曾經(jīng)被熱炒的頂級學(xué)區(qū)“老破小”已成過去時，如今，低總價的CBD“老破小”卻成了香餑餑。

文 |岳家琛

編輯|王偉凱

來源 |棱鏡（ID：lengjing_qqfinance）

這是一個性價比為王的時代。軍大衣取代了加拿大鵝成為90后們的新寵；而買爆軍大衣的他們，又把目光投向了京滬“老破小”。

如果說起老破小的缺點，可以列出來一長串——緊張的車位、下水道的蟲子、臟亂的樓道環(huán)境、不算舒適的戶型結(jié)構(gòu)……但只有一個優(yōu)點，就可以讓90后們相繼“上車”，那就是便宜。

曾經(jīng)被熱炒的頂級學(xué)區(qū)“老破小”已成過去時，如今，低總價的CBD“老破小”卻成了香餑餑。與動輒十余萬元/平方米的學(xué)區(qū)老破小相比，沒有學(xué)區(qū)加持，即便是北京國貿(mào)周邊區(qū)域，房子單價也只要4萬元/平方米。

隨著樓市行情變動，大量總價300萬元甚至200萬元以內(nèi)的核心城區(qū)老破小開始進入市場。

在上海老城區(qū)擁有一套房，這是胡小丹（化名）的夢想。如今，這個夢想成了現(xiàn)實。今年8月，胡小丹以286萬的總價購入上海徐匯區(qū)一套約60平方米的房子。她告訴作者，自己完全是被價格所吸引了，這樣的價格放在幾年前“完全不敢想象”。

極端低價，便是胡小丹們追求的目標(biāo)。

她并不孤單，根據(jù)中指研究院向《棱鏡》作者提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年二季度，上海總價300萬以下二手住宅成交同比增長90.7%，占全市總成交量的比重達40.6%。而去年同期該價格段成交占比僅有27.4%。

昔日被百般嫌棄的“老破小”，為何如今成了“香餑餑”？

買“老破小”的年輕人

周鑫（化名）是一位在北京國貿(mào)附近工作的白領(lǐng)，今年7月，她終于拿下一套屬于自己的房子。

她向《棱鏡》作者介紹了看房以來的心路歷程。起初，周鑫希望購買一套郊區(qū)“遠(yuǎn)大新”，電梯房、小區(qū)綠化好、人車分流是她的選擇標(biāo)準(zhǔn)。她最初的預(yù)算約500萬元，其中首付250萬元。周鑫表示，她此前從未考慮過“老破小”。

所謂“老破小”，是指那些建成時間長、社區(qū)及房間內(nèi)設(shè)施老舊、居住空間偏小的房源。以北京為例，金臺路、呼家樓片區(qū)就聚集著大量“老破小”房源，樓齡在20年、30年的房子隨處可見。該片區(qū)由于毗鄰國貿(mào)CBD商務(wù)區(qū)，成為熱門的置業(yè)區(qū)域之一。

“老破小”由于結(jié)構(gòu)老化、小區(qū)環(huán)境差等問題一直飽受詬病。在各類短視頻平臺的“購房指南”中，市區(qū)“老破小”常被劃歸為買房“紅黑榜”中的“黑榜”，尤其是老城區(qū)沒有核心學(xué)位的“老破小”。但隨著樓市行情變化，“老破小”總價低的優(yōu)勢被凸顯了出來。

▲北京一老舊小區(qū)進行改造升級。圖 / 視覺中國

經(jīng)過朋友勸說，周鑫改變了之前的想法，決定將預(yù)算砍到250萬以內(nèi)，全款入手一套“老破小”。“不想未來給自己那么大的還貸壓力。”周鑫表示。即便貸款利率下降，她仍然放棄了貸款買郊區(qū)大房子的念頭。

據(jù)北京市金臺路片區(qū)的中介門店經(jīng)理稱，現(xiàn)在買老破小的有三類人群，一種是像周鑫這樣降低預(yù)算選擇“退而求其次”的購房者，一種是曾經(jīng)買不起房，如今隨著價格和貸款政策的調(diào)整剛好能“上車”的剛需人群。此外，也有看好當(dāng)前“老破小”租金回報率的投資者。

