文/謝逸楓

2024年9月20日，一份財(cái)政部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，前8月全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.0218萬(wàn)億元，同比下降25.4%，跌幅較上月擴(kuò)大3.1%。對(duì)比2021年同期收入4.7110萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.1%，意味著今年前8月土地收入堪稱(chēng)斷崖式暴跌。

斷崖式暴跌的原因背后看，首先是房企拿地謹(jǐn)慎，拿地速度放緩，重心放在去庫(kù)存、保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)。其次是土地出讓金分期付款。再次是地方土地供應(yīng)下降，土地流拍，底價(jià)成交多。最后是城投、國(guó)企、央企拿地的面積減少了。

目前全國(guó)土地市場(chǎng)處于探底的深度調(diào)整狀態(tài)，與商品房銷(xiāo)售疲軟、房企資金緊張、商品房庫(kù)存與土地庫(kù)存高、還債期因素有關(guān)，遠(yuǎn)未達(dá)到 "頂峰"，總體延續(xù)持續(xù)下滑的趨勢(shì)，說(shuō)明土地市場(chǎng)沒(méi)有見(jiàn)底企穩(wěn)，最低點(diǎn)時(shí)刻沒(méi)有過(guò)去。

其一是前8月全國(guó)一般公共預(yù)算收入14.7776萬(wàn)億元，同比下降2.6%，與上月跌幅持平。支出達(dá)17.3898萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.5%，與上月增幅收窄1.0%。意味著全國(guó)財(cái)政收入不夠支出，收入不夠花，財(cái)政赤字規(guī)模持續(xù)性的擴(kuò)大。

預(yù)計(jì)2024年財(cái)政數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)全年一、二本賬收入缺口在1.55萬(wàn)億。其中預(yù)計(jì)稅收預(yù)計(jì)欠收1.2萬(wàn)億元、非稅收入欠收3500億元，土地收入欠收7000億元。合計(jì)欠收的1.55萬(wàn)億元使全年一、二本賬的支出增速?gòu)?.9%降至2.9%。

按照2019年前8月-2024年前8月全國(guó)賣(mài)地收入（國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入）來(lái)看，分別為36698億元、42017億元、47110億元、33704億元、27096億元、20218億元，說(shuō)明2024年上半年全國(guó)賣(mài)地收入沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)。

按照2019年前8月-2024年前8月全國(guó)賣(mài)地收入（國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入）增速來(lái)看，分別為同比增長(zhǎng)4.2%、同比增長(zhǎng)9.0%、同比增長(zhǎng)12.1%、同比下降28.5%、同比下降19.6%、同比下降25.4%，呈現(xiàn)土地收入跌幅擴(kuò)大趨勢(shì)。

其二是前8月全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入20218億元（前7月17763億元，占前8月全國(guó)一般公共預(yù)算收入147776億元的13.68%（前7月13.09%、前6月13.16%），2023年-2020年分別為26.75%、32.81%、42.97%、46%。

前8月全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入20218億元（前7月17763億元），占前8月地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入82415億元的24.53%（前7月23.39%、前6月23.16%）。2023年-2020年分別為49.47%、61.43%、78.36%、84.03%。

全國(guó)賣(mài)地收入占全國(guó)一般公共預(yù)算收入、全國(guó)地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入的比例高于其他行業(yè)收入，如果加上5項(xiàng)的土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收的收入12723億元，房地產(chǎn)總收入達(dá)到32941億元，占二項(xiàng)比例將大幅度提升。

單月來(lái)看，8月全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2455億元（7月2500億元，同比下降40.3%），同比下降43%，降幅較7月擴(kuò)大2.7%。主要原因是土地市場(chǎng)低迷之下，房企銷(xiāo)售面積、金額與投資萎縮厲害，供地與賣(mài)地減少持續(xù)下滑。

其三是前8月5項(xiàng)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收12723億元，（2023年-2020年分別為18538億元、19216億元、20793億元、19694億元），占全國(guó)稅收收入121059億元的10.50%（2023年-2020年分別為8.74%、11.53%、12%、13%）。

