文｜鄧浩志

工抵房問題，該管的沒管，不該管的卻管了

多地管控工抵房價格。最近江西資溪、豐城、瑞金、鷹潭余江、鄱陽、贛江新區等地出手加強“工抵房”價格管控，防止“工抵房”以過低的價格擾亂市場。

其實工抵房有兩個概念，一個是付款概念，即開發商因為資金緊張，沒有錢兌付和合作方，于是拿房子抵欠款；另一個是銷售概念，即售樓部有部分房源以工抵房的名義出售，其價格多數都低于售樓部在售項目的價格。

如果是以房子抵欠款，換個角度考慮，其實就是一種強買強賣行為。短期內緩解了房企的資金壓力，實際上把風險和債務硬性推給了施工單位，材料供貨商，服務單位。特殊情況特殊處理還能理解，但現在已經有普遍行為的感覺，常態化的感覺。管理部門必須予以糾正，必須依法，依合同處理。但很可惜，關于這類問題的處理并沒有往支持債權人一方。

另一方面是“工抵房”銷售。這有可能是項目想降價銷售，但又怕前期業主鬧事，于是以“工抵房”名義降價，業主問，通常就回答此事與我無關，房源是工程方放出來的。如果真是工程方放出來的房源，多半在二手中介手上，不太可能在售樓部可以買到。更有是以“工抵房”為營銷噱頭的，制造特價筍盤的感覺，讓客戶盡快選擇。總之，工抵房貓膩很多，非專業人士根本無法判斷其實際情況。

但限制工抵房低價銷售，其實又是一種限制降價的政策，無論從法律角度和市場健康發展角度看都存在較大問題。目前實施這類行政管制的都是些三四線城市。這種做法不但治標不治本，還可能造成開發商資金緊張，資源錯配，市場發展畸形等問題。反市場化管控政策過多，反而應該成為應該管控的行為。

新房漲價，二手反價，房價何時才能真反彈？

隨著樓市政策的放寬，市場熱度持續攀升。網上盛傳的深圳出現業主“反價潮”。 機構監測數據顯示，雖然漲價區域增多，但大部分片區的掛牌價上調幅度并不大，大多在0.1%-0.5%之間。還有部分網紅樓盤業主信心滿滿，反價幅度超過2%的。

其實業主反價情況不止深圳，最近廣州也有，全國一線和強二線城市很多地方都普遍出現。一手市場方面，部分開發商發布海報明確說要上調價格，也有故意不小心流出所謂的內部漲價文件。如果一手漲價是營銷手段和噱頭，那二手漲價說明市場信心真的在恢復當中，至少有部分客戶真的在看好后市了。但報價上漲，不等于成交價上漲。雖然部分業主心態變強，但能成交的仍然是底價單位為主。我還是那句，市場目前不可能實質性漲價。一手必須繼續保持低價，才能實現去庫存，庫存必須降到一定位置，比如18個月以下，房價才能討論上漲。而二手房市場，必須先消化完所有低價放盤的單位，之后買家才會被迫選擇相對價格偏高的單位。