文｜鄧浩志

工抵房問題，該管的沒管，不該管的卻管了

多地管控工抵房?jī)r(jià)格。最近江西資溪、豐城、瑞金、鷹潭余江、鄱陽、贛江新區(qū)等地出手加強(qiáng)“工抵房”價(jià)格管控，防止“工抵房”以過低的價(jià)格擾亂市場(chǎng)。

其實(shí)工抵房有兩個(gè)概念，一個(gè)是付款概念，即開發(fā)商因?yàn)橘Y金緊張，沒有錢兌付和合作方，于是拿房子抵欠款；另一個(gè)是銷售概念，即售樓部有部分房源以工抵房的名義出售，其價(jià)格多數(shù)都低于售樓部在售項(xiàng)目的價(jià)格。

如果是以房子抵欠款，換個(gè)角度考慮，其實(shí)就是一種強(qiáng)買強(qiáng)賣行為。短期內(nèi)緩解了房企的資金壓力，實(shí)際上把風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)硬性推給了施工單位，材料供貨商，服務(wù)單位。特殊情況特殊處理還能理解，但現(xiàn)在已經(jīng)有普遍行為的感覺，常態(tài)化的感覺。管理部門必須予以糾正，必須依法，依合同處理。但很可惜，關(guān)于這類問題的處理并沒有往支持債權(quán)人一方。

另一方面是“工抵房”銷售。這有可能是項(xiàng)目想降價(jià)銷售，但又怕前期業(yè)主鬧事，于是以“工抵房”名義降價(jià)，業(yè)主問，通常就回答此事與我無關(guān)，房源是工程方放出來的。如果真是工程方放出來的房源，多半在二手中介手上，不太可能在售樓部可以買到。更有是以“工抵房”為營(yíng)銷噱頭的，制造特價(jià)筍盤的感覺，讓客戶盡快選擇。總之，工抵房貓膩很多，非專業(yè)人士根本無法判斷其實(shí)際情況。

但限制工抵房低價(jià)銷售，其實(shí)又是一種限制降價(jià)的政策，無論從法律角度和市場(chǎng)健康發(fā)展角度看都存在較大問題。目前實(shí)施這類行政管制的都是些三四線城市。這種做法不但治標(biāo)不治本，還可能造成開發(fā)商資金緊張，資源錯(cuò)配，市場(chǎng)發(fā)展畸形等問題。反市場(chǎng)化管控政策過多，反而應(yīng)該成為應(yīng)該管控的行為。

新房漲價(jià)，二手反價(jià)，房?jī)r(jià)何時(shí)才能真反彈？

隨著樓市政策的放寬，市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升。網(wǎng)上盛傳的深圳出現(xiàn)業(yè)主“反價(jià)潮”。 機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，雖然漲價(jià)區(qū)域增多，但大部分片區(qū)的掛牌價(jià)上調(diào)幅度并不大，大多在0.1%-0.5%之間。還有部分網(wǎng)紅樓盤業(yè)主信心滿滿，反價(jià)幅度超過2%的。

其實(shí)業(yè)主反價(jià)情況不止深圳，最近廣州也有，全國(guó)一線和強(qiáng)二線城市很多地方都普遍出現(xiàn)。一手市場(chǎng)方面，部分開發(fā)商發(fā)布海報(bào)明確說要上調(diào)價(jià)格，也有故意不小心流出所謂的內(nèi)部漲價(jià)文件。如果一手漲價(jià)是營(yíng)銷手段和噱頭，那二手漲價(jià)說明市場(chǎng)信心真的在恢復(fù)當(dāng)中，至少有部分客戶真的在看好后市了。但報(bào)價(jià)上漲，不等于成交價(jià)上漲。雖然部分業(yè)主心態(tài)變強(qiáng)，但能成交的仍然是底價(jià)單位為主。我還是那句，市場(chǎng)目前不可能實(shí)質(zhì)性漲價(jià)。一手必須繼續(xù)保持低價(jià)，才能實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存，庫(kù)存必須降到一定位置，比如18個(gè)月以下，房?jī)r(jià)才能討論上漲。而二手房市場(chǎng)，必須先消化完所有低價(jià)放盤的單位，之后買家才會(huì)被迫選擇相對(duì)價(jià)格偏高的單位。