2024年，從一線城市到二三線城市，房價(jià)呈現(xiàn)普遍下跌態(tài)勢。

濟(jì)南也不例外。就連很多不錯(cuò)的次新房，短短幾年，也是急轉(zhuǎn)直下。

從“高不可攀”到如今的“觸手可及”，很多人可以好好研究一下出手時(shí)機(jī)了。

9月26日，國家層面的表態(tài)非常及時(shí)，大家可以沉下心來，認(rèn)真思考。

今天的文章，記錄君通過幾個(gè)典型次新房小區(qū)的房價(jià)變動(dòng)情況，讓大家直觀感受一下。

1、唐冶片區(qū)

不到一年，總價(jià)跌近40萬

2024年的樓市寒冬，對(duì)于唐冶這樣的郊區(qū)板塊而言，表現(xiàn)得尤為明顯。

綠地城，唐冶片區(qū)的熱門次新房小區(qū)。

整個(gè)小區(qū)分北區(qū)南區(qū)，也稱一期二期，從多層、小高層到洋房，產(chǎn)品豐富。北區(qū)為綠地城香樹花城A區(qū)，B區(qū)，南區(qū)為綠地城新希望花園A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)。

北區(qū)上興元小學(xué)，南區(qū)上唐城小學(xué)。教育層面，北區(qū)占優(yōu)勢，宜居層面，南區(qū)占優(yōu)勢。

2017年的時(shí)候，綠地城二期洋房加推120套，結(jié)果認(rèn)籌了200多組，均價(jià)漲到13500元一平，當(dāng)天售罄。高層均價(jià)12000元一平，也是日光盤。

到了2018年下半年，唐冶板塊精裝房瘋狂到了1.5—1.8萬，都要沖兩萬大關(guān)了。那真是一個(gè)瘋狂時(shí)刻。

后來，一路回跌。2023年的時(shí)候，綠地城很多房子已經(jīng)回落到了一萬二三。

2024年下半年，更慘不忍睹了，除了洋房，綠地城多數(shù)房源成交價(jià)已經(jīng)低于1.1萬，幾乎就是萬元線附近了。

比如，小高層房源，110平套三，九月份剛成交，價(jià)格是115萬。

同樣的戶型，也是小高層，2023年11月份成交價(jià)：153萬。

不到一年時(shí)間，總價(jià)下調(diào)了接近40萬，這個(gè)幅度很大了。

如今的一萬左右的單價(jià)，這讓不少觀望者開始蠢蠢欲動(dòng)，綠地城的二手房成交穩(wěn)中有增。

然而，這并不意味著綠地城的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定，或者說見底了。

市場的分化正在加劇，綠地城二手房的成交，仍然是建立在房東大幅讓價(jià)的基礎(chǔ)上。

2、漢峪片區(qū)

分化嚴(yán)重，誰穩(wěn)定？誰慘烈？

中鐵逸都國際，是漢峪片區(qū)銷售最早的樓盤之一，2012年開盤時(shí)價(jià)格6500元/平；2017年二期收尾，1.4萬/平。2018年底三期開售，2萬/平。2019年，這個(gè)大盤的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定在兩萬左右。

從2021年開始，中鐵逸都國際價(jià)格開始松動(dòng)，到2023年的時(shí)候，二期逸都蘭庭的二手房，90多平套二回落到一萬七左右。

現(xiàn)在，跌勢明顯加大了。以9月份剛成交的逸都蘭庭北區(qū)93平套二為例，總價(jià)只有130萬了，單價(jià)不到一萬四了。

同樣的戶型，在2023年4月份的時(shí)候，成交單價(jià)還在1.7—1.8萬。

但這里面有一個(gè)細(xì)節(jié)，大家應(yīng)該能看出來，中鐵這個(gè)小區(qū)的房價(jià)雖然也是下滑態(tài)勢，但比唐冶板塊的很多次新房，要堅(jiān)挺一些。

這背后也是漢峪片區(qū)的“功勞”，地段和宜居屬性更強(qiáng)一些。

其實(shí)，這一點(diǎn)，對(duì)大家買房也是一個(gè)參考點(diǎn)。選對(duì)板塊很重要，不能只看價(jià)格。

當(dāng)然，漢峪片區(qū)也有“掉隊(duì)”的次新房小區(qū)。

3、投資客拋售，房價(jià)受牽連！

華皓英倫聯(lián)邦，舜華南路與旅游路交匯處，屬于漢峪片區(qū)。有地段，有山景，有地鐵，距離CBD奧體都很近。

但，這個(gè)小區(qū)房價(jià)下跌非常明顯。

以110平左右的高層住宅套三為例，2023年3月成交的兩套該戶型房源，總價(jià)分別是300萬和312萬。

而最新成交的兩套總價(jià)是：220萬和222萬。單價(jià)已經(jīng)跌破兩萬大關(guān)。

這個(gè)套三戶型，BUG不少。雖然是套三，但只有一個(gè)衛(wèi)生間，沒有主臥套房設(shè)計(jì)，客廳很窄，整體贈(zèng)送面積少，且公攤大。

華皓英倫聯(lián)邦算是漢峪片區(qū)跌幅很大的次新房了。為什么呢？因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)的短板實(shí)在太大了。