如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收的住宅房產(chǎn)稅（上海、重慶）、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等建筑業(yè)稅收，占到全國(guó)總稅收入的20%以上，說(shuō)明100塊收入里面，房地產(chǎn)的稅收貢獻(xiàn)20塊錢(qián)。

前8月土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收來(lái)看，其中契稅3558億元，同比下降12%。房產(chǎn)稅2967億元，同比增長(zhǎng)20.1%。城鎮(zhèn)土地使用稅1603億元，同比增長(zhǎng)11.1%。土地增值稅3632億元，同比下降8.7%。耕地占用稅963億元，同比增長(zhǎng)22.3%。

其四是前8月全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入20218億元，加上5項(xiàng)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收12723億元，房地產(chǎn)總收入32941億元（前7月29650億元）。2023年-2020年分別為7.6531萬(wàn)億元、8.6070萬(wàn)億元、10.7844萬(wàn)億元、10.3836萬(wàn)億元。

房地產(chǎn)總收入32941億元，占全國(guó)一般公共預(yù)算收入147776億元的22.29%（2023年35.30%）、占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入入82415億元的39.96%（2023年65.28%）、占全國(guó)稅收收入121059億元的27.21%（2023年42.25%）。

如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收的住宅房產(chǎn)稅（上海、重慶）、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等建筑業(yè)稅收，占到全國(guó)總稅收入的35%以上，說(shuō)明100塊財(cái)政收入里面，房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)35塊錢(qián)。

其五是非稅收收入瘋狂暴漲，背后的真相是什么？財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，前8月全國(guó)稅收收入121059億元，同比下降5.3%。非稅收入26717億元，同比增長(zhǎng)11.7%。非稅收收入26717億元占稅收收入121059億元的22.06%。

值得注意的是非稅收收入、占稅收收入過(guò)去一直呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，前8月26717億元，同比增長(zhǎng)11.7%，占比22.06%、前7月24423億元，同比增長(zhǎng)12%，占比21.95%、前6月21833億元，同比增長(zhǎng)11.7%，占比23.20%。

非稅收入高增長(zhǎng)，主要是稅收收入和增長(zhǎng)下降，背后是經(jīng)濟(jì)偏弱、稅收收入較低時(shí)期，2014年底至2015年、2019年底至2020年新冠疫情爆發(fā)初期、2022年以及2024年，表現(xiàn)為非稅收的高速增長(zhǎng)，反映地方財(cái)政壓力加劇與稅收下降。

非稅收入，包括國(guó)有資源（資產(chǎn)）有償使用收入、專(zhuān)項(xiàng)收入、行政事業(yè)性收費(fèi)、罰沒(méi)收入、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)收入組成，而非稅收收入大部分來(lái)源于地方政府，說(shuō)明地方政府在非稅收入的征收上有較大的自主權(quán)，占非稅收入9%-12%之間。

其六是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去十三年（2011年-2023年）賣(mài)地收入數(shù)據(jù)顯示，總計(jì)70.7343萬(wàn)億元，年均5.4411萬(wàn)億元的賣(mài)地收入。所以，賣(mài)地收入堪稱(chēng)一筆巨大的地方財(cái)政收入之外的收入，用來(lái)支持地方發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、保障房、教育與水利等建設(shè)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)賣(mài)地收入2011年-2023年分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元、52059億元、65095億元、77914億元、84142億元、87051億元、66854億元、57996億元。

2011年-2023年全國(guó)賣(mài)地收入增速分別為22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%，表明賣(mài)地收入增速呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，與土地、樓市、金融波動(dòng)相同。

值得注意的是1999年-2020年，全國(guó)土地出讓收入累計(jì)58.9萬(wàn)億元，2021年已經(jīng)達(dá)到67.6051萬(wàn)億元，2022年為74.2905萬(wàn)億元，2023年突破80.0901萬(wàn)億元，短短25年時(shí)間破80萬(wàn)億元，意味著全國(guó)賣(mài)地年均收入3.2036萬(wàn)億元。