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澳洲99萬業主被列入“極度風險”，降息也無法緩解

市場與專家普遍預計，澳洲儲備銀行將在5月20日的會議上宣布降息，把現金利率下調25個基點至3.85%。

據澳洲新聞集團報道，這將是繼今年2月中旬首次降息后的第二次行動，但專家指出，降息雖好，卻難以立刻解決眾多家庭的預算困境。

Equifax執行總經理Moses Samaha表示，降息并非萬能解藥。

他以新西蘭為例，該國自去年8月起已進行5次降息，但逾期還款的客戶數量并未明顯改善。

Samaha解釋，降息帶來的緩沖往往會被其他生活成本壓力抵消，例如不斷上漲的物價、教育支出等，難以精準緩解家庭經濟壓力。

對背負高額房貸的澳洲家庭來說，單次降息的幫助有限。

Samaha算了一筆賬：當前 澳洲平均房價約150萬澳元，若要顯著減輕還款壓力，可能需要5次25個基點的降息，這樣每年才能節省約2萬澳元，且這一過程至少需要一年時間。

更現實的是，其他生活成本的上漲很可能抵消房貸節省下來的開支。最新數據也反映出澳洲家庭面臨的經濟壓力。

Roy Morgan研究顯示，目前有99萬澳洲人被列為“極度風險”群體，遠超過去10年14.7%的平均水平；64.4萬人正承受房貸壓力，較3年前有所增加。

盡管2月降息后，房貸壓力已連續數月下降，處于2023年6月以來的最低水平，但仍有145.1萬人面臨各類經濟壓力。

Equifax數據顯示，4月份重新貸款的數量同比增長 6.5%，占所有貸款咨詢的36.7%，說明許多家庭正在主動調整財務策略。

Samaha指出，當前澳洲消費者信心因經濟救濟措施和穩定的政府政策有所增強，信用卡和個人貸款需求的增長，也表明經濟正在逐步恢復正常。

從新西蘭的經驗來看，雖然首次降息會提升房貸需求，但通常要經過兩到三次降息后，市場活躍度才會顯著提升。

這意味著，隨著后續可能的持續降息，澳洲房貸市場或將在未來幾個月迎來新一輪熱潮。

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買家信心回暖 澳洲冬季房市或打破傳統淡季格局

今年，隨著買家信心與樂觀情緒持續上升，澳洲房地產市場傳統的冬季淡季可能被徹底顛覆。

通脹趨穩和利率下降正推動購房者情緒改善，與去年同期相比，有三分之一的人對購房更具信心。

本周最新發布的《Mortgage Choice住房貸款報告》顯示，澳洲人對購房計劃的信心同比上漲20%。與此同時，為償還房貸而節衣縮食的借款人比例較12個月前有所下降——減少外出就餐和娛樂支出的群體規模縮小，動用儲蓄的人數也有所減少。超過半數（60%）受訪者表示，他們正將更多資金存入房貸對沖賬戶。

Mortgage Choice首席執行官安東尼·沃爾德倫指出，多數借款人"并未對房貸管理采取‘設定后放任不管’的態度"，這一現象令人欣慰。他建議："鑒于2025年房貸利率預計進一步下調，超過一年未審查貸款的借款人應咨詢經紀人，確保仍享有有競爭力的利率。"

REA集團高級經濟學家安妮·弗萊厄蒂分析稱，低利率環境將推動今年房價繼續回升，加劇市場競爭。"盡管2025年降息已在預期中，但美國關稅政策引發的經濟連鎖反應，進一步強化了市場對澳洲降息的預期。"

澳大利亞儲備銀行董事會將于下周二召開會議決定現金利率，市場普遍預測將降息0.25%或0.5%。

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未來5年內，墨爾本房價有望大漲的地區

據RealEstate網站報道，根據PropTrack的預測，在未來5年內，Diamond Creek將成為大墨爾本房價漲幅最大的區之一。

預計到2030年，Diamond Creek的獨立屋房價將從110萬澳元上漲到161.3萬澳元，增長51.3萬澳元，漲幅達47%。鄰近的Lower Plenty，房價中位數預計將從157.8萬澳元升至246.5萬澳元，增加 88.7萬澳元。

緊隨其后的是Yarra Ranges的Wandin North，該地中位房價從95.8萬澳元預計增至143.3萬澳元。

之后是Diamond Creek和Beaconsfield（預計中位房價從98萬澳元增至143.3萬澳元），以及Warranwood（預計中位房價從135.5萬澳元增至195.3萬澳元）。

其他被PropTrack列入名單并預計房價上漲的地區還有Narre Warren North、Kilsyth South、Mont Albert、Lysterfield和Aspendale Gardens，預計這些地區中位房價將上漲至多44%。

中介公司主管Shane Leete表示，2019年，由貸款平臺Lendi編制的墨爾本最適合家庭居住的地區名單中，Diamond Creek名列前茅，該排名基于學校數量、開放空間和犯罪數據等因素。

Leete稱：“這里的基礎設施完善，學校和交通都很豐富，非常有吸引力，而且靠近Diamond Valley的邊緣。”

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珀斯超半數郊區房價下跌

最新數據顯示，珀斯超半數郊區房價正呈下跌趨勢，昔日熱門地區如羅金厄姆（Rockingham）和巴爾迪維斯（Baldivis）已淪為房產低迷區。

Hotspotting總經理蒂姆·格雷厄姆指出，2025年秋季《房價預測指數》顯示，珀斯房市持續承壓，去年12月季度數據印證了銷售活動萎縮的態勢。

"截至12月季度，57%的珀斯郊區呈現負增長趨勢，另有17%地區走勢不明，僅26%郊區保持銷售活躍。"

格雷厄姆表示，盡管過去一年交易量穩步下降，科莫（Como）、迪安內拉（Dianella）等地的獨立屋市場，以及坎寧頓（Cannington）、利德維爾（Leederville）等地的單元房市場仍具韌性。反觀埃夫利（Aveley）、巴特勒（Butler）等郊區則明顯下滑。

"曾引領珀斯房價上漲的羅金厄姆南部區域，如今包含多個衰退市場，這一轉變尤為顯著。"

西澳區域市場中，班伯里（Bunbury）持續衰退，杰拉爾頓（Geraldton）近半年銷售活動亦下滑。但卡瑞吉尼（Karratha）、奧爾巴尼（Albany）等地表現亮眼。

據REIWA數據，2025年3月季度杰拉爾頓房價中位數上漲6.5%至49萬澳元，成為區域漲幅冠軍。REIWA發言人佩塔·麥肯齊指出，投資者加價搶購給本地買家帶來壓力。

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