文/子木

今日財政大會解讀，我放在了小號“子說一點”，感興趣的移步閱讀：

以下為正文：

上一篇文章系列開題，后臺留言2000多條，都讓講一講自己的城市。

不要著急，大部分城市都會講到，我爭取在2個月之內，全盤走一遍。主要是這次換了寫法，我要整理過去5年的調研數據，還要跟當地研究者和一線交易員對齊共識，所以寫的細一些。

閑話不多說，這次直接講，深廣二市。

1、深圳

上一波房地產周期，深圳市是領漲先鋒，我給送了一個外號，炒房第一城，結果全網都火了。

那時候的確太瘋了，深圳房價最高漲到7.5萬多每平米，核心區干到9-10萬每平米，比北京都貴。

當地涌現各種炒房團，從全國各地拉客，加好幾倍杠桿去買深圳的房子。甚至還把深圳的房子證券化，分開股份集資購買。

樓市有一個定理：

一旦出現超配杠桿炒房現象，那么就離大跌不遠了。

最后深圳樓市政策速凍，房價從最高7萬多每平米，一路跌到4萬左右，一地狼藉。搞房產證券化的被抓了，帶頭炒房的一把手直接下馬。

一朝樓起，一朝樓塌，最慘的是土里埋的累累白骨，被忽悠到深圳高位接盤的購買力，這兩年斷供法拍的核心人群，就是他們。

其實深圳的基本面一直都沒怎么變過，一直都是全國經濟活躍，創新能力最強的頭部城市之一。

當初的大跌，主要是因為房價過度泡沫化+金融貿易戰+過度調控，三者合力打崩了預期，導致出現恐慌踩踏行情。

不過也正是這次房地產硬著陸，讓深圳人開始學會敬畏市場，知道房價不是想多高就多高，脫離實際，可以妄漲。

所以即使去年一二再再而三的刺激，深圳樓市都比較保守，遲遲不見反彈，這種慢節奏其實正在說明，深圳走入了價值成長的通道。

正是這種低調踏實的走線，讓我覺得深圳已經實現了筑底邏輯。所以今年上半年，我告訴大家，深圳的房子可以上車了。

具體原因有三點：

1、深圳房價從最高位7.5萬每平米，下調至4.5萬/平米，大跌了40%，基本跌回了2016年6月的水平，四大一線城市內屬于回調較充分的城市。深圳2016年GDP在2萬多億，而2023年是3.46萬億，漲幅高達67.7%，人均增速也在全國位列前茅。

（數據：好好選房）

2、今年上半年，深圳經濟增速高達5.9%，四大一線城市之首，進出口貿易創造歷史新高，規模居全國首位，而且接下來全球QE，意味著深圳作為最大的進出口城市，經濟增量將繼續抬升。

同時還有電動汽車、鋰電、太陽能電池“新三樣”和手機、電腦、家用電器“老三樣”的合力，讓深圳先進制造業與傳統產業一樣吃香。北上通道打開，香港人到深消費，又進一步提高了居民收入。

3、因為城市面積有限，這些年深圳的庫存并沒有出現大的增量，人口也在持續流入的趨勢，那么按照人均購買力來講，深圳樓市出現了健康化發展態勢。

綜上三點，深圳樓市為人們打開了窗口期，今年黃金周樓市火爆，新房認購量暴漲664%，開發商收回折扣，銷售忙到沒空吃飯，也在意料之中。

雖然深圳很難復刻2015年領漲行情，但接下來一定會緊跟北京和上海，走出反彈趨勢。按照深圳目前的熱錢體量，很可能局部板塊的價格反彈力度要更高一些。

所以想在深圳買房的一定要趕在2025年3月小陽春到來之前，而想賣房的，也一定要等到2025年的小陽春，這是一個關鍵節點。

根據目前的價值判斷，深圳這波漲起來，很難再回調了，價值成長和泡沫成長的邏輯還不一樣。

不過深圳也存在板塊效應，分化也明顯，那么到底買哪里呢？以下是我的一些建議：

1、第一梯隊是南山和福田。但南山不買南頭、南油、南山中心和西麗這四個板塊；而福田不買華強南，這個板塊太老了，有很多港式樓，圈層感較差，不買八卦嶺，這個地方學區溢價太高，而且居住環境一般。

2、第二梯隊是寶安、龍華、羅湖，光明。

寶安的價值僅次于南山和福田，因為深圳是向西發展的，未來核心產業都會在這邊。但寶安發展時間也很長了，只有寶中、新安和碧海三個地方可以買。

龍華沿著梅林關-北站-紅山和上塘選擇，紅山、北站是重點，不買觀瀾。羅湖是老區，但整體位置沒問題，要關注城市界面因素，不買泥崗、國貿、清水河和草鋪這幾個地方。

光明是新區，兌現時間比較長，但如果未來發展起來，勢能要超越寶安很多板塊，光明目前能買的就是光明大街到鳳凰城沿著光明大道這一帶的范圍。

3、第三梯隊，龍崗、鹽田、坪山、大鵬新區、深汕地區等。

龍崗的區域劃分很奇怪，其實一部分價值不錯，屬于第二梯隊，跟龍華相抗衡，其中可以買的是大運、龍崗中心城、坂田和南嶺、百鴿籠、布吉關、石芽嶺一帶，其中石芽嶺比較新，14號線加持直達福田，百鴿籠的學校和商業都不錯。