該門店經(jīng)理表示，90后乃至95后如今是“老破小”的購買主力。

周鑫最終簽下北京金臺路片區(qū)一套總價190萬元的二室一廳，該區(qū)域距離國貿(mào)CBD僅15分鐘地鐵車程。像她這樣的購房者不在少數(shù)。

“相比五環(huán)外的一些門店，我們店的成交數(shù)量確實還可以。現(xiàn)在門店每個月大概能成交四到五套房子，兩年前差不多也是這個水平。”上述中介門店經(jīng)理對作者如是說。

以該片區(qū)較有代表性的“紅廟北里”為例，根據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)，今年1至8月，該小區(qū)累計成交34套，月均成交量4.25套。其中成交最多的月份為3月，共成交9套。

相較之下，該小區(qū)2022年共成交36套，月均3套；2023年共成交44套，月均3.6套，均低于今年前8個月的月均成交量。

“紅廟北里”始建于1950年，總戶數(shù)4458戶。該小區(qū)目前總掛牌量為85套，而去年掛牌高峰時最多超100套。由于樓齡老，該小區(qū)目前的成交總價多在300萬元之內(nèi)，成交單價約4萬元/平方米。

▲紅廟北里小區(qū)，工作人員修理樹枝，防止掉落的樹枝造成意外傷害。圖 / 八里莊街道紅廟北里社區(qū)

這并非個例。根據(jù)中指研究院向作者提供的一份報告，今年二季度北京、上海300萬以下房源成交明顯增長。其中北京市今年二季度300萬以下二手住宅成交量同比增長51.1%，上海市二季度300萬以下二手住宅成交同比增長90.7%。

從不同價格段的交易占比來看，低總價的住宅在過往交易占比中并非主流，其中2023年二季度，北京300萬以下二手住宅成交量僅占全市總成交量的21.8%。而今年二季度，該數(shù)值增長到30.8%。

“單身人士購房需求進一步釋放，性價比較高的‘老破小’房源關(guān)注度升高。”中指研究院報告對此現(xiàn)象解釋稱。

然而，這并不能代表整個房地產(chǎn)行情走勢。一位不愿具名的地產(chǎn)分析師告訴作者，盡管總價低的“老破小”備受關(guān)注，但這不能得出一線城市房地產(chǎn)市場回暖的結(jié)論。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年1-7月，重點15城二手房住宅成交59萬套，同比下降2.8%。

事實上，除了總價300萬以內(nèi)的住宅成交量增長以外，其他各價格段位的住宅，成交量均呈下滑趨勢。

以上海為例，今年二季度，總價300至500萬元的住宅累計成交1.69萬套，相較2023年一季度的1.93萬套下滑12.44%；總價500至800萬的住宅累計成交8275套，相較2023年一季度的9310套，下滑11.12%。

在800萬元以上的各個價格段位，情況也大抵如此。

單價回到了9年前

近期，北京、上海的老破小均展現(xiàn)出一股不同尋常的活力。但不可否認(rèn)的是，這股活力是靠低價換來的。

陳俊偉（化名）是北京團結(jié)湖區(qū)域一家中介公司的經(jīng)紀(jì)人，團結(jié)湖片區(qū)距離北京國貿(mào)CBD僅兩站地鐵的距離。

今年是陳俊偉在該區(qū)域從事中介工作的第十年，2015年，一位在互聯(lián)網(wǎng)大廠工作的80后在該區(qū)域購入一套60平方米的兩居室，總價約200萬元，這幫助陳俊偉開啟了人生第一單。

一周前，陳俊偉迎來了他的最近一位客戶。購房者同樣在互聯(lián)網(wǎng)大廠工作，類似的戶型和面積，成交價仍然是200萬元。而在過去九年時間里，該區(qū)域同戶型同面積的二手住宅，房價最高上漲到近400萬元。

