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國慶以來老司機接待了四五組來自鎮(zhèn)海的咨詢客戶，無一例外他們都是想改善換房，但發(fā)現(xiàn)在鎮(zhèn)海選擇好少。

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鎮(zhèn)海區(qū)域內(nèi)改善是真的比較難，如果只看新盤，首先肯定不會去城關(guān)或蛟川，就只剩下了莊市和駱駝，相對來說，目前莊市開發(fā)條件要更為成熟一些。

但莊市目前并沒有合格的改善盤，和頌文華無論地段還是產(chǎn)品，都是剛需、首改為主，入不了中高端改善的法眼；剩下一個開投藍城項目，現(xiàn)在還猶抱琵琶半遮面，網(wǎng)上曾流傳過幾張戶型圖，但不知真假。

開投藍城這個樓盤可以稍微多說兩句，從地段來說比較普通，周邊都是待建地塊，北面是莊市老街，煙火氣是足的，但界面遠不如同心湖。

唯一的亮點就是東面有個小公園，出門可以遛個彎。

該項目有個明顯的缺陷是規(guī)模太小，占地只有2萬方，建面只有4萬方，也就是200多戶的一個小區(qū)。規(guī)模過小帶來的問題是園林和配套的空間有限，做不出大中庭大花園，也配套不了大會所大泳池（效果圖上有個露天泳池），甚至地下車庫也不好排。

小區(qū)太小就做不了大的配套，甚至也養(yǎng)不起好的物業(yè)（要么物業(yè)費很高）。

周邊剩下的幾塊宅地，都靠著世紀(jì)大道高架（待建），基本做不了改善，硬要做會很尷尬——高架對于改善型樓盤，絕對屬于硬傷。

莊市東面逸夫路周邊的規(guī)劃（上圖）更是沒法看，容積率居然飆高到2.5以上，與全國普降容積率的大趨勢背道而馳。高樓+高架（立交），妥妥的是給剛需準(zhǔn)備的。

但莊市缺剛需產(chǎn)品嗎？一點也不缺，這里的剛需二手房都?xì)⒌?字頭了。老司機不知道，莊市的地價還能蓋什么樣的剛需盤？

應(yīng)該說，看完上面兩個片區(qū)規(guī)劃后，再等莊市出改善盤的希望破滅了，這里本來已經(jīng)沒多少土地，規(guī)劃還搞成這樣，分明就是不想給改善以機會啊。

駱駝相對還是一個以剛需為主的板塊，能夠開發(fā)改善型樓盤只有區(qū)府周邊，比如建設(shè)中的團橋村項目，這個項目是鎮(zhèn)海本地國企開發(fā)的，土地已經(jīng)拿了很久，但一直沒對外推廣。

項目在駱駝已經(jīng)算非常核心了，因為再核心的土地也沒了。沿著河岸景觀帶可一路走到箭港湖，也就是區(qū)府所在地。

箭港湖板于駱駝絕對的核心，將來也是可以比肩同心湖的價值高地。

但這個項目也不大，總共8萬多方，很大一部分還是商業(yè)（沿河兩側(cè)），住宅僅9幢洋房。據(jù)說戶型起步160+，果真如此，產(chǎn)品將會成為駱駝甚至鎮(zhèn)海的天花板。

因為有大量的商業(yè)，這個樓盤的一些配套可以和商業(yè)結(jié)合起來，夠減輕因住宅過少帶來的配套不足的弊端。當(dāng)然，最終還是要看產(chǎn)品的呈現(xiàn)，特別是招商運營的成效。

在這個項目的西側(cè)，是一個新建的安置房小區(qū)，將來兩個小區(qū)要門對門，這多少會對地段價值有所影響。所以，這個項目的開發(fā)商在產(chǎn)品形態(tài)，如大門、外立面、園林、架空層等方面必須要拉開足夠的差異，形成迥然不同的觀感。

