2024年，從一線城市到二三線城市，房價呈現普遍下跌態勢。

濟南也不例外。就連很多不錯的次新房，短短幾年，也是急轉直下。

從“高不可攀”到如今的“觸手可及”，很多人可以好好研究一下出手時機了。

9月26日，國家層面的表態非常及時，大家可以沉下心來，認真思考。

今天的文章，記錄君通過幾個典型次新房小區的房價變動情況，讓大家直觀感受一下。

1、唐冶片區

不到一年，總價跌近40萬

2024年的樓市寒冬，對于唐冶這樣的郊區板塊而言，表現得尤為明顯。

綠地城，唐冶片區的熱門次新房小區。

整個小區分北區南區，也稱一期二期，從多層、小高層到洋房，產品豐富。北區為綠地城香樹花城A區，B區，南區為綠地城新希望花園A區、B區、C區。

北區上興元小學，南區上唐城小學。教育層面，北區占優勢，宜居層面，南區占優勢。

2017年的時候，綠地城二期洋房加推120套，結果認籌了200多組，均價漲到13500元一平，當天售罄。高層均價12000元一平，也是日光盤。

到了2018年下半年，唐冶板塊精裝房瘋狂到了1.5—1.8萬，都要沖兩萬大關了。那真是一個瘋狂時刻。

后來，一路回跌。2023年的時候，綠地城很多房子已經回落到了一萬二三。

2024年下半年，更慘不忍睹了，除了洋房，綠地城多數房源成交價已經低于1.1萬，幾乎就是萬元線附近了。

比如，小高層房源，110平套三，九月份剛成交，價格是115萬。

同樣的戶型，也是小高層，2023年11月份成交價：153萬。

不到一年時間，總價下調了接近40萬，這個幅度很大了。

如今的一萬左右的單價，這讓不少觀望者開始蠢蠢欲動，綠地城的二手房成交穩中有增。

然而，這并不意味著綠地城的價格會穩定，或者說見底了。

市場的分化正在加劇，綠地城二手房的成交，仍然是建立在房東大幅讓價的基礎上。

2、漢峪片區

分化嚴重，誰穩定？誰慘烈？

中鐵逸都國際，是漢峪片區銷售最早的樓盤之一，2012年開盤時價格6500元/平；2017年二期收尾，1.4萬/平。2018年底三期開售，2萬/平。2019年，這個大盤的價格相對穩定在兩萬左右。