“價格跌到位，是近期不少‘老破小’房源成交活躍度提升的主要原因。”中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉對《棱鏡》作者分析道。

▲北京朝陽區(qū)勁松社區(qū)道路煥新顏。圖 / 視覺中國

今年4月，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份關(guān)于二手房成交報告稱，二手房價格泡沫已基本消除。該報告選取“一線城市老破小類型的二手房價格”，衡量二手房價格泡沫。

上述報告顯示，2018年年底，二手房價格開始拉升，2018年四季度為39454元/平方米，2021年一季度為62284元/平方米，這也是二手房價格的歷史最高點，價格泡沫膨脹了58%。

2023年上半年，二手房掛牌量激增，供求壓力倒逼價格泡沫持續(xù)縮小，到了今年一季度泡沫僅為5%。

“以我所在的片區(qū)來看，實際成交單價已經(jīng)回到2015年的水平。”陳俊偉對作者說道。

中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉分析稱，在一線城市，“老破小”占據(jù)了優(yōu)質(zhì)的地段，性價比非常合適。

“經(jīng)過近段時間的交易，位置好、格局好、總價在200萬元以下的二手房源已經(jīng)消化得差不多了。”陳俊偉表示。

雖然成交量喜人，但是作為房產(chǎn)中介的陳俊偉卻高興不起來。他抱怨道，雖然總成交量微增，但是房子價格下降也意味著中介費用下降，因此經(jīng)紀(jì)人的業(yè)績?nèi)詿o法與幾年前相提并論。

租金回報率超3%

隨著租金回報率的上漲，房子的投資屬性重新回到了一些購房者的視野中。

“老破小”房源的價格回落，讓這類房源的租金回報率得以回升。“現(xiàn)在買老破小的租金回報率普遍到了3%，這在一線城市已經(jīng)很多年沒有過了。”陳俊偉說。

▲北京二環(huán)外一居民小區(qū)，始建于上個世紀(jì)七十年代。圖 / 視覺中國

北京某中介公司大望路區(qū)域門店經(jīng)理告訴《棱鏡》作者，在他接觸的客戶中，以投資為目的的客戶大約三成。

王琦（化名）就看中了當(dāng)下京滬“老破小”的投資回報率。兩個月前，她在北京大望路區(qū)域以198萬元的價格購得一套總面積不到60平方米的二室一廳。

這是一個商業(yè)繁華區(qū)域，距離富人們鐘愛的北京SKP商場僅兩公里。這一片區(qū)也保有著大量的老舊小區(qū)。1991年出生的王琦稱，她的這套房子年齡比父母都大。

她向《棱鏡》作者算了一筆賬，如果簡單改造一下，把兩居改成三居分別出租，月租金大概能收回來8000元左右。即便是直接委托給中介公司整租，月租金也在6000元以上。按月租金6000元計算，該房屋年租金收入7.2萬元，租金回報率達3.6%。

王琦曾經(jīng)是一個“存款特種兵”，她去年曾跨省前往四川，選擇了某地市級銀行五年定期的銀行存款，年利率3.95%。她只敢存了50萬元。

如今，超過3%的投資回報率已經(jīng)成為一種“奢望”。繼國有大行、股份制銀行下調(diào)存款利率后，各地的中小銀行也紛紛跟進宣布下調(diào)存款利率。目前，大量中小銀行3年期、5年期定期存款利率進入“2字頭”，1年期、2年期定期存款利率進入“1字頭”。

相較之下，在一線城市的核心區(qū)域全款投資一套低總價、高回報的房產(chǎn)，成為“存款特種兵”的新選擇。

“核心區(qū)低總價、小戶型二手房價格已具備吸引力。”中指研究院向作者提供的一份報告中給出如是結(jié)論。

不過，一位房地產(chǎn)行業(yè)人士提醒道，直接擁租金收入計算投資回報率，往往沒有考慮老舊房屋折舊的問題，以及重新裝修的成本。此外，此類房子未來出手也存在不確定性，還需謹(jǐn)慎看待。