新房的選擇太少，改善其實也可以看看二手房，特別是次新房。

次新房的首選，無疑莊市的同心湖。

同心湖不僅有個湖，也是莊市最大的公園，更集中了莊市最主要的市政、商業(yè)和商務(wù)辦公，可以說是鎮(zhèn)海目前認(rèn)可度最高的板塊。

莊市相比駱駝的優(yōu)勢，在于它與主城區(qū)更加緊密，特別是心理距離。地鐵2號線、5號線都經(jīng)過莊市；三官堂大橋、長洪隧道與高新區(qū)、江東緊密相連；中官路、環(huán)城北路和北外環(huán)和江北無縫對接。

莊市已經(jīng)成為寧波人的莊市，駱駝很大程度上還是鎮(zhèn)海人的駱駝。

莊市的另一大優(yōu)勢是產(chǎn)業(yè)和人才，這里不僅有北高教園區(qū)，匯集了多所高校，包括在建的理工大學(xué)；還有著名的甬江實驗室，這是寧波市及浙江省的重點工程，會帶來大量的技術(shù)人才和創(chuàng)業(yè)型人才，并可能批量孵化創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。

在寧波周邊的新城中，莊市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢是最為突出的。

這些優(yōu)勢必將長期支撐莊市的住房需求，從租房一直到高端豪宅。從最近這輪下跌就可以看出，莊市偏改善的住宅，特別是緊靠同心湖岸線的小區(qū)，保值性遠超其它板塊樓盤。

御湖半島和藍色東方的大面積掛價都在3.5萬以上，萬科堂院和翰寧府的疊墅超過4萬，甲地十七的疊墅更是超過5萬單價。

莊市房價的峰值，讓市三區(qū)（包括高新區(qū)）都刮目相看。

所以，鎮(zhèn)海的改善客戶如果選擇二手房，第一優(yōu)選肯定是同心湖板塊的大戶型次新。盡管看上去價格有些燙手，但這兩年觀察下來，其堅挺程度超乎多數(shù)人的想象。

老司機一貫看好同心湖高端房產(chǎn)的價值，因為其在莊市具有稀缺性。這次看了莊市的新規(guī)劃后，應(yīng)該說這個看法進一步得以強化了。

至于駱駝的改善二手房，選擇的面比莊市就要更小了。

首選肯定是區(qū)府周邊的別墅類產(chǎn)品，比如保利三期的別墅，目前掛牌價都在3.5萬以上，東渡璽悅的疊墅也差不多，但別墅類并不是每個人都喜歡；其次是吾悅?cè)诘拇竺娣e，地段好，房齡稍微短一點；再次就是風(fēng)景御園、東渡璽悅的普通中大戶型了，主打一個地段和房齡。

其實無論是莊市還是駱駝，適合改善的二手樓盤都是非常少的，也是不純粹的，大多在產(chǎn)品上已經(jīng)落后一代，如果第四代住宅鋪開，這些樓盤的產(chǎn)品甚至要落后二代了。

當(dāng)然，別墅類產(chǎn)品不能這樣比較。

對于鎮(zhèn)海的改善客戶來說，現(xiàn)實確實是挺尷尬的，買新房只有一到兩個樓盤可選，買二手房同樣選擇小，而且面臨產(chǎn)品落后的窘?jīng)r。

這又與改善的初衷不相符。

對于有些改善客戶，老司機給出了選擇其它區(qū)域的建議，比如東部新城、高新區(qū)或者灣頭，這些板塊的選擇更多，有可能產(chǎn)品更好，有可能更具性價比。但跨區(qū)域置業(yè)并不一定適合每個人，還得具體情況具體分析（請點擊文末小標(biāo)簽）。

最后，本周日下午（10月20日）老司機有一個針對自住購房群體的線下沙龍，昨天司享圈已經(jīng)開始報名，目前還剩大概5個名額。近期有購房打算的讀者，可掃碼聯(lián)系我（名額有限，先報先得）。

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