鹽田、坪山、大鵬、深汕地區沒特別需要，不建議買，太偏了，而且未來深圳要大量建人采訪，保障性住房，這些很難發展起來的郊區，基本都會被平替掉。如果預算有限，不如往核心區買小一點的住房，起碼保值。

4、深圳這個地方，新貴比較多，城市整體人口結構年齡非常年輕，對板塊的居住氛圍，界面品質，房屋年齡結構要求較高，所以買新不買舊基本是共識。

5、要么不買，要么買價值高一點的房子。因為深圳雖然比較賺錢，但整體的財富差距很大，富人和普通人的劃分界限明顯，低端人群接盤能力有限。所以買太便宜的房子，流動性太差，很容易砸在手里，不如租房。

二、廣州

廣州是我比較喜歡的一個城市，美食多，有文化底蘊，相對于深圳的高級感，這里更踏實樸實一些。

生活節奏相對較慢，物價相對較低，也給了更多外地人生存空間，不至于壓力那么大。

但廣州這些年在發展層面出現了一個致命問題，攤大餅。東搞搞西瞧瞧，南沙想成為大灣區第一新區，結果北面又想有一番作為。

沒有任何一個城市能攤出大餅，就連帝都北京都不行，這不僅考驗一個城市的財政實力，更多是企業是否能成群，資源是否能集中發展，得到更強力的反饋。

在這一點，深圳就做的很好，玩命向西，先把西面搞起來，再折返向東，集中力量辦大事，這樣有助于經濟的增長效益。

其次，廣州在產業發展方面，有些找不到方向，高溢價的科技產業和金融被深圳搶走了，更關鍵的進出口貿易和汽車工業，也被深圳擠壓。就連跨境電商，也存在與橫琴新區的角逐。

所以廣州今年上半年，經濟增速只有2.5%，跑輸大盤，被重慶超越，痛失全國第四經濟城的位置。

疊加房地產庫存屬于四大一線城市規模最大的一個，所以這次推出政策，一次性脫光了，基本跟二線城市對齊了。

但一線城市畢竟是一線城市，廣州雖然短期失速，但底子厚，城市能級高，在大灣區建設中一直都是老大哥的身份，擁有財政調度權，現在出現了問題，未來大概率會修復。

所以在房地產層面，不能做出長期看空邏輯，而是繼續以全國第四的身份，作為價值對比。

按照周期角度，廣州在上一輪的表現中，屬于不是特別出彩的一個，最高房價跑到4萬多，然后兜兜轉轉均價跌回至2.4萬左右的水平。

又因廣州面積實在太大了，一些邊遠郊區房價基數太低，拉低了均值，所以拋開花都、從化這些地區講，整體廣州的房價在3萬左右的水平，基本屬于健康價。

但也要分區域，這些年廣州攤大餅，注定大部分區域會出現長期橫盤的現象，換句話說，在廣州買房，要更謹慎一些。

以下我的建議：

1、廣州是四大一線城市分化最撕裂的地方，如果買到從化、花都、增城，基本就是房住不炒了。

2、不好看南沙，雖然廣州沒少花錢，但距離主城區太遠了，人才不愿意過去，企業也不愿意過去，在新區打造的邏輯上，距離就是資源，如果主城區無法導入，那意味著這塊土地發展會是一個超長期過程，可能10年也可能是15年，再加上廣州攤大餅的邏輯還未實質改變，這種純新土地打造的新城，概念兌現很可能是長期大餅。

3、第一梯隊是天河和越秀。天河的價值梯度是珠江新城、金融城-魚珠、天河公園、天河北、員村、智慧城-奧體、廣氮、五山龍洞和其他。

越秀的板塊梯度是二沙島、環市東、東風東、東山、市府、五羊新城、五羊西、桂花崗。越秀區的板塊分化沒有那么大，買什么房根據自己的資金量選擇。

4、第二梯隊海珠、荔灣。

海珠：琶洲東西南中、濱江東、廣州大道中、濱江西、濱江中、同福西、工業大道北中南。荔灣：白鵝潭、廣鋼新城、老荔灣、花地灣、西塱。

5、第三梯隊：番禺、白云、黃埔

番禺：萬博、漢溪長隆、番禺廣場、廣州南站、創新城和大學城。白云：白云新城；嘉禾望崗、設計之都、梅花園、京溪和同和、金沙洲、白云湖、南湖、三元里、羅沖圍。黃埔：老黃埔（魚珠、大沙東、大沙地、文沖）、科學城核心區；香雪、黃陂、金峰、開發區等。

6、在廣州買房，核心與非核心區的價值梯隊差距較為分裂，但核心區內，各個板塊的價值梯隊差距較小，具體小區，雞頭要比鳳尾強。

7、廣州地段，好的過于好，差的過于差，好像是兩個城市一樣，外圍區域有且僅有自住價值，而核心價值梯隊，基本以廣州“珠金琶”黃金三角向外輻射。因為產業比較聚集，所以外圍基本都以地鐵通勤為核心賣點。

8、番禺、白云、黃埔盡量買第一板塊，第一板塊和第二板塊價值差距巨大。

9、廣州不限購后，短期會帶來全國買房客較大的沖量，導致邊郊新盤價格上漲，但基本未來都會被套牢，所以要分清楚長期價值和短期價值，不要被氣氛帶偏。

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