從2021年開始，中鐵逸都國際價格開始松動，到2023年的時候，二期逸都蘭庭的二手房，90多平套二回落到一萬七左右。

現在，跌勢明顯加大了。以9月份剛成交的逸都蘭庭北區93平套二為例，總價只有130萬了，單價不到一萬四了。

同樣的戶型，在2023年4月份的時候，成交單價還在1.7—1.8萬。

但這里面有一個細節，大家應該能看出來，中鐵這個小區的房價雖然也是下滑態勢，但比唐冶板塊的很多次新房，要堅挺一些。

這背后也是漢峪片區的“功勞”，地段和宜居屬性更強一些。

其實，這一點，對大家買房也是一個參考點。選對板塊很重要，不能只看價格。

當然，漢峪片區也有“掉隊”的次新房小區。

3、投資客拋售，房價受牽連！

華皓英倫聯邦，舜華南路與旅游路交匯處，屬于漢峪片區。有地段，有山景，有地鐵，距離CBD奧體都很近。

但，這個小區房價下跌非常明顯。

以110平左右的高層住宅套三為例，2023年3月成交的兩套該戶型房源，總價分別是300萬和312萬。

而最新成交的兩套總價是：220萬和222萬。單價已經跌破兩萬大關。

這個套三戶型，BUG不少。雖然是套三，但只有一個衛生間，沒有主臥套房設計，客廳很窄，整體贈送面積少，且公攤大。

華皓英倫聯邦算是漢峪片區跌幅很大的次新房了。為什么呢？因為這個小區的短板實在太大了。

首先，購買群體，有不少投資客，今年他們在瘋狂拋售。

華皓英倫聯邦一共2000多套房子，僅僅貝殼上面就有220多套掛牌銷售中。大約就是10套房子就有一套在售。這個比例很高了。

這種投資客扎堆的小區，剛需和改善，自住需求，盡量不要摻和，房價極其不穩定。

再看，戶型層面，小戶型、大戶型大雜燴，品質直接被拉低。

此類小區在二手房市場，極其被動。自持率低，拋售明顯。雖然占據不錯地段，但綜合支撐能力弱。

這也告訴大家，選對板塊很重要，同時，選對板塊內的小區，也很重要。兩者兼得，方可高枕無憂。

4、華山片區

最大社區，穩中下滑！

中海華山瓏城，這個大盤，很有意思，在華山板塊是最大的熱門存在。曾創造過單日銷售破40億、首開銷售5000套的神話。2023年，市場已經極度艱難，這個大盤仍獲得了濟南單盤銷冠。

很長一段時間，這個大盤，拒絕和分銷合作，全靠剛需的前仆后繼。這也從側面能看出，濟南龐大的剛需群體。

單價一萬出頭的剛需盤，還是央企背景，號稱“北中國第一生態山湖大盤”，確實有受眾基礎。

有人說，最早買華山瓏城的，都是賺錢的。現在看，最近三四年在華山板塊買新房的朋友，基本都是虧損狀態。

歷來，大社區的品質上限，就不高，就是剛需+投資客。華山瓏城的套二，價格下跌的更多一些。今天咱們只看套三，雖然也是下滑，但稍好一些。

以90多平的小套三為例，9月份剛成交的個例：96平，105萬；

2023年12月份，同樣的個例，98平，132.5萬。不到一年時間，跌了不到20萬。

如果是十年前入場的，除去貸款利息、資金成本等，收益還在，只是比三四年前回落了不少。

其實，中海這個大盤，就是華山板塊房價的縮影。下跌到萬元線左右，逐步企穩。

濟南很多剛需，依然認可華山這個板塊。目前，投資客已經逐步撤離，剛需還在不斷進場。

5、藥山板塊

萬科大盤也扛不住了！

藥山板塊，位于濟南西北方向，屬于天橋區，但位置已經很偏了，片區內剛需群體為主。

萬科金色悅城，二環北路與無影山北路交匯處路北，也是一個大盤。

濟南萬科首進天橋的作品，2015年首開，兩年賣了近2500套，價格高于其他樓盤千元左右，當時就是天橋藥山板塊的NO.1。

要知道，九年前，萬科這個盤就搞“三好”房的概念了，精裝、物業、產品三方面發力，確實拿捏了一眾老住戶。

2023年6月份的時候，90多平套三成交價在1.1萬—1.15萬左右。

2024年9月，成交價回落到了8500—9500元左右。

要知道，2020年項目二期新著銷售的時候，價格在一萬三左右。

目前的價格，已經觸及到剛需“神經點”了，很多人陸續出手，接盤了。

不得不說，對剛需來說，單價下跌千元，幅度已經很大了。過去兩三年前上車的，損失不小。

另外，濟南剛需板塊，還有昔日熱門的西客站片區。記錄君在之前文章曾經單獨講述過（濟南這個熱門板塊，老業主集體拋售！）

總起來說，濟南很多板塊的走勢幾乎差不多。

即使是高新、CBD，核心地段的改善社區，也是下跌態勢。不同點在于，很多高價小區，在市場低迷的時候，成交量非常低，幾乎冰封。

比如，仁恒某小區，轉手率低，掛牌量也低。

但這不代表核心地段的改善房，能徹底穩住。相反，如果市場繼續下行，這些小區也會被“傳染”的。

目前看，濟南部分板塊已經到了相對低位。

從二手房成交、部分樓盤打折降價的力度和效果看，確實有不少購房者正在逆勢入場。

國家層面，空前力度的政策支持，陸續已經下達。

未來幾個月，走勢會逐步明朗。