景瑞控股存續(xù)的五只美元債已全部違約，違約總規(guī)模達(dá)9.2億美元。

01

清盤呈請(qǐng)

近日，景瑞控股（01862.HK）公告稱，呈請(qǐng)人中國(guó)中信金融資產(chǎn)國(guó)際控股有限公司已于10月10日向法院提交針對(duì)公司的清盤呈請(qǐng)。

公告顯示，清盤呈請(qǐng)理由為景瑞控股作為擔(dān)保人，其全資附屬公司欠付的貸款融資債務(wù)，本金額約為1.08億美元，加應(yīng)計(jì)利息及罰息。

清盤呈請(qǐng)定于2024年12月18日在香港高等法院聆訊。

景瑞控股稱，提交呈請(qǐng)并不代表呈請(qǐng)人可成功將公司清盤，于公告日香港高等法院并無發(fā)出清盤令將公司清盤。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，2022年3月景瑞控股首次發(fā)生債務(wù)違約事件，隨后6月其未能支付4只于聯(lián)交所上市的優(yōu)先票據(jù)支付到期應(yīng)付利息，至此公司存續(xù)的五只美元債全部違約，違約總規(guī)模達(dá)9.2億美元。

違約美元債 來源Wind

在境內(nèi)債方面，主要由景瑞控股子公司景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司發(fā)行，目前存續(xù)兩只債券，存續(xù)規(guī)模18.5億元，已全部展期。

02

深陷危機(jī)

據(jù)官網(wǎng)介紹，景瑞控股1993年創(chuàng)立于上海，2013年在香港交易所主板上市。

景瑞控股旗下設(shè)有優(yōu)鉞資管、景瑞地產(chǎn)、景瑞不動(dòng)產(chǎn)、景瑞服務(wù)、合福資本五大業(yè)務(wù)平臺(tái)，以房地產(chǎn)資產(chǎn)管理為核心業(yè)務(wù)，資產(chǎn)配置聚焦一二線核心城市與都市圈的住宅開發(fā)、公寓、辦公。

景瑞控股官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，景瑞控股的控股股東為Beyond Wisdom Limited，持股比例是42.19%，陳新戈和閆浩共持有67.9%股權(quán)，為公司實(shí)際控制人。

從區(qū)域來看，景瑞控股側(cè)重于長(zhǎng)三角地區(qū)和國(guó)內(nèi)其他二線城市的住宅項(xiàng)目。

從2021年下半年開始，景瑞控股銷售疲軟態(tài)勢(shì)明顯。

今年前9個(gè)月，景瑞控股簽約銷售額約14.66億元，同比減少53.49%。

在業(yè)績(jī)方面，2022年景瑞控股虧損42.7億元，2023年虧損17.21億元，兩年合計(jì)虧損額近50億元。

歸母凈利潤(rùn)

從盈利能力看，2022年和2023年景瑞控股的毛利率分別為1.46%和6.37%。

截至2023年末，景瑞控股總資產(chǎn)為395.08億元，總負(fù)債353.03億元，凈資產(chǎn)42.05億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89.36%。

近兩年來，由于持續(xù)大額虧損，景瑞控股的財(cái)務(wù)杠桿水平快速攀升，接近90%高位。

財(cái)務(wù)杠桿

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，景瑞控股主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的84%。

截至相同報(bào)告期，景瑞控股流動(dòng)負(fù)債有297.1億元，主要為短期借款，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有123億元。

相較于短債規(guī)模，景瑞控股流動(dòng)性異常緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有3.3億元，現(xiàn)金短債比低至0.027，公司面臨短期償債壓力非常大。

除此之外，景瑞控股還有55.97億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)45.72億元。

整體來看，景瑞控股剛性債務(wù)規(guī)模有168.72億元，主要為短期有息負(fù)債，帶息債務(wù)比為48%。

從融資渠道看，除了海外發(fā)債和銀行借款，景瑞控股還通過股權(quán)、股權(quán)質(zhì)押、信托以及應(yīng)收賬款等方式融資。

現(xiàn)金流方面，自2021年以來，景瑞控股的籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，2021年-2023年分別為-38.82億、-26.28億以及-19.75億元，公司再融資壓力徒增。

籌資性現(xiàn)金流

總得來看，景瑞控股銷售大幅下滑，業(yè)績(jī)持續(xù)虧損，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力惡化；。流動(dòng)性緊張，短期償債壓力巨大；再融資壓力大，深陷危機(jī)不可自拔。

03

上海老牌房企

上世紀(jì)90年代初，閆浩與陳新戈兩位昔日的高中同學(xué)，從祖國(guó)最南部一路沿海而上，最終落腳至上海。

1993年，景瑞地產(chǎn)成立，并啟動(dòng)首個(gè)項(xiàng)目“景瑞花園”。

1995年，景瑞物業(yè)成立，奠定了日后景瑞控股多元化發(fā)展趨勢(shì)。

然而，在上海盤踞12年后，景瑞控股才開始“走出去”。

2005年，閆浩成立景瑞地產(chǎn)重慶公司，并落子重慶；2006年深度布局長(zhǎng)三角區(qū)域，先后進(jìn)入江蘇、浙江兩省；2007年景瑞地產(chǎn)天津公司成立，正式進(jìn)入環(huán)渤海區(qū)域。

2013年，歷史性的時(shí)刻終于到來，景瑞控股敲開了資本市場(chǎng)的大門，正式登陸港股。

而這一年，也正好是景瑞地產(chǎn)創(chuàng)立20周年。

2016年，景瑞控股落子南京，其業(yè)務(wù)版圖已全方位覆蓋長(zhǎng)三角地區(qū)的一、二線城市。

隨后，景瑞控股先后進(jìn)軍北京和武漢，戰(zhàn)略布局中國(guó)四大直轄市，共計(jì)在中國(guó)18個(gè)城市設(shè)立業(yè)務(wù)。

2018年，當(dāng)大多數(shù)房企以“沖千億”奉為企業(yè)準(zhǔn)則時(shí)，閆浩卻另辟蹊徑，調(diào)整企業(yè)模式，他將景瑞劃分五大板塊并肩前行，公司進(jìn)入多元化業(yè)務(wù)發(fā)展階段。

但轉(zhuǎn)型之路似乎不太好走，景瑞控股業(yè)務(wù)版圖尚在發(fā)展之中，便遭遇包括主營(yíng)收入占比縮減、業(yè)績(jī)?nèi)瓿掷m(xù)放緩等瓶頸。

2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)變天，外部融資環(huán)境惡化，景瑞控股流動(dòng)性壓力倍增，在債務(wù)危機(jī)中苦苦掙扎。