樓市降溫了，今年的小陽春在4月份的時(shí)候已經(jīng)結(jié)束，進(jìn)入5月份市場(chǎng)繼續(xù)降溫，成交量下滑，房價(jià)跌幅擴(kuò)大。

那么這波降溫會(huì)持續(xù)多久呢？什么時(shí)候會(huì)出臺(tái)有力度的救市措施？

今天我就給各位分享兩張圖，通過全國的領(lǐng)頭羊 杭州樓市的成交走勢(shì)圖，來把脈問診一下過去兩三年樓市的變化脈絡(luò)和規(guī)律。

杭州成交量，第五波沖高回落

這張圖蘊(yùn)藏著大量信息，就看你能不能看明白了。

先從 2023 年春節(jié)之后的動(dòng)態(tài)表現(xiàn)，跟各位介紹一下演變歷程。

2023 年春節(jié)之后，杭州樓市反彈比較明顯，反彈成色比較高，主要是 2022 年下半年疫情比較突出，導(dǎo)致很多人沒法看房買房。

2023 年初，整個(gè)疫情防控結(jié)束，人們可以自由出來看房、買房了，成交量就沖得比較高。

但只是脈沖式增長，2023 年 4 月份開始成交量就持續(xù)回落，7-8 月份降到很低很低的水平，也是近兩年多的最低水平。

2023 年國慶之后，成交量有一波反彈，主要是跟 2023 年 8 月底到 9 月份有一波救市政策有關(guān)。

這里的二手房成交量是網(wǎng)簽量，網(wǎng)簽量比實(shí)際的簽約量要滯后一些。

在國慶之后有波反彈，反彈幅度比較小，政策的藥效比較短。

2024 年春節(jié)之后又有一波小反彈，但是小陽春的成色要弱于 2023 年。

不久之后，國家出臺(tái)了 517 新政。

2024 年小陽春沖高回落之后，回落幅度比較小，很快就企穩(wěn)并小幅增長，主要是 517 新政的效果體現(xiàn)，但新政效果并不是很大。

7月份開始降溫，8-9 月份降溫降得很厲害，但即便是9月份樓市很低迷的時(shí)候，杭州二手房的交易量也要高過 2023 年的 7-8 月份。

2024 年 9 月底，國家出臺(tái)了一波強(qiáng)力刺激經(jīng)濟(jì)、樓市、股市的政策。

導(dǎo)致杭州樓市的網(wǎng)簽量在國慶之后大幅拉升，這輪高峰期的交易量要高過 2023 年的八月底新政和 517 新政，但依然略低于 2023 年小陽春。

此次持續(xù)時(shí)間稍微長一點(diǎn)，到了 12 月份、1 月份、2 月份，量能再次回落。

今年春節(jié)之后，量能繼續(xù)反彈，雖然沒有新的政策，但是沖得比較高，最高點(diǎn)居然超過了 2023 年小陽春。

沖高也有原因，春節(jié)之后，杭州的城市 IP（如 AI、機(jī)器人等）突然引發(fā)全國關(guān)注和熱議，對(duì)于杭州樓市的升溫、交易量的增長有助推作用。

但是4月份以來，量能開始回落，一方面是沒有新增的政策刺激，另一方面4月份爆發(fā)了關(guān)稅大戰(zhàn)，杭州作為出口大市，受關(guān)稅戰(zhàn)的沖擊比較明顯。

樓市成交特征與規(guī)律

看完圖后，我總結(jié)一下：

2023 年下半年以來，杭州作為全國的領(lǐng)頭羊，二手房的交易受政策影響比較大，凡是出臺(tái)一輪政策刺激，二手房的交易量就會(huì)反彈，但反彈只是脈沖性質(zhì)的，反彈幾周之后就會(huì)沖高回落。

但是，還有一個(gè)重要特征：反彈呈波浪式前進(jìn)，每個(gè)波浪的高點(diǎn)都會(huì)高過前一輪波浪的高點(diǎn)，每次脈沖式反彈后有回落，但總體市場(chǎng)重心是環(huán)比上移。

觀察近期，4月份以來，成交量再次回落，價(jià)格重新下跌。

按照過去的規(guī)律，未來 1-2 個(gè)月應(yīng)該會(huì)出臺(tái)有一定力度的措施，交易量止跌并再次反彈。

下一次反彈的高點(diǎn)很可能會(huì)超過今年的小陽春，也會(huì)超過當(dāng)前量能，量能蓄積就會(huì)支持杭州房價(jià)再次止跌上漲。

接下來，觀察一下杭州住宅成交景氣指數(shù)走勢(shì)

這里的住宅，綜合了新房與二手房，經(jīng)過指數(shù)化后，如圖中走勢(shì)。

其中，0軸，相當(dāng)于榮枯線。站上0軸，說明量能處于景氣區(qū)間；反之，則處于不景氣區(qū)間。

2011-2015年上半年，杭州住宅成交景氣指數(shù)持續(xù)為負(fù)值，也即成交低迷，那幾年房價(jià)下跌，是全國表現(xiàn)最差的二線城市！

2015下半年至2021年前三季度，杭州住宅成交景氣指數(shù)總體處于正值狀態(tài)，樓市繁榮，房價(jià)大漲，可以說這一時(shí)間杭州樓市稱霸全國！

2022四季度以來，杭州住宅成交景氣度在0軸上下震蕩，總體強(qiáng)于全國絕大多數(shù)城市。所以，即便房價(jià)也下跌了，總體跌幅也小于全國多數(shù)城市。

但4月，杭州住宅成交景氣度為小幅的負(fù)值，房價(jià)上漲難度也就很大了。

最后，需要說明的是，各位一定要知道一點(diǎn)，杭州是高能級(jí)城市，樓市彈性比較大，全國絕大部分城市樓市彈性都比較小，尤其二手房的波動(dòng)特征沒有杭州鮮明。

未來一段時(shí)間，我們就觀察和等待新的刺激政策帶來量能的新反彈吧。