據青島銳理數據顯示，8月二手房住宅成交5147套，環比7月下降13.48%。

低迷已經二次傳染到二手房市場了，量縮的同時，房價也在蹭蹭往下掉。

青島的二手房市場竟如此魔幻？市場真相究竟如何？

1、萬元房奔向市南

市南樓市，曾經一度是青島市場的旗幟存在。只是這幾年，隨著嶗山豪宅的崛起，市南勢頭被遏制了。

如今，不少市南老房子，被“普跌”傳染，沒能幸免。

比如，寧夏路旁的天慧苑小區賣到了一萬三四；

天泰新村三期稍好一些，成交單價也到了一萬八九。這附近，可是有地鐵口、有商場，有多項優質配套。

bug就是房子太老了，戶型過時，多層沒電梯，景觀綠化、物業管理都是不及格水平。

新貴都片區的東方花園新村，多層97平套二，成交價跌破了兩萬大關；

遠洋廣場板塊的福苑小區東區套三107平，成交價198萬，單價一萬八。三年前，也就是2021年那會，同樣戶型成交價高達2.9萬/平。

八大湖片區，不少老房子，套二60—70平的，單價已經跌破一萬五。大堯二路的福林小區，新成交的81平套三，總價130萬，單價約一萬六。

八大湖（寧夏路）的多層老房子，56.7平，賣了59萬，單價剛過一萬元。

當然，市南也有小區，不錯的房源，價格走勢還是很強的。

海信慧園二期，不錯樓層的大套三，156平，還能賣到500萬，單價三萬+；萬象城附近的華潤悅府，140平左右的套三，最近成交很活躍，總價在600萬左右，單價四萬+。

奧帆基地旁的金海廣場多層，還能以5萬+的單價成交，殺手锏就是地段+無敵海景。雖然價格近期都有回調，但也只是比業主預期低了點，整體的走勢依然堅挺。

縱觀市南二手房市場，房價的差異還是很大的，主要受地段、環境、房屋年限、配套等因素的影響，

就目前來看，優質地段+稀缺資源（比如學區、海景）加持的二手房，依舊是流通性最高的房源。

2、范圍不斷擴大，嶗山市北李滄……

市北，一萬多的二手房就更多了。老臺東、老市北的老破小有不少到了萬元線了。

比如，東仲小區剛成交的56平套二，單價只有一萬元了，總價58.5萬。

老四方板塊十多年的房子，不是太老，也是一萬出頭的節奏。

海岸錦城的89平套二，最新成交價：96.3萬，單價跌破一萬一。

保利時代，交付兩年多，2021年的熱銷盤，當時兩萬出頭的單價，現在呢，87平套二，成交總價118萬，單價1.35萬。

李滄幾乎所有板塊，很多二手房都是一萬多。

比如，李滄東部板塊，李村河兩側，宜居屬性不錯。十多年的二手房，山河城二期88.6平的套二，總價110萬，單價1.2萬。

李滄南，海爾鼎世華府，96.3平的套二，總價123萬，單價跌破一萬三。

李滄北，品質不錯的印象灣小高層，110平套三雙衛，156萬成交，單價一萬四。

再看看黑龍江路附近的大盤，時代城，房齡十年左右，137.7的套三雙衛，155萬成交，單價一萬一。

嶗山呢，單價一萬多的二手房也在增加中。知名的左岸風度、依山伴城，就不用說了，早進入一萬多的序列。

就連魯信長春花園，也有“1”字頭的房源了。105.6平的大套二，雙南臥，賣了206萬……

還有春光山色一期，小高層，77.7平的套一，成交價145萬，單價一萬八千多。

從市區二手房市場看，嶗山二手房依然是相對堅挺的，價格較高，且有市場。

3、一些思考和總結

先說句“賣弄風騷“的臺詞：

二手房降價房頻現，最根本的原因就是供大于求。據房天下的統計數據，青島二手房掛牌量穩定在約12.89萬套，保持高位狀態。

再認真分析一下。首先，目前，二手房的成交路徑，對房東特別不友好。

在貝殼龐大勢力的帶動下，購房者看房，都會參考本小區的成交低價，尤其是掛牌量高的小區，房東之間已經形成了”踩踏“效應。

中介那邊的思路就是三板斧：

1、你看看，那些想要盡快賣掉房子的房東都在降價出售，

2、你這報價，比剛成交的**房貴了**萬！

3、你想成交嗎？得調調價格。

房東看著自己手里的房子不斷縮水，拋了吧不甘心，留著吧害怕繼續縮水，信心一點點被瓦解。

無形的一個緊箍咒形成了：賣晚了，可能要后悔。

所以，大家看到了。不少房子，掛著掛著，不斷調低價格，但并不是一次性大幅降，而是分多次幾萬幾萬的降。

這種情形和2018年前后，極其相似，只是買賣雙方互換了角色。那一年，葉公館的一位房東寧可毀約也要收回房子……

聊到這里，如今二手房的走勢，可能還會帶來另外一個影響。

當二手房價跌到一定程度，就會反噬新房，氛圍再次回傳給各樓盤。

本質上，新房和二手房是有競爭的。從長遠看，兩者的均衡價格幅度是對應的。

每一次二手房的大幅調整，都會帶動新房變化。同樣，新房如果有大幅變化，二手房也會跟進。

對買家來說，接下來的很長一段時間，確實可以穩坐釣魚臺，慢慢挑房了。