首先，購買群體，有不少投資客，今年他們在瘋狂拋售。

華皓英倫聯(lián)邦一共2000多套房子，僅僅貝殼上面就有220多套掛牌銷售中。大約就是10套房子就有一套在售。這個(gè)比例很高了。

這種投資客扎堆的小區(qū)，剛需和改善，自住需求，盡量不要摻和，房價(jià)極其不穩(wěn)定。

再看，戶型層面，小戶型、大戶型大雜燴，品質(zhì)直接被拉低。

此類小區(qū)在二手房市場，極其被動(dòng)。自持率低，拋售明顯。雖然占據(jù)不錯(cuò)地段，但綜合支撐能力弱。

這也告訴大家，選對(duì)板塊很重要，同時(shí)，選對(duì)板塊內(nèi)的小區(qū)，也很重要。兩者兼得，方可高枕無憂。

4、華山片區(qū)

最大社區(qū)，穩(wěn)中下滑！

中海華山瓏城，這個(gè)大盤，很有意思，在華山板塊是最大的熱門存在。曾創(chuàng)造過單日銷售破40億、首開銷售5000套的神話。2023年，市場已經(jīng)極度艱難，這個(gè)大盤仍獲得了濟(jì)南單盤銷冠。

很長一段時(shí)間，這個(gè)大盤，拒絕和分銷合作，全靠剛需的前仆后繼。這也從側(cè)面能看出，濟(jì)南龐大的剛需群體。

單價(jià)一萬出頭的剛需盤，還是央企背景，號(hào)稱“北中國第一生態(tài)山湖大盤”，確實(shí)有受眾基礎(chǔ)。

有人說，最早買華山瓏城的，都是賺錢的。現(xiàn)在看，最近三四年在華山板塊買新房的朋友，基本都是虧損狀態(tài)。

歷來，大社區(qū)的品質(zhì)上限，就不高，就是剛需+投資客。華山瓏城的套二，價(jià)格下跌的更多一些。今天咱們只看套三，雖然也是下滑，但稍好一些。

以90多平的小套三為例，9月份剛成交的個(gè)例：96平，105萬；

2023年12月份，同樣的個(gè)例，98平，132.5萬。不到一年時(shí)間，跌了不到20萬。

如果是十年前入場的，除去貸款利息、資金成本等，收益還在，只是比三四年前回落了不少。

其實(shí)，中海這個(gè)大盤，就是華山板塊房價(jià)的縮影。下跌到萬元線左右，逐步企穩(wěn)。

濟(jì)南很多剛需，依然認(rèn)可華山這個(gè)板塊。目前，投資客已經(jīng)逐步撤離，剛需還在不斷進(jìn)場。

5、藥山板塊

萬科大盤也扛不住了！

藥山板塊，位于濟(jì)南西北方向，屬于天橋區(qū)，但位置已經(jīng)很偏了，片區(qū)內(nèi)剛需群體為主。

萬科金色悅城，二環(huán)北路與無影山北路交匯處路北，也是一個(gè)大盤。

濟(jì)南萬科首進(jìn)天橋的作品，2015年首開，兩年賣了近2500套，價(jià)格高于其他樓盤千元左右，當(dāng)時(shí)就是天橋藥山板塊的NO.1。

要知道，九年前，萬科這個(gè)盤就搞“三好”房的概念了，精裝、物業(yè)、產(chǎn)品三方面發(fā)力，確實(shí)拿捏了一眾老住戶。

2023年6月份的時(shí)候，90多平套三成交價(jià)在1.1萬—1.15萬左右。

2024年9月，成交價(jià)回落到了8500—9500元左右。

要知道，2020年項(xiàng)目二期新著銷售的時(shí)候，價(jià)格在一萬三左右。

目前的價(jià)格，已經(jīng)觸及到剛需“神經(jīng)點(diǎn)”了，很多人陸續(xù)出手，接盤了。

不得不說，對(duì)剛需來說，單價(jià)下跌千元，幅度已經(jīng)很大了。過去兩三年前上車的，損失不小。

另外，濟(jì)南剛需板塊，還有昔日熱門的西客站片區(qū)。記錄君在之前文章曾經(jīng)單獨(dú)講述過（濟(jì)南這個(gè)熱門板塊，老業(yè)主集體拋售！）

總起來說，濟(jì)南很多板塊的走勢幾乎差不多。

即使是高新、CBD，核心地段的改善社區(qū)，也是下跌態(tài)勢。不同點(diǎn)在于，很多高價(jià)小區(qū)，在市場低迷的時(shí)候，成交量非常低，幾乎冰封。

比如，仁恒某小區(qū)，轉(zhuǎn)手率低，掛牌量也低。

但這不代表核心地段的改善房，能徹底穩(wěn)住。相反，如果市場繼續(xù)下行，這些小區(qū)也會(huì)被“傳染”的。

目前看，濟(jì)南部分板塊已經(jīng)到了相對(duì)低位。

從二手房成交、部分樓盤打折降價(jià)的力度和效果看，確實(shí)有不少購房者正在逆勢入場。

國家層面，空前力度的政策支持，陸續(xù)已經(jīng)下達(dá)。

未來幾個(gè)月，走勢會(huì)逐步明朗。