這幾天，大家都在關(guān)心股市，一場史無前例的瘋漲，以至于樓市連發(fā)新政，剛上熱搜幾個小時就都被擠出榜單。

不少中介連夜發(fā)朋友圈，“見證歷史多年后，回過頭來看2024年9月底，就是股市+樓市底部”。

樓市真的要見底了？新政真有這么大威力？

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這一輪新政，其實(shí)是在意料之中，因?yàn)榫旁律涎珖秶瑹o論新房還是二手房，成交數(shù)據(jù)下滑太厲害，甚至可以“用難”二字看來形容，這不是秘密，包括上海。

9月15日至17日，中秋三天，全國25個代表城市，新房日均銷售面積較2023年同期下降約29%，與2019年相比則下降 55%。

眼瞅著金九銀十還沒開始就結(jié)束了，再不刺激，今年就徹底完了。這一完，明年春節(jié)后再想起來，難上加難，這就是一股氣。

果不其然，9月26日定調(diào)要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，緊接著幾個一線城市連夜發(fā)布樓市新政。

廣州力度最大，成為首個全面取消限購政策的一線城市。

深圳新政有所保留。

取消住宅和商住房的限售，取消針對新房項(xiàng)目的限價。

有深圳戶口的家庭可在核心區(qū)購買2套，在非核心區(qū)再買1套，單身可在核心區(qū)和非核心區(qū)各買1套。

同時，首套房最低首付比例調(diào)整為15%，二套房為20%。松綁不滿五年的業(yè)主，增值稅直接5改2。

上海的新政低于預(yù)期。

限購放松，外環(huán)線外由之前社保滿三年減為滿一年。首付比例也做了調(diào)整，首套降為15%，二套房降為25%，實(shí)行差異化政策區(qū)域的則降為20%。

此外，增值稅也直接5改2了，并取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)。

北京政策相對保守。

首套最低首付款比例15%，二套20%。非本市戶籍居民五環(huán)內(nèi)購房社保5年改3年，五環(huán)外5年改2年。

02

很多人問我，這次政策的力度究竟有多大？很多媒體都吹上天了，感覺接下來幾個月樓市要起飛。

肯定利好市場，未來兩個月，北京、上海、深圳、廣州成交量會出現(xiàn)一波反彈，尤其北京，真實(shí)的大面積的房價反彈概率并不高，房主心態(tài)會有變化，但市場只在求穩(wěn)。

因?yàn)橄啾冉衲?17新政，還是有點(diǎn)藏著掖著的意思！沒辦法，要節(jié)約彈藥，最后一張大貓兒得拆著打。

我覺得現(xiàn)在關(guān)注的重點(diǎn)是，中國樓市正式進(jìn)入“一線城市”虹吸時代。保一線，棄其他。

這一波樓市新政很明顯，一線城市已經(jīng)無法內(nèi)部消化房子，面對去庫存壓力，只能打開一個缺口，讓外地人來接盤，通過教育、醫(yī)療等完善的資源配置，來吸引有錢人和優(yōu)質(zhì)人才。

未來，也許一年內(nèi)，深圳也好，上海也罷，會全面取消限購。

為什么二三四五線城市樓市，到現(xiàn)在一點(diǎn)動靜都沒有？

不是不想出新政，而是工具箱里面沒有東西了，除非主動降房價，但降房價帶來的后果無法承受，一方面市場信心會崩塌，原來大家還可以裝死，另一方面拖累地方經(jīng)濟(jì)，土地出讓金減少，開發(fā)商要撤。

這才有了所謂“嚴(yán)禁低價賣房，房價保衛(wèi)戰(zhàn)打響”的口號。

我還是維持之前的判斷，二三四五線城市今年沒有金九銀十。新一線城市，還能波動一下，出貨的好機(jī)會。

03

我上周曾經(jīng)在“16號內(nèi)參”中就杭州樓市怎么起飛，又怎么被擊穿底線，特別寫過一篇文章。

評論區(qū)有人讓我有寫寫超級城市的人口虹吸。

其實(shí)，從官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，就能發(fā)現(xiàn)很多線索。

拿上海來說，根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局2024年3月21日發(fā)布的《2023年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截止2023年年末，常住人口達(dá)到2487.45萬人，外來常住人口1007.28萬人，占比40.49%。

其中松江、嘉定、青浦、奉賢四區(qū)，外來人口占比都超過了50%，浦東、黃浦、閔行、寶山，外來人口占比也達(dá)到了驚人的40%以上。

根據(jù)七普的數(shù)據(jù)，安徽、江蘇和河南是排名前三的人口輸入大省，占比分別達(dá)到了23%、17%和13%。

可以想象，如果“買房落戶”這個大招出手，會有多少人在上海買房，畢竟現(xiàn)在上海的房價已經(jīng)不離譜了，內(nèi)環(huán)老破小價格已經(jīng)回到16年。

節(jié)后我會專門寫一篇中國人口大遷移。

這一波新政，有人已經(jīng)開始激動了，有的人突然慌了，其實(shí)大勢并沒有變。如果某一天北上等標(biāo)桿城市的購房限制政策完全放開，很可能是房地產(chǎn)政策接近見底的一個信號。

說真的，這個國慶，買房并不是最好時機(jī)，但賣房肯定是，情緒面、資金面、基本面都給到位了。

多說一句，最近很多人問改善是不是到出手機(jī)會了？先賣了再談買。