老黃埔不僅供應量大,價格也卷得厲害。
畢思懿/發自廣州
廣州黃埔樓市的“天花板”項目,近期迎來價格松動。
位于魚珠CBD板塊的中交四航·珠江春,近日被曝推出一批“內部特價房”,起價為3.9萬元/平方米,較此前大幅跳水6000元/平方米,引發市場廣泛關注。
珠江春實景圖。畢思懿/攝
中房君實地走訪發現,盡管銷售人員否認“3”字頭房源的存在,稱項目主流售價仍在4.5萬~7.2萬元/平方米,但也坦言,前期曾推出130平方米低層單位,售價約4.2萬元/平方米,目前基本售罄。
“不過,如果近期簽約,仍有機會獲得額外折扣。”銷售人員舉例稱,一套130平方米的中層單位,原總價約620萬元,若申請“特價房”政策,總價可再降四五十萬元,折合單價與此前特價房相當。
一位資深業內人士透露,目前多數樓盤并不會公開宣稱降價,而是通過“工抵房”“內部房源”等方式實現價格調整,僅對明確購房意向的客戶透露底價。
是什么因素導致該項目價格大幅下調?
━━━━━━
開售半年僅成交38套
珠江春于今年1月11日正式開盤,作為珠江村舊改項目、廣州第二CBD魚珠板塊的標桿之一,原本被市場寄予厚望。
珠江春定位為魚珠CBD瞰江大宅。畢思懿/攝
地理位置上,珠江春臨近天河區,自駕至珠江新城CBD約30分鐘車程,未來魚珠隧道通車后將快速連接琶洲CBD,南向約300米即臨江,兼具地段與景觀優勢。
項目規劃共9棟住宅樓,總計1490戶,首期開售3棟超高層住宅,樓高43~45層,采用三梯三戶或三梯四戶設計,主打建面約130平方米、144平方米、180平方米的南向四房,總價590萬~1310萬元。
根據開發商發布的宣傳海報,項目首開“勁銷10億元”。
但克而瑞1月市場調研數據顯示,珠江春首批推售286套住宅,去化率僅為C級(即0%~20%),實際銷售并不理想。陽光家緣數據亦顯示,截至7月3日,項目僅網簽38套單位,去化率13%,即便以平均800萬元/套估算,成交總額也僅約3億元,與宣傳口徑存在明顯差距。
珠江春標準地名為江曜花園 數據來源:陽光家緣
反觀周邊競品,中指院數據顯示,距珠江春約3公里的中建玖合未來方洲、保利招商華發中央公館上半年分別成交16.3億元、10.9億元,位列廣州一手住宅成交金額榜第5和第17位,明顯領先。
━━━━━━
產品錯配疊加競爭激烈
盡管距離天河區較近,但多位看房者反饋,珠江春周邊大貨車頻繁通行,城市界面較為一般。雖然主打江景,但只有高層單位視野開闊,而目前港口區域環境雜亂,江景景觀打折扣。此外,項目配建的九年制學校尚未最終落地,與周邊幾個項目相比,不確定因素更多。
“老黃埔現在的競爭太激烈了,不僅供應量大,價格也卷得厲害。”一位黃埔樓盤操盤手直言,區域內新盤紛紛通過“特價房”“團購房”“工抵房”等方式降價促銷,昔日“5”字頭起步的樓盤,如今起售價普遍已跌入“3”字頭,次一級地段項目甚至報價低至“2”字頭。
一名資深房產中介經紀人也透露,目前老黃埔不少樓盤價格“非常實在”,通常對外報價會保留1%~3%的議價空間,只要是意向客戶,大多數都可再談。
據不完全統計,當前老黃埔在售樓盤超過10個,包括中建海絲城、中建玖合未來方洲、保利招商華發中央公館、富頤都薈、中鼎珺合府、廣州地鐵瓏玥上城、萬科黃埔新城、黃埔未來城等,還有不少舊改項目將啟動,市場供應持續加壓。
上述操盤手表示,從地段來看,珠江春是老黃埔在售項目中位置最優者之一,但在產品定位上卻出現明顯錯配。目前區域主力客群以首置與剛改為主,需求集中在中小面積、低總價產品,對180平方米、總價七八百萬元甚至更高的大戶型接受度有限。這類客戶更傾向選擇天河、海珠等中心城區。
珠江春樣板間。畢思懿/攝
珠江春的起步戶型為130平方米,即便是特價單位,總價也超過500萬元,難以觸達主流客群的心理預期。相比之下,區域內競品多以120平方米以下的中小戶型為主,起步面積約在80平方米左右,價格普遍控制在300萬元左右,高配戶型也多保持在500萬元以內,更加符合黃埔市場的需求結構。
隨著進入7~8月樓市傳統淡季,廣州政策端階段性利好已基本出盡,市場整體情緒趨于理性,老黃埔競爭持續白熱化。多位業內人士判斷,對于銷售承壓的項目而言,短期內“以價換量”,已成為突破困局的“必要動作”。
━━━━━━
自投自建路徑仍在摸索
珠江春的開發主體是中交四航局,這家總部設在廣州的大型央企,是中國交通建設股份有限公司(中國交建)旗下的重要子公司,隸屬中交集團體系。長期以來,中交四航局的主營業務集中于基礎設施建設,涵蓋港口、橋梁、公路、城市軌道交通等工程的設計、施工與投資。
中交集團旗下已擁有中交地產、綠城中國兩大房地產平臺,而珠江春則是中交四航局在核心城市布局的首個住宅開發項目,某種程度上被視作其房地產戰略轉型的“試驗田”。
根據中交四航局官網披露,近年來,公司確立了“業務多元化、市場國際化、管理標準化”的發展戰略方向。大力進軍地產市場。目前,四航局房地產開發業務主要集中在華南地區,以珠三角城市為核心向周邊區域輻射,在建項目總建筑面積約200萬平方米,產品涵蓋住宅、商業等多種物業類型。
有業內人士分析,隨著房地產市場整體降溫,傳統施工企業普遍面臨工程訂單收縮的壓力,向“自投自建”方向轉型已成為不少央企的共識。通過參與舊改、獲取自有開發收益,成為建筑類央企謀求“第二增長曲線”的一條路徑。
但從“施工總包”向“城市開發商”轉變,并非一蹴而就。在實際操作中,如何充分發揮融資、施工、資源整合等系統性優勢,如何精準理解購房者需求,并建立匹配的產品體系,依然是擺在中交四航局等新晉開發商面前的一道必答題。
特別聲明:以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布,本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.