來說，這是非常直接的開支減少，可支配收入增加——哪怕每個月省下300塊，也夠一家人去餐廳吃兩頓了。

但也正是因為這樣，相比新發(fā)放的房貸利率下調(diào)利好房地產(chǎn)，存量房貸利率下降其實(shí)最大的利好還是消費(fèi)。而如果希望它對樓市真正產(chǎn)生影響，背后的鏈條還是很長的——貸款人有更多的可支配收入，進(jìn)而增加消費(fèi)，消費(fèi)增加之后推動零售、餐飲等行業(yè)發(fā)展，行業(yè)發(fā)展帶動經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動信心和預(yù)期增強(qiáng)，到了這一步，才會反哺到樓市。

市場當(dāng)然歡迎如此力度的利好，從9月24日當(dāng)天的A股、港股走勢就能發(fā)現(xiàn)，市場的信心得到了極大程度的復(fù)蘇。但對于房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇來說，真正的問題還是沒有得到解決——那就是房地產(chǎn)還會是一個增值的投資理財好選擇嗎？而這個問題才是關(guān)系到未來房價走向的關(guān)鍵所在。

01

對于存量房貸利率下調(diào)的呼聲已經(jīng)很久了，市場也普遍預(yù)期會調(diào)降，這是因為這項政策調(diào)整，符合絕大多數(shù)人的利益。

此前住建部旗下的中國房地產(chǎn)報更是直接發(fā)文稱“基于房地產(chǎn)形勢和市場調(diào)研，我們持續(xù)發(fā)出調(diào)整的呼吁，非常時期，當(dāng)用非常之策。”文章中還提到，“房地產(chǎn)主管部門”再次向“貨幣部門”發(fā)出“申請援助的信號”。

在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板，有很多地方的網(wǎng)友留言咨詢當(dāng)?shù)劂y行能否降低存量房貸利率。比如，今年7月，有西安地區(qū)網(wǎng)友留言稱：“能否繼續(xù)降低存量房貸利率，目前4.2%仍然較高，調(diào)整至2%左右是否可行？”有云南紅河網(wǎng)友留言稱“自2024年5月25日起，國家取消首套、二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，實(shí)現(xiàn)房貸利率市場化。那么存量房住房商業(yè)貸款的利率2025年1月1日起是否會下調(diào)貸款利率？”

現(xiàn)在這些問題都有了答案。響應(yīng)民之所呼，貨幣政策終于還是打開了工具箱。接下來，就是等待各個地方跟進(jìn)披露落實(shí)了，降低已經(jīng)只是時間問題，其中已經(jīng)沒有了任何改革阻力。

因為從多方來看，降低存量房貸利率的共識是有的——哪怕是看起來短期損失比較大的銀行，也有充分的動力去響應(yīng)利率的降低。

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的走弱和銀行儲蓄存款利息的下降，提前還貸成為了不少貸款人的選擇。盡管提前還貸短期內(nèi)可以減輕個人的債務(wù)負(fù)擔(dān)，但對于銀行而言，這并不是理想的局面，因為這不僅減少了銀行的利息收入，還可能增加其流動性管理的難度。

此外，一些因經(jīng)濟(jì)壓力而無法按時償還房貸的現(xiàn)象也日益增多，這不僅對銀行的資產(chǎn)質(zhì)量構(gòu)成了威脅，還可能引發(fā)更大的金融風(fēng)險。在這種背景下，降低存量房貸利率不僅可以減輕借款人的負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)其還款意愿，還有助于減少斷供的情況，從而降低銀行的不良貸款率，穩(wěn)定其資產(chǎn)質(zhì)量。

因此，降低存量房貸利率、增強(qiáng)樓市信心對于銀行業(yè)來說同樣十分緊迫。通過減輕借款人負(fù)擔(dān)，可以增強(qiáng)其還款能力和意愿，減少提前還款的現(xiàn)象，從而維護(hù)銀行的穩(wěn)定收益。同時，通過提振市場信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也有利于銀行資產(chǎn)質(zhì)量的改善，確保金融體系的安全與穩(wěn)定。

02

這幾年的新購房者可能并不能理解為什么市場對于存量房貸利率下調(diào)的呼聲這么高，那是因為很多人并不知道過去的存量房貸利率到底在什么樣的一個水平。

以北京為例，目前存量房貸利率多為4.3%-4.75%，新增商品房首套利率多在3.4%-3.5%，兩者利差可達(dá)80至135個基點(diǎn)。而在廣州、佛山、南京、蘇州、玉溪等地，部分銀行新推出“2”開頭商貸利率，刷新近年新增個人住房商貸利率下限。

但正如我們之前說的，相比新發(fā)放貸款利率下調(diào)，存量房貸利率對于樓市的影響其實(shí)遠(yuǎn)沒有它聽起來那么大，因為它更直接的作用還是在于消費(fèi)的促進(jìn)、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，而不是房價的上漲上。

存量房貸利率的下調(diào)，惠及的是已經(jīng)購房的群體，他們能夠享受到直接的財務(wù)節(jié)約，從而擁有更多的可支配收入用于消費(fèi)或其他投資。此外，存量房貸利率的下調(diào)還可以減少提前還款的現(xiàn)象，避免銀行面臨的流動性風(fēng)險，并有助于維持銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性。同時，對于那些因經(jīng)濟(jì)困難而難以償還房貸的借款人來說，利率的下調(diào)可以緩解他們的財務(wù)壓力，降低斷供的風(fēng)險，從而有助于銀行控制不良貸款率。

這幾年來，各地的老賴數(shù)量都在不斷增加。這顯然不是一個好的信號。換句話說，這次的金融一攬子政策出臺除了基本沒有什么改革阻力之外，從宏觀情況來看，其實(shí)已經(jīng)是到了千鈞一發(fā)之際。

站在這個角度來說，未來的房價走勢其實(shí)是不好預(yù)測的。因為這一次的一攬子政策盡管明顯有效，但能否在一系列傳導(dǎo)機(jī)制之后抵達(dá)房地產(chǎn)市場，其實(shí)還是一個未知數(shù)。