文｜鄧浩志

9月26日重要會議是近兩三年來對刺激經濟、活躍資本市場，提振房地產市場等內容研究較多，態度變化較大，表述態度堅決且有力的一次。會議公報發出后，A股大漲，港股大漲，人民幣匯率大漲，房地產股更是暴漲。怎么看關于房地產的表述？后續還有什么大招期待？樓市何時見底？反彈？

談幾點看法：

1、三季度經濟數據不盡人意

九月底研究經濟工作，并非政治局會議的慣例，本身就顯示出對當前經濟工作的重視。也說明二季度經濟和房地產問題的壓力。預計10月初公布的三季度經濟數據，可能會呈現較大壓力。就房地產而言，789月成交量更是節節下滑，很可能是有史以來最差的三季度房地產市場。這個大家要有心理準備。

2、會議提出“要降低存款準備金率，實施有力度的降息”。

這和之前央行924新政大招相互呼應，需要注意的是，除了降準，這次還提出了要降息，而且用了“有力度”一詞。我預計央行會在降低存量房貸利率的時候，一并降息50個基點。時間上，預計在10月底，11月初，因為存量房貸利率下調準備時間大概也需要一個月左右。到時候利息和存量房貸一起降，既可以避免銀行出現利差縮小的問題。也可以對存量房貸，增量房貸同時形成利好，既降低房貸利率釋放消費力，也釋放購房需求。

3、 “要促進房地產市場止跌回穩”。

“要樓市見底”這個表述貌似在中國房地產政策上是從來都沒有出現過的。既然明確強調要讓樓市止跌回穩這個目標，相信未來各種大招還會層出不窮。最近幾個月，我們見到的都是央行的政策。預計在接下來的一個月左右，發改，財政，住建等部門都會出臺相應的政策措施支持房地產市場止跌回穩。

4、 “對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量”。

按照今年初自然資源部的要求，商品住宅去化周期超過36個月的城市，應該停止新增土地供應。低于36個月，高于18個月的城市，要求按照“盤活多少，供應多少”的原則。低于18個月的城市，可以自行安排供地。而根據當前商品房庫存數據，絕大多數城市都超過36個月。一線城市的廣州也達到了27個月。但此前這個控制土地供應的政策幾乎完全沒有執行。后續會不會執行？值得關注。另外，許多“商改住”“商改租”“工改住”以及公寓產品等，都涉及存量的優化政策，預計也會在近期，以符合市場要求，釋放購買需求，推動去庫存和盤活的原則進行調整。更值得留意的是收購商品房作為保障性住房的具體工作能否在近期，全面、快速地展開，因為這是目前為止“去庫存”最大的單一政策。

5、 “加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。”

該內容的表述和此前大致相同，這次使用了“加大力度”一詞，意味著保交付將獲得更多的資金支持。

6、 “要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率。”

這是在上一次重要會議中已經有表述，而本周央行也宣布政策準備落地。相關分析我也發布過，有興趣的朋友可以回看。

7、 “抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。”

這里說的貌似都是長效機制的內容，實際上也包含了部分近期就需要落地的內容。比如說取消普通住宅和非普通住宅的認定，那就意味著取消144平米以上產品的“豪宅稅”等等。另外，部分城市購房稅費也可能采取階段性減免的辦法，從而刺激房地產市場的需求。

8、 “努力提振資本市場”。

這個說的是資本市場，主要是股市，貌似和樓市關系不大。但當前中國經濟問題很多，千頭萬緒先抓哪個重點展開突破是關鍵。單純先刺激樓市，已經試過2次，效果不好，也只能維持一個月左右。如果先刺激股市，反而可能起到提振市場信心，釋放解套資金，從而帶動其他消費和投資的效果。樓市股市是中國最大的兩個投資市場，相互關聯、影響、密不可分。股市的提振，大概率也能釋放樓市更多的需求。