是解套的好時期，但不是接盤的好時期。很多人真覺得從ICU到夜店只要三天就夠了，感覺經濟規律就是擺設。

這兩天不只一個中介瘋狂給我發微信，各種截圖，各種利好，各種新聞上大佬們力挺房市的言論，有些甚至就是無中生有，都在傳，大放水來了，大通脹來了，爆發來了，房價又要上漲了。

我對此持謹慎樂觀的態度，謹慎在前，樂觀在后。最近節前幾天，股市的普漲甚至暴漲情緒有種大家從ICU出來直接去蹦迪的感覺，并且把這種情緒也傳導到了房市。

但問題是房市并不是股市，股市來個機構互換資產5000億，再加一個大股東回購低息貸款3000億，還不到一萬億就可以亢奮起來了。房市這么點資金量砸進去能看到點水花么，可能看不到。

也不是潑冷水，可以給大家提供另外一些視角的數據，以便在這種亢奮情緒中更冷靜地看待現實世界。

2015年的時候，我記得我們居民的住房貸款余額是大概14萬億左右，到了2019年末，飆升到了30萬億，直接翻倍。

三年半時間大家房貸的余額直接翻倍了，各位知道這意味著什么嗎？這意味著那一輪暴漲行情再正常不過了，什么全球漲幅第一，都是正常的，因為短時間內（短短三年半）光住戶買房這一環就有天量的資金從銀行涌出。

這個數值的最高峰出現在2022年左右，高達38.8萬億，是2015年的2.7倍。然后開始下降，下降的原因當然是不僅買房的人少了，很多人都開始大把大把提前還房貸。

我查了一下最新的數據，2024年第二季度個人房貸余額為37.79萬億。其實也就少了1萬億，但你看樓市都難成什么樣子了。

房價上漲的基礎條件，一定是居民債務（也就是通俗的居民杠桿）的增加，比如2015年到2019年，三年半，債務翻了一番，15萬億的天量資金流入樓市，短時間內這么多的增量貨幣進來，資產自然漲，這很容易理解。

其實我們怎么理解手上的錢，在現代貨幣體系下，貨幣本質上就是欠條，鈔票就是欠條，你手上拿了100塊錢，本質上就是社會欠了你價值100塊錢的產品和服務，當然，計價是基于當下實時的計價體系。

所以，簡單粗暴一點理解，每一塊錢，都有對應一塊錢的債務，都有人需要為這一塊錢的債務去勞動，提供產品和服務。也只有債務才能約束大家去勞動，為社會提供商品和服務，如果沒有債務約束，那就相當于直接給你錢，你工作與否沒關系，錢多了，但商品和服務沒跟上來，錢就不值錢，就是津巴布韋幣，買個雞蛋一個億。

邏輯就很容易捋順，房地產作為一種資產，價格要再次上漲甚至像很多中介說的暴漲，就需要像之前那一撥那樣巨量的貨幣資金進入，這背后就需要大規模的債務增量，問題來了，我們社會還有哪個部門有這么強悍的實力，能夠完成如此大幅度的上杠桿。

環顧四周，居民杠桿率差不多拉滿了，除了上學的、老了的，基本上年輕人有點上進心的都背上債務了，企業和地方自然不必說，至于上面雖然也發行了大規模的國債，但大多是千億萬億級別的，和3年半時間光居民部門直接就16萬億的債務規模（年均差不多5萬億左右），差距有點大。而且需要考慮到一點就是，這么多年的債務累積帶來了巨大的利息負擔，很多借來的錢先去填利息的口子，剩下的才能去投資。

所以，坦白講，我看不到房市啟動上漲的動力在哪里，當然我是樂觀的，但謹慎樂觀吧，經濟規律和邏輯畢竟不是擺設。

不過肯定有人會被當下的情緒感染，然后沖進去，正好，這是解套的好時機，你手里如果有多余的又不那么核心的資產，趁著大家都開心，可以拋出去，他開心你也開心，都有美好的未來。

如果你閱讀我的文章，我仍然建議在樂觀之前加入謹慎是有必要的，控制好債務率，不要拉太高。與其像賭徒一項去投資，不如花點錢扎扎實實地學一些新技能。

-END-2024年9月26日-

*本文封面圖來自《北平無戰事》

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