在降息、降準、降首付的史詩級樓市政策調整出來兩天后，上海樓市迎來了新政后第一批入市新盤。

熱度并未陽光普照。

沒有觸發積分的張江金茂府，搖號選房階段再度失去多名客戶。

9月27日，浦東首座“金茂府”—張江金茂府二批次開盤搖號。東方公證處信息顯示，92組客戶參與了搖號選房，相較130組認籌客戶少了38組，92組客戶中最終僅60組選了房，當日售出房源60套，去化47.6%。

這也意味著，超一半認購客戶最終放棄了張江金茂府。

此次浦東金茂府推出房源126套，均價約為6.7萬/平方米，收獲認籌130組，對應認籌率1.03，距離1.8的入圍比尚有不小的差距，因此未觸發積分，這130組認籌客戶并未堅守到最后，92組參與搖號，60組最終選了房。

作為金茂府產品線首進浦東的項目，入市以來，圍繞在其身上的爭議一直未停，從更名到大舉分銷，“金茂府”早不再是舊時模樣。

啟動分銷

三個月前，張江金茂府一批次開盤，彼時鋪天蓋地的宣傳文案渲染了一系列賣點，“府系3.0產品”“五衡科技系統”“超低能耗建筑”“配備約1800平方米的泳池會所”……

一片熱鬧中，項目開盤遇冷。

203套房源未觸發積分制，項目共收到超210組認籌，認籌率103%；后續的開盤搖號環節中，又有一部分買家選擇退出，認購客戶削減至193組，開盤當天去化率為95.07%。

實際的網簽數據其實更低。

截至9月27日，一批次尚有53套可售，已售150套，相當于開盤三個月了，張江金茂府二期1批次去化率僅為74%。

這樣的銷售情況難言樂觀。或是考慮到這一點，二批次房源入市初始，張江金茂府便啟動了分銷，社交平臺上，大量中介人員不斷對外釋放信息“找我看房首訪返傭金3萬至6萬元”。

有中介告訴《國際金融報》記者，張江金茂府傭金不高，一共是總價的0.8%，買家和分銷平攤，分別為0.4%，若以650萬元的總價計算，則相當于合共返傭5.2萬元，雙方分別2.6萬元；也有人給出了更高的比例，即傭金合共0.96%，買家可分得其中的75%，對應總價的0.72%，剩余的則為分銷商所得，同樣以650萬元總價計算，傭金合共6.24萬元，買家可得4.68萬元。

但這一比例遭到了業內人士的否認，多名上海地產營銷從業人員告訴記者當前上海市場熱度一般，不少項目啟動分銷，傭金比例通常在2%-3%。上述營銷人員們直言，張江金茂府位置不理想，銷售難度不小，傭金不會低。

大舉啟動分銷也傳達出信號——張江金茂府不好賣，作為橫沔玖境·瑞府二期，地段偏僻是其無法忽視的硬傷。

2021年上海第三批集中供地中，金茂與申迪集團組成的聯合體以底價29.94億元摘得浦東新區上海國際旅游度假區西片區橫沔城鎮單元（02PD-0002-01）07-01、08-06城市更新地塊，該地塊也就是后來的橫沔玖境·瑞府。

雖然打著張江旗號，但項目實際位于浦東周康板塊，距離張江核心區域10公里左右，近康橋工業園及迪士尼旅游度假區，有人調侃該項目為“能看到在逃公主的上海迪士尼度假區金茂府”。距離在建的21號線申江南路站約1公里，出行更多依靠自駕。社交平臺上，有人指出，看房時銷售給了一個大社區的概念以及古鎮商業的總體規劃，其也坦言周邊商業整體實現預計要十年。

由于地段不佳，張江金茂府改善盤的性質也有所減弱，相較板塊內競品，性價比并不算高。

對比同樣有著國資背景的港城集團開發的港城中環匯·云啟來看，該項目處于張江科學城核心，在地理位置、周邊配套均優于張江金茂府，均價6.5萬元/平方米，每平方少了2000元。

2022年9月，橫沔玖境·瑞府首開，供應159套房源，認購率288%，這是項目的高光時刻；同年12月放出的240套房源，認購率暴降至48%；2023年4月供應的139套房源，認購率147%，未觸發積分制；后續6月的194套房源，認購率只有91%。

網上房地產數據顯示，截至目前，橫沔玖境·瑞府仍有約10套房可售，尚未完全清盤。

不好賣就更名

這種情況下，開發商將原本規劃中的二期命名為張江金茂府，試圖貼上“金茂府”招牌以此打動市場。

2023年末，金茂+申迪集團又摘得橫沔玖境·瑞府旁邊的08-02地塊，容積率同樣為1.6，建筑面積約9.7萬平方米；次年4月，金茂上海官微公告表示，確認該地塊推廣案名為張江金茂府。

有看客對此并不買賬，表示張江金茂府血統不“純正”，其直言一期認籌時的宣傳文案都是申迪金茂橫沔玖境，當時銷售給出的規劃是周邊幾塊地都在其中，只是分批拿地開發，沒有區別，“路人眼中就是橫沔一期二期的感覺。”

爭議不止于此。

二期推廣案名公開后，一期的業主們坐不住了，“金茂府”所帶來的溢價能力明顯更強，他們覺得不公平。于是業主們組織發起推廣名更改意見征集，截至7月末已有超過95%產權業主簽字，申請項目更改推廣名。具體結果是：

自2024年8月10日起，橫沔玖境07-01地塊推廣名更改為“橫沔玖境·張江金茂府一期北區”，橫沔玖境08-06地塊更名為“橫沔玖境·張江金茂府一期南區”。

更名的劇情金茂此前也在上海上演過。

2022年的上海二批次供地中，金茂以約35.29億元、溢價8.91%的價格競得普陀桃浦科技智慧城地塊。這塊地后來被打造為普陀景泰府，在2023年三次開盤，合共推出房源589套。

普陀景泰府計劃入市時，上海市場熱度尚佳，其卻顯得極為不自信，初始便大舉啟動渠道分銷，引發市場嘩然。重賞之下去化依然不理想，2023年6月加推房源僅取得三成不到的去化后，金茂華東在9月官宣，項目由“景泰府”正式升級為“普陀金茂府”。

打上體系內最具影響力的IP后，普陀金茂府依然去化堪憂。當年10月第三次推盤，推出房源137套，認購率85.4%，可當日去化只有36%左右。

截至目前，普陀金茂府仍有295套可售房源，已售總套數為294套，一年多過去了普陀金茂府還有一半的房源沒賣掉。

記者吳典

編輯孫婉秋